衆所周知，于物管行業而言，2021年算得上是“有起又有落”的一年。
2021年初至年中，在政策支持和資本推動的雙重利好下，物管板塊斬獲了一段業績和股價雙升的美好時光。年中以後，受房地産開發端接連暴雷以及嚴監管的房地産政策波及，資本市場對物管板塊擔憂顯現，板塊開始大幅回調，估值分化加劇。
而經過這一波大幅回調，港股物業及管理板塊的整體估值直到現在還在底部“養精蓄銳”。看似不確定性的因素阻礙了物業板塊2021年向上的增勢，但事實上，絕大部分物企卻用大幅增長的業績預告佐證了行業的發展潛力。
就拿華發物業服務(00982)來說，3月16日該公司披露了2021年業績盈喜，歸母淨利潤預計同比增長不少于350%的增勢可謂讓人眼前一亮。
從增長原因來看，該公司淨利潤大增主要有兩大原因：一是來自該集團物業管理業務分部的收費總建築面積增加、來自增值服務的收入增加而令物業管理服務收入增長;二是該集團聚焦主營業務，已無去年已終止的財經印刷服務業務、金融服務業務、酒店租賃經營業務爲去年同期所帶來的較大虧損，提升本公司整體業績表現。
那麽，在“有起有落”的2021年，爲什麽華發物業服務能夠擺脫行業阻力繼續顯現爆發式增長呢?
內部增長基因：一核兩翼、內生外拓
事實上，深究華發物業服務這一年來的發展路徑可知，華發物業服務業績能夠實現爆發式增長離不開兩大關鍵詞——即“一核兩翼”和“內生外拓”。
首先來看“一核兩翼”這一關鍵詞。具體來說，自2020年6月剝離印刷業務、2020年9月終止酒店物業租賃經營業務以後，華發物業服務便形成了以物業管理爲核心，酒店顧問及會展服務爲協同的“一核兩翼”發展戰略。
2021年，受零星爆發的疫情影響，華發物業服務酒店和會展的業務開拓時不出意料有所受阻，但好在其結合現實和酒店、會展發展趨勢制定新的發展策略，進而促使這一條“副線”平穩運行：一方面，會展業務上，利用會展的平台聚集效應、平台交易功能，推出線上會展服務的相關的産品，並通過線上增值服務以及線上會議，推出符合發展趨勢、符合未來互聯網模式下的會展活動。另一方面，酒店業務上，疫情期間則做好蓄客和拓客工作，爲之後長足的發展打下基礎。
與之相反，由于物業管理業務可以在疫情期間擔任“防疫堡壘”重任，受疫情的激發，這一業務的社會價值進一步被外界認可，從而促使該公司這一業務爆發式增長，增厚公司整體業績。
據悉，2021年上半年，物業管理業務貢獻了公司99.6%的營業收入，爲公司最主要的業務板塊，包含基礎物業管理服務、業主增值服務及非業主增值服務。酒店顧問及咨詢與會展服務共同構成另一業務分部，同期合計貢獻了公司0.4%的收入。
再來看“內生外拓”這一關鍵詞。智通財經APP了解到，經過2020年的收購及業務出售，華發物業服務目前已成爲華發集團旗下物管業務的上市平台。而經過自身不斷內生外拓式發展，該公司也逐漸成爲業內的潛力型選手。
“內生方面”，主要指的是住宅物業管理服務，即華發物業服務依托母公司華發集團的資源優勢，積極擴展新項目、新住宅，擴大住宅物業合約在管面積，繼續發揮核心業務的“支柱作用”。這一點從前文披露的數據可以看出，無需過多贅言。
外拓方面，隨着物管業務的獨立上市，目前華發物業服務的第叁方外拓和並購也開始逐步發力，且主要體現在服務區域的外拓、非住宅類業務的外拓以及在增值服務上所作的創新動作。
在非住宅類業務的拓展上，除傳統的住宅業態之外，華發物業服務目前非住宅類業務涵蓋還市政、公建、場館、口岸、隧道、會展中心等業態，代表項目包含拱北口岸、富山工業園、珠海國際會展中心等，旗下擁有華發市政、華發樓宇、華發仲量聯行、華發保安服務公司四大專業子公司。
