本週美國聯邦儲備局將舉行議息會議，市場預期將展開加息週期。而參考利率期貨，市場預期年內將會加息6次。但從美國加息經驗看，房地產投資信託基金往往表現良好。但今次可能不一樣。因為香港將會出現滯脹，領展房產基金（SEHK:823）基金單位價格長升長有神話隨時結束。
筆者參考指數編製公司標普全球（S&P Global）提供的資料，在1976年至2006年美國曾經經歷6次利息上升週期，當中4次房地產投資信託基金（REITs）錄得正回報，幅度介乎27.4%至137.4%；當中3次REITs更跑贏標普500指數。
美國經驗 加息例升 理論上折算REITs現金流的的折現率提升，對REITs擁有的房地產物業價值形成壓力。何況，進入加息週期後，融資壓力上升，對REITs派息能力構成影響。但進入加息週期意味經濟體系錄得增長，甚至出現通脹，代表商業樓宇樓面需求上升，REITs才有能力向租戶加租。按照這個投資邏輯，成為在加息週期下REITs單位價格上升的原因。
不過，今次美國進入加息週期更重要原因是供應鏈失衡帶動通脹，1月份通脹率已率高達7.5%，遠遠超過2%的通脹目標。在這個情況下，聯儲局加息的決心不容低估。按照聯邦基金利率期貨價格數據推測，年內至少加息6次，當中6月議息會議將加息0.5厘。由此推斷，直至今年年底，聯邦基金利率將加至1.75厘至2厘，滙豐銀行的最優惠利率亦會水漲船高。
標普全球對各個加息週期內REITs表現的統計不能完全套用在領展身上。因為領展擁有的香港零售物業仍佔收入的57%，故左右領展基金單位價格升幅的基本因素為本地經濟狀況。何況，香港因為疫情問題而大幅限制商業活動，例如限制堂食時間，領展租戶同樣受影響。
下半年租金下跌 其實第一波疫情爆發時，領展的2020 / 2021年財年上半年香港零售物業及香港停車場，以致內地零售物業收入均錄得同比下降；而香港零售物業的續租租金錄得下跌。近月香港第五波疫情爆發，經濟活動放緩情況較第一波疫情爆發時更嚴重，故筆者相信2021 / 2022年下半年香港零售物業收入將會再度按年下跌。
何況，領展在今年2月推出同舟計劃，規模為1.2億元，佔領展一年租金逾100億元佔比低於2%，估計相關開支在在2021 / 2022年財年下半年入賬，導致可分派收入增長放緩。
雖然領展香港零售物業受壓，但領展透過收購減低香港零售物業租金收入不振的影響。2021 / 2022年財年下半年作出三項重大收購，分別是收購悉尼標誌性物業50%權益、兩幢香港的汽車服務中心及停車場及澳洲物業49%權益。當中兩幢香港的汽車服務中心及停車場收購已經在去年年底完成，相信可以彌補部分香港零售物業租金下調壓力。
領展香港零售物業收入佔比仍高，在香港經濟下行風險仍然存在的背景下，領展不減租已經要偷笑，更遑論在高通脹下加租。故美國REITs在加息週期內表現良好的往績，未必會在領展身上歷史重演。其長升長有神話隨時結束。
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