地産行業邁入“下半場”，大概是所有行業人士心照不宣的共識。
近兩年來，在“房住不炒”的總基調下，關于房地産的調控不斷深化，從叁道紅線，到限購令，再到兩集中供地政策，這些政策一輪接着一輪，正在從深層次改變着整個行業。
人們意識到，這輪政策調控引起的變化已不再是一次周期性波動，而是中國房地産的一場根本性變局——即房地産行業以融資高杠杆爲主的高周轉模式逐步被淘汰，而依靠精細化運營、産品力提升爲主的管理模式則冉冉升起。
此背景下，如何順應行業趨勢找到一條適合自己的“路”，已成爲當下房企探索的共同命題。
在此前的房企中報季中，我們似乎可以窺出房企優等生們的“應對絕招”。
有的房企將“安全”奉爲中期業績討論會的主題，譬如融創中國，其首次提出了“更安全、更從容、更長期、更有價值”的戰略目標，有的房企則強調“穩健”的發展戰略，比如說萬科，該公司繼續堅持“穩字當頭”，並指出“活下去比什麽都重要”。
而令人好奇的是，作爲行業中的標杆企業，碧桂園(02007)在地産下半場將存有什麽“秘密武器”呢?
唯“穩”不破
從碧桂園2021年中期報告來看，有兩組數據可以透露其上半年的發展狀態：
一是銷售穩步增長。
碧桂園最新公告顯示，1-9月，碧桂園累計實現權益合同的銷售金額4482.4億元，已連續9個月實現累計同比增長。2021年上半年，碧桂園錄得權益銷售金額爲3030.9億元，同比增長14%;錄得權益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%。
(數據來源：碧桂園財報)
銷售的穩步增長，也促使該公司的核心財務數據呈增長之勢：2021年前6個月，該公司的營業收入同比增長27%至2349.3億元;毛利、淨利分別增至462.8億元、224.2億元。
尤值得一提的是，上半年，碧桂園權益物業銷售現金回籠2727.9億元，權益回款率爲90%，處于行業領先水平，而這已經是其連續6年回款率超過90%了。
房地産行業中，“回款率”是投資者頗爲關注的財務指標，它體現了一家房企的“造血能力”以及規模擴張的底氣。回款率越高，就說明“造血能力”強，進行規模擴張的底氣也越足。而碧桂園連續6年的高回款率也道出了該公司強悍的自我造血能力，以及充足的規模擴張底氣。
二是，杠杆水平進一步降低，淨負債率僅49.7%。
2021年上半年，碧桂園的杠杆水平進一步降低：有息負債總額爲3242.4億元較2020年末進一步下降，其中一年以內有息負債占比更是下降至27%。同時，該公司的淨負債率僅爲49.7%，已連續多年保持低于70%。
值得一提的，債務結構持續優化之際，碧桂園手中的現金也十分充裕。截至6月末，碧桂園賬上趴着可動用現金余額約1862.4億元，現金短債比爲2.15倍。
碧桂園僅踩中了剔除預收賬款的資産負債率這一道“紅線”，且這一數據已從去年底的80.53%下降至77%，該公司管理層表示，將有信心在2023年中期之前實現該項指標進入綠檔。
債務結構優化、手上現金充裕之外，碧桂園的融資成本也進一步降低——期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點。這是一個令人羨慕的融資成本比率，不僅顯露了其無可撼動的龍頭優勢，也意味着後續碧桂園將有更多的機會能借到比別人更便宜的錢，並用這些錢做更多正確的布局。
從上半年關鍵財務指標表現來看，不難發現，老大哥的“穩”才是真正的“穩”。
而憑借穩健的財務狀況，碧桂園也獲得了全球頂級評級公司的認可。目前，穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”信用評級，標普亦于2020年上調公司評級展望至“正面”。
高築牆，廣積糧
地産界有一句行話叫做：土儲是房企的“生命線”。
這也就是說，土儲是房企們安身立命最重要的本錢，其量的多寡、質的高低，不僅是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標，也是決定房企後續成長空間和利潤水平的關鍵因素。
