3月10日盤後，物業股時代鄰里(09928)發佈了2020年業績報告，此後兩個交易日累計上漲了6%，尤其是在12日港股恆指大幅回調之下，時代鄰里仍然保持了紅盤，對比近半年以來的走勢，時代鄰里股價止跌，業績似乎得到了認可。
行情來源：智通財經
智通財經APP觀察到，2019年，時代鄰里踩着尾巴於年度末上市，之後伴隨着物業板塊的熱炒，股價從5.15港元的發行價，一路上漲至最高13.74港元，漲幅達到167%，然而在去年年中，中期業績發佈之後，時代鄰里的股價一直萎靡不振，近期再度跌至發行價附近。
去年9月份以來，港股物業管理服務板塊雖然有大幅回調，但是進入2021年之後也有明顯反彈，然而時代鄰里的走勢卻與板塊相背離。
究其原因，主要是因爲去年四季度以來，物業板塊新增幾隻大市值上市新股，而物業新股上市表現普遍不錯，帶動板塊止跌反彈。不過觀察物業板塊的老面孔，除龍頭碧桂園服務之外，普遍抗跌能力較弱。進一步歸因，則在於此前板塊熱炒，導致個股估值偏離，回調在所難免。
在業績期來臨之際，板塊回調半年之久的物業股，是否有再次配置的價值?時代鄰里的業績能否支撐當前估值?
紮根灣區輻射全國，合約建築面積翻倍
時代鄰里成立於1998年，總部位於廣州，最早是時代中國（01233）旗下控股子公司，爲其開發的物業提供管理服務，2019年12月19日，時代鄰里分拆在港股上市。
從業務上看，時代鄰里從廣州出發，紮根大灣區，之後向全國輻射。截至2020年12月31日，公司在管物業管理服務覆蓋53個城市，在管物業管理項目(不含城市公共服務9個項目)518個，物業管理在管建築面積6881萬平方米。此外，公司有67項合約物業管理項目尚未移交管理，未交付建築面積1290萬平方米，合約建築面積達到8168萬平方米。
若計算城市公共服務項目，截至2020年末，公司總合約建築面積達到1.11億平方米，較2019年末5800萬平方米增長達到92.4%，接近翻倍。
智通財經APP觀察到，近兩年，通過母公司時代中國以及併購參股等方式，在“4321”戰略指引下，時代鄰里的在管面積迅速擴張，業務覆蓋區域從大灣區拓展至長三角、成渝和其他地區。
2020年，時代鄰里成功收購了廣州浩晴物業管理有限公司和廣州耀城物業管理有限公司，收購上海科箭51%股權，進入電力物業管理領域和工業物流地產物業管理領域，簽訂了收購成都合達聯行科技有限公司49%股權，佈局西南地區。
截至2020年12月31日，時代鄰里的在管項目中，物業管理在管建築面積約4550萬平方米項目位於大灣區，佔物業管理服務在管建築面積的66.1%。2020年新增合約建築面積1270萬平方米中，大灣區合約建築面積增加880萬平方米，佔比約69%，其他城市合約建築面積增加390萬平方米。
可以看到，時代鄰里在大灣區以外的區域拓展項目的比例達到三成。雖然大灣區不論是人口還是經濟，對於物業公司都是一塊肥肉，但是競爭者甚多，想要做大，全國拓展是必不可少的步驟，不過能否在其他區域成功複製，還需要時間檢驗。
第三方業務加速拓展
在業務生態方面，其在管物業包含了住宅物業和非住宅物業，2020年，公司住宅物業建築面積佔比32.4%，非住宅物業建築面積佔比67.6%，非住宅物業建築面積佔比提升約5個百分點。不過非住宅物業的收入佔比卻低於面積佔比，主要是非住宅物業包含了商業物業、寫字樓，以及政府大樓、公共設施、醫院學校等，其部分項目平均收費低於住宅物業。
