內地堅持住房不炒，打擊發展 商高槓桿營運，民企內房首當其衝。在國進沖民退的主旋律下，國企內房股成為最安全股份，國企內房股兩大龍頭華潤置地（SEHK:1109）及中國海外發展（SEHK:688）股價已經回春，挑戰高位指日可待。不過，有一隻國企內房股股息率竟然高過市盈率，不但為極為罕見，而且充分體價值深度折讓。
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民企內房股股價大幅下跌，但是民企內房股投資價值反不及國企內房股。部分民企內房股已經預告不會再買入土地，無異向投資者表示判了死刑。一家不再買地的發展商又有甚麼價值？
相反，中國恒大（SEHK:3333）重組在即，相信由國企內房股聯手接盤，民企內房股不能分一杯羹。國企內房股因而增加市場佔有率。
何況，部分國企內房股和民企內房股同樣低殘，投資者又何須買入風險更高、投資價值更低的民企內房股？查實，投資從來是求財不求氣，安安全全賺錢比考眼光更重要。從穩健性及增加市場佔有率而言，筆者認為國企內房股投資價值較民企內房股理想。
吸納恒大地皮先天優勢 在這個情況下，以廣東省為總部的國企內房股越秀地產（SEHK:123）有近水流台先得月的優勢，越秀地產有機會參與瓜分中國恒大項目，以相對低價增加土地儲備。原來越秀地產母公司廣州越秀集團已經派出代表加入中國恒大旗下的風險管理委員會，對越秀地產吸納恒大持有的地皮有先天優勢。
值得注意的是，越秀地產在2021年包括合營公司項目在內的累計合同銷售為1,151.5億元人民幣，按年上升約20%。2021年民企內房股的合同銷售普遍錄得下跌，越秀地產的合同銷售錄得升幅，顯示國企內房股的優勢。
股息率維持不變 2020年越秀地產每年派發0.52元人民幣股息，2021年中期股息為0.271元人民幣，按年上升6.2%。2021年內地房地產市場銷售欠佳，越秀地產仍能增加中期派息，相信2021年全年派息至少保持不變。
倘以2020年派息計算，股息率達7.7厘，但市盈率僅4.6倍。在普遍情況下，由於股價下跌形成股息率愈來愈高，代表市場預期往後股息有機會減少。但越秀地產2021年全年派息看升，那麼股息率高於市盈率才是真正反映價值深度折讓。
話說回來，如果恒大重組而越秀地產能分一杯羹，代表能夠增加在內地市場佔有率，屆時相信將會展開新一輪升勢，可以緊隨華潤置地及中國海外這些國企內房股接力上升。
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