不過，隨着地産行業逐漸邁入“下半場”，房企們漸漸改變了從前追求規模的拿地方式，而是更加注重土地儲備的質量。
碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，並且堅持深耕城鎮化布局。
所謂的“廣度”，指的是分布廣泛，具備分散風險的優點，而“深度”則指的是，在高質量城市群持續深耕，進而斬獲來自這些城市群的發展紅利。
具體而言，廣度方面，截至2021年6月底，碧桂園已覆蓋中國內地所有省份的296個地級行政區、1408個區縣，項目總數達3127個，可謂是全國土儲布局最爲廣泛的企業。深度方面，2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權益總代價約884億元。按金額計算，新獲取土地中，82%的土儲聚焦五大都市圈，62%分布在叁四線城市。
(數據來源：碧桂園財報)
與此同時，碧桂園可售貨值的布局上也繼續體現出其高質量城市群的決心。截至6月底，其在中國內地權益可售資源合計2.2萬億元，以此前權益銷售額爲基數，可維持公司未來3年以上的銷售需求。在上述可售貨值中，99%位于常住人口50萬以上的區域;93%位于人口流入區域;74%位于長叁角、珠叁角、環渤海、長江中遊、成渝等五大都市圈。
基于精准的投資布局，碧桂園的貨值質量也正在不斷提升：從2019年開始，碧桂園獲取的項目經營效益明顯優于2017-2018年獲取的項目，獲取12個月內的平均貨值轉化率提高了5個百分點。
碧桂園的管理層表示，集團長期看好中國新型城鎮化發展，將繼續響應國家新型城鎮化建設戰略，聚焦城市深耕。
事實上，隨着我國的城鎮化進程不斷推進，碧桂園的深耕城鎮化布局可謂頗有“順勢而爲，聚勢而強”的特征。
2021年，政府工作報告指出，“十四五”期間將深入推進以人爲核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%。按照國家統計局公布的數據——2020年我國常住人口城鎮化率是超過60%。這意味着，未來五年間城鎮化率約有4個百分點的提升，因此這其中蘊藏的發展機遇可想而知。
堅守長期主義
流水不爭先，爭的是滔滔不絕。
在地産行業底層邏輯發生巨變的當下，房企想要繼續穩健的走下去，所追求的也無非是“長期主義”了。
碧桂園集團總裁莫斌在業績發布會上表示，行業整體已步入新的發展階段，碧桂園相信好的産品和服務是奠定企業良性發展的基礎，始終堅持口碑至上，堅持長期主義，將繼續踐行“以客戶爲中心”的理念，持續提升全周期綜合競爭力，努力打造“爲社會創造幸福生活的高科技綜合型的企業”。
自2019年初提出“高科技綜合性企業”新定位後，碧桂園就開始駛入多元布局、協同發展的新航道。直至目前，該公司已打造出地産+機器人+現代農業多輪驅動的業務版圖。
(圖片來源：碧桂園財報)
具體來說，機器人産業上，碧桂園依托聚焦建築機器人研究的博智林，機器人産業在上半年錄得不俗的表現——截至2021年7月，碧桂園已有18款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋14個省份近70個項目;累計交付300多台，累計應用施工超百萬平米。
智慧餐飲業態上，碧桂園一手打造的千玺機器人集團則從初創期逐步邁入成長期：在研發及量産方面，截至2021年6月底，碧桂園千玺機器人擁有8.5萬㎡組裝工廠，生産線有13條、年産能6萬台餐飲機器人。目前在研産品已達 80項、13項産品已進入量産。
現代農業上，碧桂園農業則正加快前端種業研發，打造我國的“農業芯片”;在中端，把高新技術應用到農機無人駕駛、智慧農業和智慧農場管理上，布局科技農業;在市場端，現代農業將結合“碧優選”門店，減少農産品流通環節，真正做到健康食品“從田間到餐桌”。
綜上所述，不難看出，在地産行業邁入下半場之際，“穩中優進”、“高築牆，廣積糧”、“長期主義”便是碧桂園的應對奇招。而結合上半年的財報數據來看，這些奇招，不僅效果較好，還極具前瞻性和預見性。
