集中拿地本質上是燒錢的遊戲，這決定了土地拍賣市場必然是頭部房企的角力場。“兩集中”供地新規實施下，央企背景的開發商及部分民營龍頭地産商資金實力雄厚，明顯獲得更多土地，行業資源優勢將進一步集聚。
繼2020年試點實施“叁道紅線”之後，國家2021年又推出了土地“兩集中”新規，房地産市場調控再度升級。
早在2月26日，自然資源部宣布，國內22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”——即集中公示、集中招拍挂出讓，每年發布住宅用地公告不能超過3次，涉及城市包括北上廣深4個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、甯波、長春、天津、無錫18個二線城市。
時至今日，年內的兩輪“兩集中”土拍將落下帷幕。那麽，土地拍賣市場呈現哪些變化？這將如何影響房地産行業的走向呢？
土拍市場逐步回歸理性
土地“兩集中”新規的推出，在房地産圈備受矚目。對房地産企業而言，土地是最重要的生産資料，不參與“兩集中”土拍或意味着將面臨無米下鍋的窘境。
2021年4月，“兩集中”土拍開始啓動，現場競爭頗爲激烈。據貝殼研究院統計，22城首輪集中供地，平均土地溢價率達到14.7%。分城市來看，熱點城市依舊火爆，比如，重慶平均溢價率高達43%，還有22宗地溢價率超過50%；深圳和廈門的溢價率分別高達31%、29%。
另一項來自克而瑞的數據顯示，截至6月底，首輪集中供地的20城土地成交總金額達到8842億元，其中北京、杭州兩城市土地出讓金突破1000億元；以總起始價計算，22城首輪集中供地土地出讓金至少爲1.03萬億元。
完成首輪“土拍”的城市普遍出現土地價格上行，樓市呈現熱度繼續躥升的態勢。
有鑒于此，很多城市迅速在第二輪“土拍”中打補丁，變更拍賣細則以平穩地價預期。比如，多數城市的溢價上限被下調至15%，取消“競配建”或“競自持”，競價達到上限之後又轉爲搖號等方式；無錫、福州等10個城市采取“搖號”出讓；上海和蘇州采取“一次報價”；北京、青島等6個城市采取“競報高品質方案”，等等。
細則的大幅調整疊加首輪供地溢價過高帶來部分房企現金流緊張，第二輪“土拍”頻頻傳出土地流拍的消息。2021年8月6日，深圳首先宣布中止原定于8月9日進行的第二輪集中供地。
除部分一線城市外，多數城市的第二輪“土拍”遇冷，以至于有不少地塊剩余。極端者如鄭州，由于期間遭遇“暴雨”，第二輪“土拍”遲遲未開展，目前全年供地的剩余地塊較多。截至2021年8月的數據顯示，房地産企業在第二輪“土拍”中拿地的平均溢價率僅爲8.1%，創下2020年以來新低。
回過頭看，前兩輪“土拍”呈現“冰火兩重天”景象。新的集中供地出讓模式，打亂了不少房地産企業的拿地計劃，提高了其對地塊的把握和資金的安排難度，部分房企頗有措手不及之感。這映射出政策轉型時期房産商的複雜心理。
爲應對“兩集中”供地新規，房地産企業不僅要重點對城市發展潛力、市場周期進行更精確研判，最大化利潤空間和競價力；同時，合作開發、收並購、舊改轉化等都將成爲增加土地儲備的重要模式。
而從地方政府的角度看，控制土地溢價率的同時，拍賣價格也要能夠覆蓋自身的拿地支出，畢竟收儲土地成本高昂。如何才能實現房價不漲、地價不虧，新的土地拍賣方式必然在各方反複博弈中形成。經過兩輪的拍賣實踐，新的土地市場規則有望進一步成熟完善，土地市場逐步向理性回歸。
優勢向頭部房企靠攏
在“兩集中”土拍新規下，房地産企業在競拍月份要繳納大量的保證金。同一時段支付巨額土地出讓金，無疑對其現金流匹配和融資能力提出了更高要求。歸根到底，集中拿地還是燒錢的遊戲，這也決定了土地拍賣市場是頭部房企的角力場。
以深圳爲例，首輪集中拍地的6宗土地，除去南山西麗的商住用地外，其他5宗宅地均要求繳納起拍價50%的競買保證金，房地産企業一次競拍就要拿出超過100億元的保證金。
從結果來看，TOP30房企在20個城市共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊比重的40%以上。TOP50房企在20個城市的拿地金額達6299億元，占總成交金額的68.2%。剩下的也幾乎都由TOP100房企奪得。這些房企的土地儲備幾乎每一家都夠未來2-3年開發。這些數據反映出，參與“兩集中”土拍的大部分是規模房企。
