憑借着輕資産模式，在房住不炒、“雙高”(高杠杆、高周轉)向“雙低”(低負債、低杠杆)演變的發展趨勢下，綠城管理2021年一如既往地釋放了業績高彈性。
據該公司3月22日披露的財報數據顯示，2021年，綠城管理實現營業收入爲22.43億元，同比增長23.7%;持續經營業務歸母淨利潤爲5.65億元，同比增長31.9%;毛利爲10.41億元，同比增長20.2%;每股基本盈利爲0.29元，擬派末期股息爲每股0.2元。
營收、歸母淨利潤及毛利等核心財務數據均呈現不錯的增勢，無不意味着2021年綠城管理控股(09979)交出了一份優質的“成績單”。
于房地産行業而言，2021年稱得上是比較嚴峻的一年，各類政策的輪番出台，暴雷事件的時時上演，加重了消費者對于房企信用的質疑，進而也促使地産行情持續趨冷。與之不同的是，在嚴峻的2021年，綠城管理控股的核心財務數據卻都錄得了高雙位數增長，這一表現恐怕極具借鑒意義。
在房地産行業下行趨勢中，代建有着明顯的逆周期特性。
該公司執行董事、行政總裁李軍指出，在去杠杆的大背景下，大家開始明白輕資産模式的優勢，所以有不少頭部企業開始涉足代建業務。這一轉變，一方面意味着綠城管理走在正確的道路上，而且還是是提前了十年;另一方面也激勵了公司未來更要加大發展力度、業務創新，保障收入持續增長。
鑒于上述代建行業的發展趨勢，李軍甚至還在業績會上更新業績指引：“公司未來的歸母淨利潤將保持30%的增長目標”。
接下來不妨透過這一份“成績單”來進一步分析，綠城管理究竟是做了什麽樣的業務布局才能在嚴峻的2021年實現不俗增長?
多元客戶結構+業務布局夯實業績持續增長
綠城管理作爲具有國資背景的綠城中國附屬公司，如大家所料想的那樣，依托母公司主體信用，于2021年繼續實現了規模突破。
據財報數據顯示，截至2021年末，綠城管理業務分布已覆蓋28個省、直轄市及自治區的101座主要城市，管理項目數量由上年同期的296個增加至345個;合約項目總建築面積8470萬平方米，較上年同期增長11.3%;在建面積4400萬平方米，較上年同期增長8.7%。
從業務分布來看，在全國化布局下，2021年，該公司經營的項目主要分布在含環渤海經濟圈、京津冀城市群、長叁角經濟圈、珠叁角經濟圈、及成渝城市群這幾大主要經濟區域，合約項目預估總可售貨值達3845億元，占總量的74.7%。
上述數據的表現，也意味着，綠城管理的業務規模不僅實現了量的增長，還實現了質的突破。
所謂的“量”的增長，主要指的是2021年綠城管理的合約總建築、在建面積等核心指標均顯現了不同程度的增長，而“質的突破”則指的是該公司深耕經濟區域且占比較大，一般來說主要經濟區域的區域價值高，這也將促使該公司業績繼續釋放高彈性。
那麽，爲什麽綠城管理的規模面積能夠實現“量”和“質”的雙雙增長呢?
結合財報披露的數據發現，該公司規模面積實現“量”和“質”的增長主要有以下方面：
一是，多元化客戶結構夯實發展寬度，保障業績增長可持續性發展。
一般來說，代建行業的資本實力有幾方面體現，其中委托方群體的多元化可以夯實企業的發展寬度。這一點也可以從綠城管理2021年的客戶結構窺出——截至2021年底，按當期在建面積測算，該公司政府委托項目占比32.3%，國有企業委托項目占比41%，私營企業委托項目占比24.5%，信托、AMC等金融機構委托項目占比2.2%。
在當下地方國企拿地激增、政府服務外延擴展、來自金融機構的不良資産處置市場巨大的發展背景下，代建業務優勢取得前所未有的放大，而這也將給綠城管理帶來較大的增量空間。通過與AMC合作介入不良資産處置業務中，不僅會通過拓寬業務邊界與拓展客戶渠道帶來增量空間，還會通過助推遇困項目續建，使不良資産得以變現，進一步打造良好的社會口碑。
二是，多元化業務布局強化成長韌性，促使業績繼續保持向上增長。
憑借多年積累的先發優勢以及對于業務結構的不斷拓展，目前綠城管理已經形成了涵蓋政府代建、商業代建、資方代建等多元化的業務模式。與此同時，該公司的城市服務項目也比較多元化，包括城市更新、共有産權房、未來社區、環境改造、學校等項目。
基于上來看，不難發現，多元化的客戶結構和業務布局不僅使得綠城管理能夠在2021年錄得高雙位數增長，增強抵禦周期波動的能力，還進一步爲公司打開更大的發展空間，夯實其龍頭地位。
輕資産模式下的“余糧充足”和“逆周期特質”
憑借着輕資産模式，綠城管理的現金流水平在2021年也一如既往的充裕。
據財報數據披露，報告期內，該公司的經營活動現金淨流量爲5.66億元，期末銀行存款及現金總額爲21.38億元，流動總資産爲37.01億元，現金流處于十分充裕的水平。同時，報告期內，該公司並無任何重大借款和負債，流動比率也達到了2.01倍。上述財務數據也意味着，期內該公司的資産負債結構十分健康，現金流充裕且並無任何償債壓力。
除此之外，還有一大亮點值得注意——即綠城管理的現金轉化率極高。在業績發布會上，李軍表示：“公司經營性現金流與歸母淨利潤幾乎相同，這說明公司現金轉化率很高。”他還指出，“這是輕資産特征之一，也進一步說明公司內部經營情況非常良好”。
不得不說的是，上述幾點也把代建企業的輕資産運營模式發展優勢凸顯的淋漓盡致。
在房住不炒的大方針下，中國房地産行業去金融化路徑將進一步加快投資與開發相分離的趨勢，以輕資産模式運作的代建服務將迎來新的發展機遇，其資本市場價值亦將更加凸顯，代建進入“黃金時代”。
公司增長空間可期，現金流水平充裕之下，綠城管理的派息率也高得令人眼前一亮。
據財報數據顯示，2021年，該公司股基本盈利爲0.29元，末期股息爲每股0.2元，派息率近70%，在當前行業下行周期的背景下下，堪稱稀缺的高派息“現金奶牛公司”。
按照最新收盤價(截至3月23日)來看，綠城管理的市盈率(TTM)約爲18倍，相較于背後的龐大市場及業績的高成長性，這一估值水平處于明顯被低估的狀態。
鑒于上述數據表現，這也意味着綠城管理極具投資價值。這一點也可以從該公司CEO李軍年內不斷增持的動作可以窺出：據相關數據披露，2021年以來，李軍增持綠城管理股份不下7次，最近一次增持發生在2022年1月18日，增持價格爲5.25港幣。作爲上市公司高管，李軍的增持動作無疑將向市場傳遞出積極信號，利好股東及中小投資者。
綜上種種，可以看出，綠城管理能夠在房地産行業下行周期錄得高雙位數增長並不是偶然，而是多元化的業務及客戶結構、輕資産運營的逆周期和低杠杆運營特質、以及強者恒強的龍頭效應等多方面因素共促的必然結果。隨着代建行業的輕資産模式逐漸成爲地産行業“雙低”模式的重要發展趨勢，有理由相信，其業績和股價未來均有一個不錯的上行空間。
