連續五年上榜《財富》“中國500強”，跻身《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”及“全球企業2000強”，中國奧園(03883)在房地産市場的可持續、高質量發展長時間得到驗證。
即便在“房住不炒”、“叁道紅線”主基調之下，中國奧園的發展仍以增長與質量兼顧。過去幾年裏，中國奧園保持業績穩健增長，獲得穩定的現金淨流入的同時，更加注重財務杠杆的控制，提高抗風險能力以應對不斷變化的外部環境的檢驗。2020年，中國奧園交出了合約銷售與回款金額雙雙破千億的年度業績答卷。
2021年上半年，奧園積極調整，優化組織架構，成立幸福人居（房地産）與悅康生活（非房業務）兩大板塊，強化大運營及精益化管控，持續提升産品力、客戶體驗及滿意度，繼續實現業績良性增長。
成長與穩健並重，“叁道紅線”將悉數達標
據中國奧園發布的2021年上半年業績公告，期內集團實現總營業額約爲325.10億元(人民幣，下同)，同比上升15.1%，其中，物業發展收益占比94.5%。上半年，實現淨利潤爲28.4億元;淨利潤率爲8.7%。核心淨利潤爲28.7億元;核心淨利潤率爲8.8%。股東應占溢利20.89億元；每股基本盈利77.44分。
上半年，中國奧園實現物業合同銷售額約675.8億元，合同銷售面積約596.3萬平方米，同比分別增長33%和17%，平均售價約每平方米11333元。前7月集團合約銷售金額爲771.9億元，同比增長28%。
智通財經APP注意到，中國奧園上半年現金回款率達到87%，穩定性的回款效率促進集團現金狀況明顯改善。截至期末，銀行存款及現金達到約606.45億元，同比增長15.5%。若包括受限制銀行存款，其銀行存款及現金達到683.2億元。此外，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額爲1283億元，保持充裕流動性。
值得注意的是，除了提升回款效率之外，中國奧園還抓緊融資窗口期，優化債務結構。上半年集團貫徹審慎的資金管理，提前安排再融資，成功發行7.38億境外美元債及人民幣18.2億元境內公司債，並獲12家商業銀行提供叁年期境外銀團貸款逾21億港元，完成境外銀團再融資。
智通財經APP注意到，上半年，中國奧園債務結構和融資成本繼續得到優化。2021年1月集團采用交換要約配新發行方式按票面價發行1.88億美元2022年到期4.2%優先票據，進一步創債券發行成本新低。2021年2月發行6年期3.5億美元5.88%優先票據，創奧園美元債最長發行年期。
半年報顯示，中國奧園的總借貸金額約爲1113億元。其中，償還年期在兩年以內的借款有不同程度下降，顯示集團短期償債壓力持續下降。
綜合來看，中國奧園叁條紅線指標在上半年均有所改善，集團淨負債率爲80.7%，現金短債比爲1.3倍，剔除預收款項後的資産負債率爲78.5%。中國奧園執行董事、聯席總裁陳志斌，在中期業績會上表示，目前奧園在剔除預收款資産負債率指標踩線，但預計在明年底可以完全達到叁條全綠。
按照中國奧園的規劃，集團將持續通過促回款、調節奏、降成本、快交付，來實現正經營現金流，達到降低負債、增厚淨資産目標。具體而言，集團將主動管理債務，降低有息負債，到2021年底，有息負債預計同比減少10%至15%，2021年至2023年有息負債每年下降不少于5%。另一方面，通過加快利潤結轉，增厚淨資産，預計2021年至2023年，淨資産以15%或以上的複合增速成長。
城市更新優化土儲結構，轉化提速促利潤釋放
在智通財經APP看來，中國奧園叁條紅線達標後，經營健康程度將有質的改觀。盡管集團爲維系財務健康，短期經營較爲審慎，但集團在規模紅利時代和管理紅利時代積澱下來的優質土儲，將持續爲集團提供長期發展的動能。這也意味着，集團在早前定下的2021年1500億元銷售目標，不會是集團成長的上限。
具體來看，中國奧園地産主業已實現北上廣深一線城市全覆蓋，聚焦粵港澳大灣區，布局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域等四大核心區域。上半年，中國奧園的土地儲備結構進一步優化。集團擁有的360個項目中，分布95個境內外城市，土地儲備總建築面積達5358萬平方米，總貨值約5939億元。計入城市更新項目後的總貨值約13482億元，一二線城市占比約84%，足以滿足未來四至五年的發展。
2021年叁條紅線正式實行、供地兩集中出台，奧園保持審慎購地，年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內。數據顯示，中國奧園上半年新增可開發建築面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約42億元，新增可售貨值逾178億元，其中一二線城市占比約92%。
另一方面，城市更新項目已經成爲中國奧園新的業績增長極。目前，中國奧園已實現“舊城、舊村、舊廠”，叁舊改造全覆蓋，2020年以來集團進一步加碼舊改及更新項目拓展。截至2021年上半年，中國奧園不同階段的城市更新項目提升至超過70個，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，占比99%。
上半年，中國奧園城市更新項目轉化可售貨值約135億元，占期內新增貨值的76% 。集團預計2021至2024年城市更新轉化可售貨值將達到2420億元。
智通財經APP了解到，今年“城市更新”首次寫入政府工作報告，明確“十四五”時期要深入推進以人爲核心的新型城鎮化戰略。中國奧園作爲大灣區最早布局城市更新的房企之一，以“叁舊”改造全覆蓋，形成複合産業的“奧園舊改模式”。中國奧園有望憑借在城市更新領域的優異表現，實現新一輪高質量增長。
在新的曆史發展時期，中國奧園“一業爲主，縱向發展”戰略格局形成的醫美、養老、商業、科技、文旅等多元化業務亦值得重點關注。2019年，奧園進一步明確了做強主業、做大産業的發展思路，在其後兩年時間便高效成功打造奧園健康（03662）、奧園美谷（000615.SZ）兩家奧園系上市平台，協同發揮叁家上市平台的優勢及資本市場影響力。
2021年是中國奧園成立25周年，過去的20多年裏，中國奧園經曆了中國房地産規模紅利時代的“全速跑”，也正在經曆管理紅利時代的“節奏跑”。集團業務格局也從“造房子”過渡到“造生活”的雙引擎渠道。但不管怎麽變，推動幸福人居與悅康生活的經營理念沒有改變。抓住這一條“以人爲本”的經營准繩，中國奧園有理由、有條件發揮企業綜合能力，實現可持續、高質量發展，爲股東及投資者帶來穩定、長期的回報。
