智通財經APP獲悉，魔幻的2020年正式結束，這也意味着，寶龍商業(09909)上市已滿一週年。
12個月前，頭頂“商管龍頭”的耀眼光環，寶龍商業成功登陸資本市場。52.24倍的超額認購以及上市首日大漲近6%的股價表現，均證明了資本市場對其未來發展的看好。不過，一場巨大挑戰已悄然降臨。
誰也未能想到，突然爆發的衛生事件對生產經營活動造成了嚴重衝擊，各行各業均受到了明顯影響。爲配合抗疫、防疫需要，購物中心更成爲了衛生事件影響下的“重災區”，如何渡過突如其來的打擊，成爲了寶龍商業需直面的問題。
憑藉着出色的運營能力，寶龍商業審時度勢，積極調整租金政策，並推出衛生事件寶龍關愛行動，與商戶一起共度難關，在衛生事件的挑戰下交出漂亮答卷。而進去下半年後，公司積極擴張，聚焦長三角地區完成首個併購，貫徹落實內生與外延併購雙增長模式。且隨着衛生事件影響的消除，寶龍商業先市場一步將籌備項目集中開業，加速公司在市場中的滲透速度，繼續鞏固公司的市場規模和品牌影響力。
對於寶龍商業過去一年的發展，資本市場給予了高度評價，其股價自上市以來錄得了212.74%的最大漲幅，截至12月30日時，年漲幅152.63%，在所有內地物業管理股中排名第三，較第四名高出50個百分點。
同時，大行和機構亦看好寶龍商業未來發展，中信建投、野村、瑞銀、高盛都曾發佈過寶龍商業研報。其中，高盛更是給出了42港元的目標價，較當前股價仍有75%的上升空間。
衛生事件衝擊後，物管行業集中度加速提升已是大勢所趨，聚焦長三角，依託寶龍地產(01238)、以輕資產業務模式擴張的寶龍商業有望在內生增長與外延併購的雙輪驅動下繼續高增長。萬億物管市場，寶龍商業已在路上。
成功上市開啓新徵程
近兩年來，物管企業批量上市，誕生了不少牛股，而寶龍商業則是其中的稀缺標的。該公司雖以住宅物業管理服務起家，但其自2007年開始提供商業運營服務，並逐漸將商業地產項目發展爲物業運營重點，與市場中的其他玩家形成差異化競爭。2019年時，寶龍商業來自商業運營服務的收入佔比爲82.4%，住宅物業管理服務的收入佔比爲17.6%。
依託與寶龍地產的聯動，寶龍商業上市前的業績便十分亮眼。據招股書顯示，在2016至2018三年中，寶龍商業的年收入複合增速爲26%，淨利潤複合增速爲45.6%;且在2019年上半年時，收入同比增長近30%，淨利潤同比增長45.91%。
憑藉優質基本面，寶龍商業鎖定四家基石投資者，包括了永輝超市(601933)的全資子公司遼寧永輝超市有限公司、安踏(02020)副主席丁世家創立的和盛海外控股有限公司以、恆安國際集團有限公司(01044)副主席許連捷以及Orchid China Master Fund Limited。四大基石投資者合計認購發售股份的21.49%。除了基石投資者，市場中也不乏看好寶龍商業未來發展的投資者，在公開發售中，超額認購52.24倍。
2019年12月30日，寶龍商業踩着年末的尾巴，成功在聯交所主板掛牌上市;且喜迎“開門紅”，首日大漲6%。作爲港股市場第一家輕資產模式的商業管理運營服務商，上市標誌着寶龍商業的發展邁上新的臺階，藉助資本市場的力量，其有望拾階而上。
