1月7日，港股物業股又現批量上漲情景。
早盤時分，物業板塊強勢拉昇，隨後漲幅有所回落，截止收盤板塊中仍有10餘隻個股上漲，其中華潤萬象生活(01209)大漲6.88%領漲板塊，金科服務(09666)則皆漲超6%，漲幅靠前，而濱江服務(03316)等股則隨之而漲。
而值得一提的是，昨日物業板塊的漲幅則更爲驚人——在恆生指數僅上漲0.15%的情況下，板塊整體漲幅超15%，同時個股中，共有20餘家物業股漲幅超10%，其中，中海物業(02669)、建發物業(02156)、保利物業(06049)等股皆漲超20%。
要知道，自8月份中報披露期達到巔峯後，不少物業股都經歷過長達4至5個月的調整期，股價走勢都呈現出下跌態勢：60日漲跌幅中，近10家物業股跌幅在20%以上，逾20家物業股跌幅超過了5%。
由此可見，物業股從陰跌到暴漲，也才僅僅過了短短几個月的時間。那麼，這一次物業股強勢上漲到底誰纔是“最強助攻”呢?
政策助力下，物業股“風”來了
從消息面上來看，此次物業股一掃前段時間下跌陰霾，暴力拉昇的原因，主要是源於十部門一紙鼓勵“文件”所釋出的利好。
1月5日，住建部、發展改革委、銀保監會等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，爲加快發展物業服務業發展，推動物業服務向高品質和多樣化升級，將落實以下幾大措施：將物業服務企業融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業及規範維修金使用和管理等。
拆解這一份文件來看，預計將對物業行業產生以下幾大方面的利好，具體如下：
一是，鼓勵物業服務定價機制“市場化”，有助於打開物業費市場化調節政策通道。
通知指出“要完善物業服務價格形成機制”，包括實行根據服務標準和物價指數等因素市場化定價、倡導酬金制計費方式等措施。一直以來，壓制該板塊一大重要因素便是是市場擔心人力成本持續上漲而物業費單價難以提升會對物業公司利潤率造成侵蝕，這一措施的出現，將通過政策導向打開物業費市場化調節政策通道，有利於逐步消解行業的相關擔憂，從而對該板塊形成重要的上行利好。
二是，鼓勵物業企業開展多種生活服務，對物業增值服務的發展產生直接助力。
通知鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。衆所周知，當前物業公司在社區增值服務佈局仍處於初期階段，居民多樣化多層次的生活需求價值仍存在較大挖掘空間，這一鼓勵措施的出現，預計將對物業增值服務的發展產生直接助力。
最後是，通過鼓勵搭建智慧物業服務平臺，將進一步提升物業企業的管理效率。具體而言，通知指出，要鼓勵物業企業運用物聯網、雲計算、AI 等技術，建設智慧物業管理服務平臺，提升物業智慧管理服務水平。可以預見的是，隨着越來越多的物業企業在科技化、智能化上發力，這不僅將極大地提升物業企業的管理效率，還通過科技賦能進一步打開物業增值服務的空間。
從上述措施來看，對於物管行業而言，這一份政策可謂既有規範又飽含支持，而最主要的亮點則是對物業增值服務發展的推動。
衆所周知，2020年公共衛生事件這一隻“黑天鵝”，雖然給各行各業帶來一定打擊，但對於物管行業而言，它也間接催生了物管行業的大時代——除了物業管理服務因擔負起防疫堡壘重任不斷被外界認可之外，更爲重要的是，此前默默無聞的物業增值服務的價值也隨之凸顯出來，一些諸如代採買、代跑腿、聯繫蔬菜產地等“最後一公里”上門服務均飛入尋常百姓家。
在這一背景下，增值服務被視爲物業行業最具有爆發力的“藍海市場”。據天風證券研報顯示，從社區增值服務收入增速趨勢看，自2016年來社區增值服務增速一直保持在50%以上，即便受到公共衛生事件影響，今年上半年相關社區增值服務仍表現超出預期。此外，從過往趨勢來看，社區增值服務收入佔比亦呈現逐年提升的趨勢，粗略計算，基礎物管與社區增值比例爲 5:1，未來社區增值服務仍有很大的提升空間。
所以說，這一份鼓勵物管行業發展政策的出現，可謂直接把市場情緒引爆了，進而催生“昨日物業股集體暴漲”的奇景。
物業板塊“起舞”下，該如何掘金呢?
事實上，港股物業板塊除了這一次批量暴漲之外，在整個2020年，該板塊也毫無疑問地佔據港股市場的“C位”。
據智通財經APP瞭解，2020年以來，隨着物業板塊背後的服務價值逐漸凸顯，不少物業股也迎來了令人興奮的“戴維斯雙擊”，不僅股價不斷上行，就連業績也蹭蹭地上漲。在這其中，漲勢最爲突出的永升生活服務(01995)全年漲幅達到了225%，而2020年上半年的淨利潤也同比增長了181.1%。
而值得注意的是，物業板塊2020年漲勢如虹除了物業價值不斷凸顯之外，還有更爲重要的一點就是來自它背後萬億級市場規模的利好。
據中指院數據顯示，目前物管行業正處於發展的黃金時代，物業存量市場(基礎業務)規模高達8103億元，預計未來3年新增市場規模爲2000億元，加上增值業務市場規模2000億元，預計2022年物業管理市場規模超過1.2萬億元。
由此，可以預見的是，在萬億市場+政策利好的雙重助力下，物業板塊的上行趨勢或許還會延續得更久。那麼，在物業板塊這一輪上行趨勢中，該如何配置這一板塊呢?
其中，國盛證券指出，短期來看，物業企業IPO新股供給高峯已過，經過前期調整板塊估值已具備較強吸引力。當前板塊將迎來年末年初的估值切換節點，短期亦有望受到高增長企業潛在的年報預增刺激，預計3月初港股通也有望納入前期上市的多數大型物管標的，物業板塊將迎來再投資的窗口期。
而華金證券則表示，展望未來，物業管理行業市場容量預計進一步擴大，認爲龍頭企業將進一步受益於關聯房企的物管項目“饋贈”，但當投資者日趨重視盈利質量之時，市場化拓展能力更加彌足珍貴，除了住宅物管項目之外，非住宅業態、城市服務等 領域正在成爲市場焦點。基於私域流量的社區增值服務建立在優質的基礎物業服 務之上，是改變單盤盈利能力的決勝因素。
在這個背景下，2021年的選股策略可採取馬太效應盡顯，龍頭優中選優的方法，以及市場化拓展的時代已經來臨，儘量選擇區域化深耕，業態與經營區域有所突破的個股，還有就是要尋找具有差異化故事的個股，及可關注社區增值服務佈局領先的企業。
由此，可關注的標的則包括：碧桂園服務(行業領路人，平臺型公司，不斷破邊界)、永升生活服務(“四輪驅動”成長路徑清晰，社區增值服務領跑行業)、金科服務(優質服務成就品牌效應，激勵充分市場化拓展效果佳)、華潤萬象生活(商業物管龍頭，成長確定性高)、卓越商企服 務(商寫物管龍頭，深度綁定大客戶)。