2021年以來，該公司相繼與青茂口岸、珠海博物館、珠海規劃展覽館新館和湛江公安邊防支隊等簽訂協議，進一步擴大公建、場館等業務規模。此外，市政業務方面，以華發市政爲載體，業務涵蓋市政設施管理養護、市政管網養護、河渠水閘養護、海堤養護、市政維修工程等城市綜合保障服務。多元化業態下，2021年上半年公司物管收入中28%來自于非住宅業態。
除了在非住宅類業務上進行外拓，該公司的服務區域也開始逐步向外延伸。
截至2021年6月30日，華發物業服務範圍已經覆蓋全國39個城市。尤值得一提的是還把業務“觸角”延伸到西藏地區——同年6月，華發物業服務受到西藏林芝市巴宜區邀請協助林芝火車站開展廣場物業服務工作。可以看到，隨着華發物業服務服務範圍不斷外拓，該公司的業務規模和市占率也將進一步擴大。
增值服務方面的“延伸”上，則主要體現在創新業主增值服務業務模式和科技賦能增值服務。
據悉，2021年以來，華發物業服務大力發展家居服務和社區服務新零售，加速延伸即孵化特色增值服務。拿華發優+生活APP來說，該平台涵蓋智能家居、物業管理、智慧醫療等功能，至2021年上半年綁定人數超25萬人次。另外，該公司還推出自主研發的集成指揮系統，整合了物業收費、安保巡更、電梯運行逾20多個業務管理系統的數據，進一步實現降本增效的效果。
基于上述發展戰略，華發物業服務顯而易見的形成了“一核兩翼”、“內生外拓”的多元化發展業態，而也正是在多元化業態助力下，該公司才能在有起有落的2021年繼續實現爆發式增長。
外部增長動力：行業潛力、政策支持
經曆過房地産開發端頻繁暴雷和嚴監管的房地産政策出台之後，資本市場似乎仍對物管行業後續發展“心有余悸”。
但事實上，結合政策對物管行業的支持和行業整體發展趨勢來看，市場無需過分擔憂。
一是，物管政策重在鼓勵行業規範化發展，支持力度大過于反對。
雖然物業是地産的子行業之一，但不同于經常被調控的地産行業，物管行業是受到政策的頗多支持。據悉，自2020年末以來，中央層面陸續發文認可物管行業在基層服務、城市治理以及生活服務中的重要作用，支持和鼓勵物管行業規範化、市場化發展。而2021年以來，住建部和各個地方政府更是出台了諸多支持物業公司做好質價相符的服務，以及鼓勵物業公司探索各類增值服務的文件。
與此同時，物業公司還是政府基層治理的重要抓手，無論是疫情期間的防疫工作，還是突發災難的救援工作，物業公司均做出了突出貢獻。因此可以看到，在物管政策面上，政府是支持力度大過于反對的。
二是，主業+副業多輪並驅，行業成長空間可期。
近年來，受益于城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅動，物管行業發展迅猛：據克而瑞測算，2021年年末，物管行業在管面積或約爲351億㎡，行業總營收超1.3萬億元，近5年複合增長率分別爲9.2%和14.5%。到2025年，物業管理行業在管面積預計將達430億㎡，行業總營收突破2萬億元。
與此同時，物管企業們還紛紛采取了多輪驅動的戰略打法，即在發展物業管理這一“主業”的同時，積極推動社區增值服務、城市管理服務、商業管理服務等多元業態。可以看到的是，在主業態的橫向拓展及增值服務的縱向延伸下，這一行業的整體市場規模有望進一步擴大。
(數據來源：克而瑞)
基于上述可知，在政策面及行業潛力的雙重利好下，物管行業未來的成長空間還是比較可期的。一般來說，行業的天花板是公司業績能夠維持增長首要考慮的一個重要因素，一個行業的天花板越高，則這個公司的發展空間越大。因此，對于華發物業服務而言，政策面利好及行業向上發展帶來的增量空間，無疑也是該公司強勁的增長動力。
由此可知，華發物業服務業績大幅增長並非一蹴而就，其不僅具備內部環境的增長基因，還具有外部環境的增長動力。
而這源源不斷的增長動力或許也將進一步打開華發物業服務估值上行的空間，在成長力與估值水平不相符的背景下，華發物業服務的估值上行動力十足，價值亟待市場重估。
