輕資産企業觀察——朗詩綠色地産
日前，長達5天的成都首批集中土拍結束，40宗地全部成交，盡管平均溢價率僅7.4% ，但“限地價+限清水房價+競自持”的全新遊戲規則，再次拷問拿地房企的資金實力和運營能力。
雙限+自持，房企資金承壓加劇
成都本次出讓的40宗地塊全都是“雙限”地，即限制了最高地價和後期銷售的房價。其中，38宗明確有“自持租賃住房面積比例”，自持比例最高達到59%，而且30年的自持年限，對房企的資金生命線是個巨大的考驗。
成都土拍並不是特例。首批集中供地的22個重點城市中，已有20個城市完成了首次集中土拍，熱門城市的土拍競價異常激烈。在北京、杭州、南京等城市，地塊頻頻被拍至封頂價，最後通過競配建、競自持和搖號等方式確定土地歸屬，不少地塊自持比例超過20%，幾乎所有開發商都聲稱“不賺錢”。
在叁道紅線及融資環境持續收緊的大環境下，一年僅叁次集中供地，配合雙限價和高自持率等嚴格的出讓條件，讓房企拿地的資金壓力激增。尤其是中小房企，要麽選擇聯合拿地，要麽只能放棄機會、面臨更高的機會成本。
輕資産化運營，朗詩地産從容應對
當其他中小房企面臨資金壓力，朗詩地産卻加快了拓展步伐。
據了解，朗詩地産近期在重慶、天津的首批集中土拍市場獲取了兩宗地塊，同時還通過委托代建模式獲取/鎖定新增貨值約300億，大多在朗詩重點布局的長叁角、西南和華南地區，如蘇州、成都、中山等。
能快速落子多個重點城市，而且能保持資金充裕、流轉健康，主要得益于朗詩地産獨特的輕資産化運營模式。
朗詩地産自2014年啓動“産品差異化、輕資産化運營、收益多樣化”的轉型升級戰略，通過合作開發、小股操盤、委托代建等方式獲取優質地塊，項目平均權益比例約在30%。從朗詩綠色地産(00106)近叁年的財報看，其財務指標常年優于行業平均水平：2018年末，該公司的淨負債率爲34%，2019年末淨負債率低于50%，2020年淨負債率僅有26%，現金短債比6.1倍，資金流動性充裕。
更重要的是，朗詩地産通過輕資産化運營模式，開拓了更多市場機會，如操盤服務、投融資服務、營銷服務、工程服務等，合作方式更加靈活多樣，收入也變得更加多樣化。目前，朗詩地産的收入除了股權對應的投資收入外，同時還有開發服務費用、産品整合費用、項目超益分成等收入來源，2020年其項目開發及管理服務的毛利率約40%，而百強房企2020年地産開發平均毛利率約爲26.2%。朗詩綠色地産也因此蟬聯“中國房地産開發企業經營績效10強”、“中國房地産上市公司風險控制5強”等榮譽。
據了解，朗詩地産下半年還將大力拓展輕資産業務，預期2021年集團的核心淨利潤中，有一半以上來自委托開發等輕資産業務。
把控投資節奏，深化城市群布局
中指院的最新數據顯示，今年1-5月，拿地金額TOP3的城市群依次爲長叁角、粵港澳和中西部。融創中國、華潤置地等頭部房企在多個重點城市發力，積極戰略布局。
十四五期間，我國將繼續推進以中心城市引領城市群的發展模式，在城市群建設和新型城鎮化建設的雙重利好下，人口、土地及資金等關鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，城市分化將進一步加劇。這將考驗房企的眼光和把控投資節奏的能力。
朗詩控股集團董事長田明在今年的綠建大會接受媒體專訪時表示，朗詩重點關注了國內33個城市，包括“兩集中”政策相關的22個城市。未來將綜合考慮目前的布局、城市的人口走向、經濟發展各方面，擇機進入新城市。