近月美國10年期國債拾級而下，終於在本週引爆小股災。現時暫未見到有逼在眉捷的金融危機，所以資金湧入債市的表面證供並不充分。
但無論如何，領展房產基金（SEHK:823）已經成為港股爆發小股災最強避風港，背後的投資邏輯將會在下文全面披露。
更多分析：3大因素支持領展升上100元成紅底股
今年3月，美國10年期國債孳息率升至1.776厘的年內新高，近日跌至1.1厘水平，引爆港股小股災。因為美國10年期國債孳息率急跌，最直接影響是導致銀行股的息差收窄。
而恒生指數成分股中銀行股佔比例高，滙豐控股（SEHK:5）為恒生指數比重最高的股份之一，股價已經累18%，加上恒生銀行（SEHK:11）及中銀香港（SEHK:2388）的息差都受到不同程度衝擊，後兩者分別較年內高位跌10.9%及19.6%。
不過，縱使港股爆發小股災，本領展股價仍很強，儼然成最強的跌市避風港。原因是包括領展在內的房地產投資信託基金價格表現，主要有兩個因素主導，分別為美國10年期債券孳息及租金收入。
債息和領展價格成反比 從極長期的角度看，美國10年期債券孳息走勢和領展基金單位價格成反比。領展在2005年11月25日上市，招股價為10.3元港元，同日美國10年期國債孳息率為超過4厘。時至今年7月21日，美國10年期國債孳息率已經跌至最低的1.195厘，領展收報74.95元港元。
由此推斷，美國10年期債券孳息走勢向下應該有利提升領展估值。當然，這個推斷成立的前提是租金收入穩中有升，而領展確實做到這個要求。由上市至今，推行多項資產提升工程，然後順勢加租。
當透過資產提升工程加租的空間接近完結後，領展又透過收購內地的社區商場，提升租金收入增長，至今領展在內地租金收入較購入首項內地物業時累升超過兩倍，筆者已經在《領展可再成為長期有升有息股？》作出分析，投資者不妨重溫。
消費券有利租金分成 何況，政府將全港全港市民派發消費券，相信能夠刺激領展商場消費者增加消費，有利提升租金成分。剛公布業績的年度，領展錄得5,500萬港元的租金分成。
雖然現時領展的租金分成佔比較低，但錢沒有人嫌多，在消費券推出的背景下，當然希望是多多益善，有利增加股息分派。
投資者現時才全數減持，股價突然展開反彈就無仇報，顯然全數沽清的策略行不通。不過，投資者換馬領展，倘美國10年期債券孳息進一步下跌，反而有利提升估值。
何況，領展租金收入前景輕微看升，所以將繼續成為股災的最強避風港。
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