2021年10月1日，中指研究院發布的《2021年1-9月房地産企業拿地TOP100》顯示，今年前9個月份，TOP100房企拿地累計總額同比下降9.8%，TOP50企業9月拿地總額也同比下降，其中，碧桂園（02007）、萬科集團（000002.SZ）、保利發展（600048.SH）的拿地金額已突破1000億元。
根據CREIS數據，2021年1-9月，碧桂園拿地金額達1294億元，拿地面積達3716萬平方米；其新增貨值3105億元，僅次于保利發展，各項拿地指標繼續保持行業領先（表1）。中期報告顯示，碧桂園2021年上半年共獲取219幅土地，其權益總代價約884億元。以金額計算，其新獲取土地中，82%的土儲聚焦長叁角、珠叁角、環渤海、長江中遊、成渝五大都市圈。
進入2021年下半年以來，碧桂園總體保持了正常的投資節奏。據不完全統計，2021年9月以來，碧桂園繼續在廣東韶關、江門、肇慶、增城，河南信陽、安陽，遼甯鞍山，廣西崇左，山東濟甯等地拿地。
9月22日，在河南安陽縣的土拍中，碧桂園豫北區域以27110萬的價格斬獲一地塊，地塊面積83.81畝，成交單價323.48萬/畝。至此，碧桂園豫北區域今年已累計新增權益投資額15.12億元。
近期隨着房地産行業整體承壓，部分品牌開發商處于觀望狀態。在今年安陽幾次土拍中，大量的地塊落入安陽本土開發商手中，品牌房企只有碧桂園的身影，先是5月份和7月份在林州斬獲2宗土地，9月底在安陽縣再落一子。
碧桂園方面表示，實施“兩集中”土拍新規以來，公司在投資拿地方面堅持叁個“不動搖”——經營理念不動搖、投資標准不動搖、堅持投資轉化率和貨值轉化率不動搖，其在“銷供回支投”方面形成閉環管理。對于投資定案的各項經濟效益指標，在運營的過程中都會超出這個指標，這是企業管理的體現。
在“行穩致遠、聚焦深耕”的背景下，碧桂園通過精細化、標准化的管理，追求項目“做一成一”。碧桂園副總裁程光煜表示，碧桂園的投資是機會驅動型的，會准備好足夠的預算資源，具體花多少、什麽時候花，會增加還是減少，會根據當期投資機會呈現的多少和能夠把握的投資機會的多少，去做相應的動態調整。
表1：2021年1-9月房企拿地金額、拿地面積及新增貨值排名
數據來源：中指數據CREIS
總體來看，新的土地拍賣政策下，優質房企未受到明顯沖擊。相反，“兩集中”供地的實施，以央企背景的開發商及部分民營龍頭地産商資金實力雄厚，獲得更多土地，行業資源優勢進一步向其聚集。這也側面反映出，房地産市場的洗牌進一步加速。
加速房地産行業洗牌
2021年7月22日，在國務院召開的“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地産市場調控工作電視電話會議”上，監管部門再提“房住不炒”。在土地市場方面，政府提出加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。
重點城市土拍規則的調整，疊加購地企業資格和資金審查的加強，企業拿地將更加理性，有利于進一步引導市場預期的穩定。
同時，伴隨行業環境的變化，TOP50之外的房企在強二線城市拿地變得越來越艱難。2020年8月，“叁條紅線”推出之後，銀行房地産貸款占比和個人住房貸款占比的“兩道紅線”又出台，再加上近期將商票納入房企債務監管和投資金額不超銷售金額40%的要求，各大房地産企業的資金越來越緊張。
現金流不充足的情況下，中小房企可能會快速退出強二線城市或者限價競爭的市場。從2021年半年報看，不少房地産企業上半年拿地不足，有的甚至沒有拿地。未來持續拿不到地的企業，或只能繼續下沉到縣級市場，甚至鎮級區域。
隨着市場優勝劣汰，經營穩健的房企地位將進一步鞏固，有利于保持地價和房價平穩，確立房住不炒的長期生態。
9月27日，中國人民銀行多年來首提房地産，明確表示“要維護房地産市場健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放出繼續推動房地産行業構建長效機制的信號。隨着土地、金融等政策多管齊下，中國房地産市場進一步走向穩健發展，值得期待。
本文選編自“新財富”，作者：曾凱森，智通財經編輯：汪婕。
