前言：
「股神」巴菲特價值投資語錄中有這麽一句話：「在别人恐懼時我貪婪，在别人貪婪時我恐懼。」
巴菲特這句投資箴言用來形容當前房地產行業投資動向似乎非常貼切。
2021年前三季度，房地產市場「烏雲密佈」，房企銷售端及資金端壓力巨大，部分房企財務風險陸續爆發，港A兩市投資者談「房」色變。
散戶投資者恐慌之際，碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）、保利發展（600048.SH）等房地產頭部企業卻獲得南北資金青睐，近一個月資金流入明顯增加。
那麽，南北資金逆勢加倉房地產頭部企業的投資邏輯是什麽呢？
房地產政策暖意頻現，碧桂園獲南向資金青睐
10月以來，房地產政策環境緊中趨穩，高層繼續密集發聲，樓市「維穩」導向明確。
在10月20日舉辦的2021年金融論壇年會上，高層談及房地產當前發展時，釋放出「維穩」的一係列正面且積極的信號。其中，高層表示，目前房地產市場出現了個别問題，但風險總體可控，合理的資金需求正得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。
此外，高層還表示，下一步，金融部門將積極配合住建部和地方政府，堅持地維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
在高層發表重要講話之後，11月9日在中國銀行間市場交易商協會舉行的房地產企業代表座談會上，據參會人士透露，碧桂園、招商蛇口、保利發展等房企近期有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。這意味著房地產企業境内發債的相關政策會有所松動，對於房企在公開市場發債融資，提升流動性有極大正面意義。
11月22日，中國人民銀行發佈10月份金融市場運行數據，進一步印證房地產貸款形勢趨於向好。據發佈數據顯示，10月末個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月新增3,481億元，同比多增1,013億元。這進一步反映出居民住房按揭投放出現了加速的情況。對此，中信證券研報表示，10月以來按揭投放明顯好於三季度，且人民銀行特意單獨發佈了此一數據，保障合理住房金融需求的意圖明顯。
除此之外，貝殼研究院發佈監測數據亦顯示10月房貸利率出現松動。據貝殼研究院數據顯示，10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，為年内首次環比下降。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，這間接表明居民購房的信貸環境在改善，也是購房信貸環境築底改善的表現。
隨著高層市場不斷釋放房地產趨穩乃至利好的相關信號，資本市場敏銳嗅到築底的信號，南北資金流入龍頭房企的意向明顯增加。
11月份起，南北資金出現加倉的房地產板塊迹象愈發明顯。其中，碧桂園、萬科、保利及招商蛇口等頭部房企為資金流入最為明顯的個股。
值得注意的是，碧桂園在獲得券商正面評級的同時，獲得南向資金的追捧。
11月16日，國泰君安發佈研究報告顯示，給予碧桂園維持「增持」評級，並給出10.01港元的目標價。港股通資金方面，截至11月26日，最近20日碧桂園獲港股通資金淨流入5,719萬元，港股通關注度持續回暖。
投行機構罕見集體看多房地產，碧桂園獲「唱多」聲音最多
從高層連續發聲強調房地產行業「維穩」及穩健健康發展，到隨後多種融資渠道重新打開，都在表明融資監管政策邊際改善正在有效進行；而10月個人房貸額度的新增，以及90城首套及二套個人貸款均出現年内首次環比下降，反映出政策維穩暖意已現，房地產行業健康發展逐漸明朗。
在此背景之下，進入10月份以來，包括花旗、申萬宏源等在内投行及券商，罕見集體唱多房地產板塊，並推薦以碧桂園為代表的龍頭房企。
花旗銀行銀行認為，決策層超預期釋放正面信號。闡明政策，對市場的進一步下行有保護作用。部分城市的首套房按揭正在改善，央行在三季度例會提及房地產行業健康發展及購房人的合法權益，是最近12年以來的首次；也提及包括開發貸的常規審批及要求避免過度執行債務控制。此外，土地價格有穩定信號。政策修正下導向漸趨明朗，有利於行業反彈的可持續性。
在11月26日發佈的房地產行業資金問題分析專題之《重壓下資金遇困，政策暖化冰解凍》研究報告中，申萬宏源明確表示「在當前房地產行業下行趨勢中，四大因素重壓致使房企資金遇困，防控金融風險底線下政策亟待修復；雖然目前關鍵因素仍未消除，但近期高層連續發聲強調維穩房地產、防控金融風險，隨後多種融資渠道重新打開，多地因城施策陸續出台，我們認為政府維穩暖意已現，行業政策正常化修復開啓；預計後續將遵循「先供給端修復、再需求端修復」的節奏，並猜想行業將演繹三階段發展。」
此外，申萬宏源還表示，考慮行業加速出清後格局優化，將利好於國企龍頭+優質民企。維持房地產板塊「看好」評級的同時，推薦H股中，以碧桂園為代表的龍頭企業。
華西證券則認為，隨著近期中國人民銀行貨幣政策委員會和房地產金融工作座談會的召開，提出維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益，預計按揭貸款方面有望迎來一定的政策放松。目前，房地產板塊估值處於低位，業績確定性強，股息高，重點推薦業績確定性強的龍頭房企碧桂園、萬科、保利發展等共8家房企。
值得投資留意的是，不僅投行及券商看好龍頭碧桂園長足地發展，全球三大國際評級機構更是集體看好碧桂園未來發展，紛紛給予較高評級。
據數據顯示，下半年以來，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130餘次，甚至部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。在此背景下，三大國際評級機構集體看好碧桂園，實屬難得。
三大國際評級機構中的穆迪和惠譽，均維持對碧桂園的投資級評級，以反映出碧桂園擁有強大的發展潛力，以及在良好的運營水平及盈利韌性。而標普10月發佈評級報告稱，在波動的大環境下，碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲佈局，支撐了公司銷售的增長。
尾語：
實際上，看好碧桂園發展前景的並非只有外部投資機構，還有内部股東。
據Wind數據顯示，進入11月份，碧桂園集團董事會聯席主席楊惠妍於11月2日、11月3日及11月4日連續三個交易日，累計增持碧桂園股份1761.4萬股，累計耗資1.28億港元。
今年3月以來，楊惠妍累計在二級市場增持29日，累計買入約3.28億股，累計耗資約31.37億港元。
某次層面上講，在房地產政策暖意頻現之際，碧桂園獲資金、投資機構、評級機構及大股東持續看好。除了碧桂園發展前景是市場一致看好投資亮點外，碧桂園股價價值窪地不斷凸顯或許是其獲多方看好的另一重要驅動因素。
據Wind數據顯示，截至2021年11月26日，碧桂園市盈率（TTM）為3.82倍，低於房地產開發行業市盈率平均值的5.24倍；碧桂園市淨率為（MRQ）為0.74倍，低於房地開發行業市淨率平均值的0.76倍。
股價被低估的情況下，碧桂園内在價值不斷凸顯。截至2021年11月26日，股息率為7.6%，處於歷史較高位置。
偉大的投資大師彼得·林奇曾說過：「企業内部人員可因各種原因出售他們的股票，但他們只為一個原因而買入：他們認為股價價值將逐步顯現的時候。」