智通財經APP獲悉，中信證券發布研究報告，維持保利物業(06049)“買入”評級，予2022-24年2.15/2.98/4.06元/股的EPS預測(原22/23預測爲2.11/2.81元)，予2022年28倍PE，目標價由71港元上調至74港元。
事件：公司2021年實現收入107.8億元，同比增長34.2%，實現歸屬股東應占溢利8.5億元，同比增長25.6%，公司業績符合預期。
2021年的亮點包括，相當于年度物業管理收入28%的叁方外拓年化合同金額;明顯超過業績增速的收入和毛利增速，即意味着業績增速受到特殊一次性因素影響;保利發展未來更趨向于一、二線核心區域的開發策略和可能更高的新房市占率。但該行認爲，決定公司價值的根本是人，是管理制度，也是保利獨特的員工和企業共成長，在穩健中持續進取的文化。
中信證券主要觀點如下：
看好保利的文化傳承，市場化機制有望助力團隊競爭力。
公司已經公告限制性股票激勵方案。長期而言，該行認爲人的因素至關重要，激勵如能順利實現，則有望進一步提升公司産品服務、市拓、並購、多種經營的能力。市場競爭格局此消彼長，該行預計大量民營競爭對手高薪挖人局面將告一段落，這也有利于公司中層隊伍穩定成長。曆史上，保利發展具備獨特的人力資源文化，表現爲企業人才培養能力強，內部提升通道通暢，國資體系外空降幹部少，中高層員工離職率很低，員工和企業持續共成長。這是保利發展在2005年之後崛起壯大爲央企龍頭的關鍵。該行相信，保利物業也有望受益于穩健進取的文化傳承。對于物業管理行業來說，人的因素可能更爲重要。
保利發展繼續穩步交付，未來交付規模和質量有望再上台階。
公司來自保利發展的在管面積達到1.86億平米(合約面積2.79億平米)，在管面積較2020年增加超過3300萬平米。2021年下半年之後，新房開發領域競爭格局嬗變，保利發展憑借信用優勢，未來交付面積有望增加。更重要的是，保利發展拿地一二線城市和核心區項目占比趨勢提升，這使得公司盈利能力可能提升。
堅持戰略進取，第叁方拓展取得碩果。
公司2021年拓展第叁方項目合約金額超過19億元，較之2020年淨增加超2.5億元，相當于當前基礎服務收入規模的28.4%(拓展年度合約金額不含增值服務口徑)。假以時日，這預計將轉化爲公司業務收入。2021年拓展競爭異常激烈，民營競爭對手的團隊激勵和展業能力在年中達到頂峰，公司仍能憑借戰略定力，新簽公共和其它物業項目單年合約金額達9.5億。該行認爲，隨着市場競爭格局發生根本性變化，公司在住宅和非居業態方面的拓展都有可能打開局面，2022年住宅的叁方拓展也可能超過曆史(2021年測算近900萬平米)。
毛利率未見下降，增值服務持續發展。
盡管單位人工工資上升，服務品質提升，但公司毛利率達到18.7%，較2020年小幅上升。該行認爲，這充分體現了公司科技和管理提效的成果。增值服務方面，公司社區增值服務收入23.0億元，增速31.6%，略低于整體收入增長。其中，空間運營、社區便民等服務增速較快。
投資建議：該行認爲公司當前市值，和公司在業內所處的地位明顯不相匹配。從品牌影響力、在管規模、管理層穩定性和勤勉盡責程度、未來發展勢頭來說，公司都應是行業一線龍頭。2021年因爲非成本費用的特殊原因，公司業績增速明顯低于收入增速，該行預計公司長期增長中樞可能超過2021年業績增速。
風險因素：公司缺乏並購整合的成功記錄，可能過分依賴市場直拓擴張的風險;大物業盈利能力相對薄弱，和其它業態縱深協同仍有挑戰。