港股踏入第三季，配合中國人民銀行的全面降準措施已於7月15日生效，市場預算可釋放長期貨金達1萬億元人民幣。
筆者認為將有利下半年國內經濟發展，對內房在9月或之後前景看好，配合6月尾以來恆指表現反覆，即使基本面良好的內房股的價格走勢亦見受累，反成吸納時機，萬科企業 (SEHK:2202) 是其中之一。
集團主要在中國從事房地產開發、物業管理服務、租賃住宅服務以及商業開發與運營，項目覆蓋北方區域 (如北京、天津、大連、長春等)、南方區域 (如深圳、廣州、廈門及惠州等)、上海區域 (如上海、杭州、寧波、南京等) 及中西部區域 (如成都、重慶、貴陽、烏魯木齊等)。
市賬率分析合理值 於今年4月22日傍晚發佈的2021年第一季報告顯示，截至2021年3月底股東應佔溢利約12.92億元 (人民幣‧同下)，較2020年同期溢利約12.49億元，增長3.44%。而截至今年3月底資產淨值約2,257.07億元，而截至今年6月底已發行股數約116.18億股 (A + H股)，計出每股淨值折合為23.0074港元，相對今年7月19日上午收報22.80元，市賬率為0.99倍，略低於1.00倍反映就基本面而言現價已處於合理水平。
而參考於2018至2020年之每年市賬率為0.94至2.67倍，平均值為1.62倍，高於現時的0.99倍，反映現價實則偏低。平均值相對每股淨值為23.0074元，計出每股合理值為37.35元，較22.80元之潛在升幅為63.82%。
另外兩種估值參考 另看截至今年3月底倒數的12個月的股東應佔溢利約415.58億元，相對現時已發行股數，每股盈利折合為4.2350港元，對比22.80元之市盈率為5.38倍，參考上述三個財年之每年市盈率為5.02至12.30倍，平均值為7.88倍，高於現時的5.38倍，同樣反映現價偏低。平均值相對上述每股盈利為4.2350元，計出每股合理值為33.35元，較22.80元之潛在升幅為46.27%。
至於團於2014至2020年每股股息介乎0.5000至1.2500元 (人民幣‧同下)，平均值為0.8888元，2020年為1.2500元，期內最高。每股股息折合為1.4899港元，相對現價22.80元，計出股息率為6.53%。參考上述三個財年之每年股息率平均值為4.59%，相對上述每股股息，計出每股合理值為32.45元，較22.80元之潛在升幅為42.32%。
綜合上述三種分析，每股合理值為32.45至37.35元，平均值為34.40元，筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅接近51%，連同股息率超過6.5厘，預期一年回報率超過57%。
今年2月25日高見35.00元 (暫為2021年最高價)，之後不斷反覆向下，較今年7月14日最低收報22.60元，不足五個月累跌逾三成五。現價22.80元較22.60元只差0.88%，少於一成相距偏小，並且現處2017年7月以來的低水平，距今歷時約四年，反映現價進場風險不大。
此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為34.00至36.00元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。
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