FX168財經(香港)訊 由于市場恒大集團償還債務和總計3000億美元債務的能力的擔憂，讓全球投資者感到緊張，擔心這可能會波及中國房地產行業和經濟的其他領域。
對恒大地產的進一步研究發現，這家公司與中國房地產行業的其他公司有很多相同的問題，但它對政府旨在解決這些問題的規定反應不夠迅速。
（來源：bloomberg）
自去年9月以來，恒大地產已經幾次未能在最后期限前付款，最近一次是在10月11日，恒大旗下一筆美元計價債券的利息到期。據路透社報道，自上個月以來，該公司的拖欠總額達到2.79億美元。
分析師表示，盡管這家開發商多年來一直背負著債務，但它最近的問題實際上是在過去兩年監管收緊之后出現的。
中國央行周五表示，多數房地產開發商運營穩定，稱恒大是“盲目”多元化和擴張的獨特案例。幾乎沒有跡象表明正在實施全面的救援計劃。
以下是世界上負債最多的房地產開發商最終陷入困境的原因：
恒大跨越了這三條紅線
2020年8月，中國有關部門會見了12家房地產開發商，要求他們減少對債務的依賴。據官方媒體報道，恒大集團也參加了此次會議。
報道描述了一項尚未正式宣布的“三條紅線”政策。官方媒體將“紅線”描述為，如果開發商想要承擔更多債務，它們必須滿足三項具體的資產負債表條件。新規要求開發商限制與公司現金流、資產和資本水平相關的債務。
凱投宏觀(Capital Economics)高級中國經濟學家Julian Evans-Pritchard表示，去年夏天，與會的所有12家開發商都至少跨過了一條紅線。
Evans-Pritchard在9月22日的一份報告中說，一年后，在最初的12家公司中，只有恒大和綠地集團仍至少越過了一條紅線。他表示，截至6月底，綠地已經越過了一條紅線，而恒大已經全部突破了三條紅線。
相比之下，“在排名前30的開發商中，超過任何限制的不到三分之一，而一年前超過三分之二，”他說。“即使是沒有正式遵守這些規定的公司，也普遍遵守了這些規定。”
恒大地產在8月底警告投資者違約。就在幾天前，中國央行和其他有關部門在一次罕見的會議上要求該公司高管解決債務問題。
“整個行業面臨的問題是，整個模式過于依賴金融，”中國房地產研究機構ICR高級研究員Zhang Yingji表示。
他說，對開發商擴張速度的限制，是因為確保保障性住房是中國未來五年經濟發展計劃的重要組成部分。
中國和美國的官方數據顯示，2001年至2019年期間，中國住宅(通常是公寓)的平均價格上漲了兩倍多，而同期美國新房的平均價格上漲了80%。
盡管北京在2016年開始宣傳“房子是用來居住的，不是用來投機的”的口號，但房價還是飆升了。這是為了控制被許多人比作泡沫的房地產市場。
恒大的美元海外債務
然而，在接下來的幾年里，中國開發商繼續舉債，尤其是在海外市場。
野村證券(Nomura)的數據顯示，2016年至2020年，該行業離岸美元債券的價值增長了9000億元(合1397.5億美元)，幾乎是在岸人民幣債券5000億元增幅的兩倍。
根據Dealogic的數據，恒大是迄今為止海外債券發行的領頭羊，在2016年至2021年期間中國房地產公司發行的10筆規模最大的美元計價離岸債券交易中，恒大占了6筆。
據法國外貿銀行(Natixis)的數據，截至今年上半年，恒大持有中國房地產公司19%的美元計價高收益債券，規模最大，價值192.4億美元。
數據顯示，海外債券份額排在第二位的是佳兆業(Kaisa)、禹州、華夏幸福地產(China Fortune Land Development)和廣州富力地產(Guangzhou R&F Properties)。CNBC分析的Natixis數據顯示，這四家公司都至少跨過了一條紅線，華夏幸福和廣州富力都跨過了三條紅線。
法國興業銀行(Natixis)的數據顯示，據報道將收購恒大部分股權的合生控股(Hopson Development Holdings)沒有跨過任何紅線，按資產規模排名第28位。合生控股拒絕置評。恒大沒有回應CNBC的置評請求。
嚴重依賴預售
與中國的許多開發商一樣，恒大地產在樓盤完工之前就向個人消費者出售了公寓。這使得該公司能夠產生現金，同時獲得貸款來開發房地產。
過去10年里，恒大地產在建樓盤的價值增長如此之快，遠遠超過了該公司已完工項目的價值，以及該公司能夠出售的樓盤價值。
到2020年，恒大有價值1.26萬億元(1958.9億美元)的在建項目。但這比該公司當年售出的7232億元房產高出約70%。實際開工建設項目1484.7億元。
開發中的房地產價值占恒大總資產的比例略高于一半，今年上半年升至54.7%，高于去年年底的54.3%。
（來源：CNBC）
一旦新規生效，恒大獲得融資的能力受到影響，保持如此高的建設項目比例就變得不可持續。
穆迪(Moody 's)分析師在10月11日的一份報告中說，“金融機構在過去兩年里已經減少了對恒大的直接敞口。”
他們表示，該公司從銀行、信托公司和其他金融機構的借款從2019年底的6047億元大幅下降到6月底的3939億元。
恒大的許多項目都位于中國的小城市，經濟學家們表示，這些城市的住房供應過剩，而中國的大城市則存在住房短缺。
標準普爾全球評級公司的分析師在9月20日的一份報告中說，由于大量使用供應商商業票據(用于支付供應商和建筑承包商的可交易合同)，該公司的處境也比其他開發商更為艱難。
報告稱:“恒大簽約銷售額的降幅超過了該行業其他遭遇困境的發行者。”
標普表示，如果沒有足夠的融資，就很難維持建筑和其他可以出售的資產。“這關閉了恒大最重要的現金流來源：房地產項目的合同銷售。”
【廣告】掃碼加入“高勝率訓練營”