另一方面，作爲時代中國旗下公司，時代鄰里的業務與其有不可分割的關係。截至2020年12月31日，時代鄰里來自時代中國的在管建築面積佔比31%，來自第三方物業開發商的建築面積佔比69%，第三方項目佔比較上年同期增加14.2個百分點。而第三方項目收入佔比也同43.7%進一步提升至51.3%。
智通財經APP認爲，主觀上時代鄰里在逐步擺脫對時代中國的依賴，以此打開業績成長的天花板;客觀上，時代中國的業務大部分也位於廣州和大灣區，時代鄰里在向其他區域拓展項目時，進一步稀釋了來自時代中國的業務比例。
這對於時代鄰里來說具備兩面性。一方面，增加第三方業務比例，可以迅速擴大業務規模，提升業績空間;另一方面，這也帶來了一定的風險，普遍情況下，第三方項目的平均收費低於母公司項目，且收併購也帶來現金流減少、商譽增加，以及公司磨合等諸多問題。
港股物業上市公司中，不少公司都是地產公司分拆而來，但是業務上大部分嚴重依賴母公司項目，短期來看，該部分公司業務較爲穩定，市場估值反而要高，這可能是時代鄰里被殺估值的其中一個因素。不過隨着物業行業發展，未來收購合併是趨勢，行業格局可能進一步改善，外拓項目更具成長性，長遠看，該類公司有可能被重新重視。
營收增長較快，估值具備吸引力
業績方面，2020年，集團收入爲17.58億元(人民幣，下同)，同比增長62.6%;毛利爲5.31億元，同比增長73.9%;毛利率30.2%，同比提升2個百分點;股東應占溢利2.33億元，同比增長93.7%。每股基本盈利25分，擬派末期股息每股7.1分。
收入方面，從收入佔比看，物業管理服務仍然是收入最大來源，佔比57.4%，非業主增值服務、社區增值服務、其他專業服務營收佔比分別爲24%、10.6%和8%。物業管理服務營收同比增長49%，但是營收佔比下降5.3個百分點，社區增值服務營收佔比提升3.3個百分點。
在公司通過科技手段、標準化服務流程等降本增效之後，營收成本有所下降，帶來毛利率提升。2020年，時代鄰里綜合毛利率30.2%，同比提升2個百分點，其中物業管理服務、非業主增值服務均有提升，而社區增值服務下降4個百分點至51%。
智通財經APP瞭解到，30%的綜合毛利率在物業板塊處於中上游，而51%的社區增值服務毛利率處於行業領先水平，期內有所下降，主要是因爲從高毛利率的公共空間租賃和停車場管理，拓展了毛利率相對較低的生活服務，不過整體上毛利率仍然不低。
在費用支出方面，支出比最大的行政費用同比增長44%，顯著低於收入增長速度。受益於毛利率提升和費用控制能力提升，淨利率從8.8%提升至13.5%，不過公司的淨利率水平，橫向對比來看處於中等水平，沒有明顯優勢，這也比較影響市場對其估值，說明時代鄰里的總體費用控制能力還亟待提升。
資產結構方面，截至2020年12月31日，公司非流動資產7.38億元，是上年同期的3倍，主要是因爲業務擴展、收併購帶來的商譽、無形資產和預付應收的增加，商譽增加至2.84億元，不過相對合理。
流動資產19.1億元，同比增長52%，主要是應收款同比增加169%至5.74億元，期末現金及現金等價物10.47億元。期末流動負債8.52億元，主要是應付款項和合同負債，非流動負債較少。
總體資產淨值從8.99億元增加值2020年末的17.61億元，負債結構較爲穩健，且現金流相對充足。
回到二級市場，截至2021年3月12日，時代鄰里滾動市盈率22倍，市淨率3倍，縱向對比績後市盈率已經迴歸至合理低估區域。橫向對比，截至3月12日，港股物業板塊平均市盈率53倍，市淨率8.6倍。對比市值TOP20企業，時代鄰里也進入低估區域。