智通財經APP獲悉，中金發布研究報告稱，維持保利物業(06049)“跑贏行業”評級，考慮到部分業務利潤率階段性承壓，小幅下調2021年歸母淨利4%至8.4億元(同比增25%)，維持2022/23年盈利預測(同比增35%/28%)。另考慮到母公司保利發展在地産行業格局優化背景下的潛在份額提升爲保利物業帶來的額外業務機會，以及保利物業股權激勵未來落地後組織活力煥發帶來的潛在業績彈性，上調2022年目標市盈率至30倍，對應目標價上調12%至72.5港元，隱含15%上行空間，當前交易于26倍2022年市盈率。
中金預計，公司2021年收入同比增長36%至109.0億元，歸母淨利潤同比增長25%至8.4億元，較一致預期略低4%，主要考慮到公司部分業務利潤率同比略承壓。
中金主要觀點如下：
基礎物管業務平穩成長。
該行預計，公司全年合同外拓金額增長25%，基本達成原定目標，其中非住宅領域、尤其是公服板塊，料延續良好表現(1H21新簽非住宅合約金額同比增長62%)。考慮到保利發展穩定交付及儲備項目有序轉化，該行預計基礎物管板塊收入增速超過30%;該行預計隨項目結構變化，板塊毛利率或輕微下降。
社區增值服務深耕現有業務，全年有望延續較快增長。
該行預計，板塊收入同比增長38%，主要考慮社區零售、家政、社區傳媒等業務的快速發展。社區零售層面，公司在節假日精選熱門單品，並與平台公司合作試點約50個小區;家政業務以及社區傳媒業務，公司在年內通過引入更多供應商、集中采購、整合營銷等方式深入挖掘存量資源。該行認爲隨着公司深度孵化各業務線條、進一步優化及打磨産品，板塊收入利潤有望持續快速增長。
非業主增值服務預計將穩步推進。
該行預計，板塊收入同比增長約40%，主要考慮到公司在2021年上半年引入寫字樓租賃業務的影響。該行預計寫字樓租賃業務全年的收入規模約3億元，但考慮該業務處于初期培育階段，或對板塊全年的毛利潤率産生一定拖拽。
風險提示：項目外拓及社區增值服務進展不及預期，基礎物管毛利率下行風險。