近日市場傳出，中央要求地產商幫手解決本港土地不足問題。《路透社》報道稱，市場「遊戲規則已經改變」，當局不再容忍「壟斷行為」。消息發酵令本地地產股於9月20日狂瀉，長實（SEHK:1113）、新地（SEHK:16）、恒地（SEHK:12）及新世界發展（SEHK:17）均跌逾一成。
不過，在地產股爆小型股災後，香港地產建設商會執委會主席梁志堅於周五（24日）表示，未聽聞中央政府官員會見個別地產商，亦未聽見中央向地產商施壓。是耶非耶，市場經歷了多次「監管風暴」後，已成驚弓之鳥，對地產股起了戒心。
可是，以長實為例，目前股價較每股資產淨值97.692元，折讓53%，而新地股價亦較每股資產淨值205元，折讓52%，對於具有風險胃納的投資者，現在低撈兩隻地產股是否合適？
長實業務多元化
長實集團經過世紀重組後，業務已更為多元化，主要從事物業發展及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、基建、飛機租賃及英式酒館等。今年上半年物業銷售只佔整體收入43%，已反映較以往減少對地產業務倚賴。而香港只佔集團收入13%，即使面對本地房屋政策上「共富」要求，長實所承受風險較其他地產商為細。
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根據大摩估計，長實持有農地只有1000萬方呎，較其他主要發展商為少，本港住宅物業佔長實總資產價值亦只有14%，有關水平仍低於同業。
此外，長實早前完成重大交易，向李嘉誠基金會收購四個基建項目權益，以發行股份作為收購代價，涉資170億元，同時以每股51元回購公司股份，涉資194億元。一般而言，長實股份的封底價為51元，較難跌至51元以下，因大量股份因回購而要註銷。
不過，出現上述負面消息後，股價大幅跌穿51元。然而，大股東對公司前景極有信心，近期已多番增持，於地產股大跌市當日，大股東斥5076萬元增持120萬股長實，平均作價42.2979元。
新地收租能力強
市場關注地產商會否被政府收回土地，削減賠償金額。同時地產商參與「土地共享先導計劃」或加快出售農地予政府興建公營房屋，有機會令地產商手持土儲價值大為下降，而可興建起私樓的土地亦減少，市場憂慮對行業不利。
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不過，換另一角度，目前新地為眾多地產商中持有第二多農地的發展商，約有3100萬方呎。其實，擁有較多土儲的發展商都希望加快農地發展。如果農地可以加快開發，對發展商亦有利。因為除了加快農地土儲轉換熟地，即使利潤較低，在農地變熟地加快起樓前提下，亦可以做到貨如輪轉。如果土地供應保持穩定，樓價又穩，對發展商利潤更有保障。
此外，新地主要收入非單獨來自賣樓，以6月底止全年業績為例，物業銷售業績為209億元，物業租賃業績為191億元，兩者相約。收租業務佔整體收入有26%，可緩衝賣樓收益出現波動。
再加上，每次大股東郭老太增持公司股份後，股價過後均向上。郭老太於20日以平均作價94.7981元，大手購入724萬股，涉資6.86億元，反映對業務前景仍有信心。
投資結語
常言道，別人恐懼要貪婪，金融及地產行業是香港經濟命脈的支柱，未必因房屋政策出現轉變而令樓市崩塌。基於地產股股價出現大幅回調，加上在全球量寬下，現金貶值，資金流向實物資產或虛擬貨幣，相信本地地產股仍有一定價值。
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