關鍵點
- 穩定的現金流帶來長期的業績和回報。
- 這些公司為投資者提供了穩定和安全的結合。
- 這些REIT持續獲得長期收益的可能性很高。
然而，並非所有REITs都一樣的，而它們並不適合所有投資者。由於它們的大部分收入都用於派發股息，因此可用於重新投入業務的資金很少，這意味資本增值不會是它們的首要任務，因此您不太可能在快速增長的股票清單上找到它們。
不過，如果您了解REIT投資的基本規則，那麼您很可能會發現以下三者。
AGNC Investment Corp. AGNC Investment Corp.(NASDAQ:AGNC)等按揭REITs (mREITs)通常為投資者提供比其他REITs更高的回報率，但它們也帶來更多風險並承擔更多債務。像 AGNC 這樣的mREIT不是投資房地產，而是投資抵押貸款和抵押支持證券 (MBS)。此外，AGNC與許多其他mREIT的不同之處在於，它不是發起抵押貸款，而是買賣由房利美、房地美和Ginnie Mae打包的政府支持抵押貸款，即所謂的機構抵押貸款。
AGNC表示，隨著房地產市場升溫，去年淨息差、淨利差和美元滾動收入顯著改善至每股2.70美元，比去年同期增長25%。淨息差和淨利差是AGNC 為其資產賺取的利率，與其為借款支付的利率之間的差額。美元滾動是通過買賣遠期抵押合同、或在未來日期以指定價格買賣資產的協議而獲得的收益。AGNC 使用這些交易的收益，為其收購機構支援的抵押證券提供資金。所有這些的結果本質上是AGNC的淨息差，或者是非金融公司的營業利潤率。
另一個關鍵指標是恒定的預付款率 (constant pre-payment rate ，CPR)，它顯示了AGNC的投資組合中，該公司預計在一年內還清的百分比。越低越好，因為還清的貸款不會為其持有人產生利息，這會導致較低的回報率。
去年，低利率鼓勵房主提前再融資，並償還高利率抵押貸款，這就是為什麼 AGNC 報告其CPR在2020年躍升60%至17.6%。但隨著今年抵押貸款利率上升了半個百分點，AGNC的CPR在第一季度末下降至11.3%。密切關注利率的走向，將有助於指導CPR在未來時期的發展方向。
AGNC 第一季度末的總資產為903億美元，其中70%是機構抵押貸款支持證券，而風險較高的信用風險轉移和非機構資產價值不到20億美元。這應該會給投資者帶來更大的安全性，股息收益率約8.9%，AGNC Investment 是可靠和安全收入來源的不錯選擇。
Annaly Capital Management Annaly Capital Management(NYSE：NLY)是與AGNC相同的mREIT，截至3月底，其近90%的投資組合都存放在機構MBS中。
Annaly 是市值最大的mREIT，因此如果您最近買了一所房子，那麼您的貸方很有可能將其出售給房利美或房地美，而Annaly可能會將其保留在其投資組合中(就此而言，AGNC也是如此)。Annaly 還預計其長期CPR將在11%的範圍內，比去年預期的17.7%有顯著改善。如上所述，抵押貸款利息在CPR上升或下降的速度中起著主導作用。
截至第一季度末，Annaly的總資產為1004億美元，其中926億美元為機構貸款。它還出售了其企業房地產業務，專注於它所認為的真正增長的市場，即住宅抵押貸款。與AGNC一樣，Annaly計劃在未來幾天公佈第二季度收益。
Annaly股息收益率為10.4%，自1997年上市以來一直是平均水平，儘管它的區間高達22%，低至3%。在那段時間裡，它總共支付了超過200億美元的股息，並且股票的交易價格低於其帳面價值──約0.95倍，與REIT通常的交易價格相差不遠，Annaly Capital Management 可能滿足您的長期股息收入需求。
Realty Income Realty Income(NYSE:O) 不是像AGNC和Annaly這樣的mREIT，而是專注於三網租賃的商業 REIT，租戶負責納稅的租賃、維護和保險。更重要的是，它開發單租戶獨立建築，並與穩固、財務穩定的租戶簽訂長期租賃合同，其中一半以上為投資級。
在疫情期間，投資級租戶是Realty Income的磐石。雖然在危機期間它不得不與一些租戶協商延期租金，但這並沒有像其他房東必須管理的停交租金那樣造成同樣的損失。Realty Income 投資級租戶的收款率從未低於98%，事實上，7月已經回復至100%，他們大多留在了那裡。最糟糕的是，在疫情開始時，總投資組合下降至82%，但迅速回升，到7月，投資組合再次遠高於90%。它是抗衰退的企業，就像折扣店、藥店和超市。
Realty Income 的平均租期近10 年，物業分佈在50個不同行業的300家公司，沒有一個租戶佔其收入的10%或以上。與AGN 一樣，Realty Income 每月支付股息(實際上，它稱自己為每月股息公司)，並且已經向股東支付了52年的股息，期間連續支付超過600次。由於它還將股息提高了100 倍以上，因此它被牢牢定位為「股息貴族」，意味它已經連續25年或更長時間都每年增加派息。
Realty Income的股息收益率按近期價格計算為4%，但其業績記錄、穩定性和租戶選擇使其成為獨一無二的REIT，可以說是每個投資者投資組合的一部分。
編輯:Sonne
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