深諳此理的寶龍商業在接下來的一個月中動作不斷，爲配合新階段的新發展需要，第一槍便“瞄準”了企業文化。1月2日，寶龍商業全面升級企業文化體系，提出了“讓空間有愛”的企業使命。在該使命背後，是寶龍商業作爲業主、商家、消費者鏈接樞紐的真切體驗，是對人與人，人與空間需求的情感昇華。
1月3日，寶龍商業與微信支付聯合發佈“智慧商圈3.0”，首發“支付即積分”的新能力。“智慧商圈3.0”解決方案的推出，是寶龍商業深耕運營、服務場景，提升商城經營效能的新舉措，這也是自2018年攜手騰訊附屬公司騰聞以來，寶龍商業積極推動產業數字化進程，落實“鈕釦計劃”取得階段性成果的具體表現。
而上市後品牌價值的提升也隨之體現，1月21日，寶龍商業與紹興柯橋區政府中國輕紡城商務總部園投資開發經營有限公司達成商業中心整體租賃協議，寶龍商業將全面負責柯橋中紡CBD商業部分的運營管理，這是寶龍商業上市後的首個輕資產運營項目。
就在各分部業務按預期穩步推進之際，衛生事件衝擊悄然而至。
衛生事件下的業務韌性
不僅大衆生活普遍受到影響，衛生事件下的零售業也遭受重創，特別是酒店、旅行社、景區、商超、連鎖店等，屹然成爲了“重災區”。不過，憑藉多年的運營經驗，秉承“客戶爲先，協同鏈接、彼此成就”的共生共贏價值觀，寶龍商業反映迅速，及時成立專項小組應對衛生事件衝擊。
繼1月27日捐款2000萬港幣用於抗擊衛生事件後，寶龍商業自1月28日開始爲旗下在營購物中心的商戶實施租金減半的優惠措施，以實際行動助力衛生事件防控。同時，爲積極配合防疫工作，保障消費者及員工的健康與安全，寶龍商業自2月5日開始發起了加強全場經營管控及防疫宣傳、定點消殺、加強對外包人員衛生事件防控的三大舉措，全力爲消費者提供健康、安全的購物環境。
雖然公司多方位展開積極防疫，但由於市場的恐慌情緒，寶龍商業1月份股價高開低走，最終月跌幅3.05%。不過，首份年報的出爐一掃市場消極情緒，寶龍商業股價重回上升通道。
在3月9日發佈的2019年業績公告中，得益於新增項目的帶動，寶龍商業在2019年實現了16.2億元人民幣收入，同比增長35%，經調整淨利潤爲2.08億元，同比增長56%，收入、淨利潤均超市場預期。與此同時，董事會建議派息總額約1.03億元，分紅率高達58%。
面對如此快速增長的業績以及豐厚的分紅回報，中信建投在寶龍商業發佈業績公告後便發表了相關研報，給予寶龍商業“買入”評級。至此，寶龍商業股價底部正式確立，之後便開啓了連續6個月的上漲。
當然，後續的漲幅與寶龍商業在抗疫中取得顯著成效有很大關係。
智通財經APP瞭解到，在整個衛生事件期間，寶龍商業實現了經營零病例的優秀成績。爲扶持商戶開業，除了緩解物業費外，寶龍商業積極協助商戶獲得貸款扶持、政府補貼，併爲全國購物中心商戶(除超市)實施了67天的租金減半，中心超市則是36天租金減半。至5月份時，商戶復工率已超90%。與此同時，寶龍商業上線“悠派”、“悠秀”，採取多樣營銷方式助力消費恢復。
於8月18日公佈的2020年中期業績便是對寶龍商業抗疫成果的最好證明。據公告顯示，寶龍商業2020年上半年的收入同比增長16%至8.69億人民幣，歸母淨利潤同比大增66.4%至1.45億元。即使受衛生事件衝擊，但寶龍商業盈利增速絲毫不減。
平均出租率亦是衡量寶龍商業面對極端情況下超強韌性的關鍵指標，2020年上半年時，寶龍商業平均出租率爲87.1%，僅較2019年下滑2.3個百分點，但仍較2018年高出3.6個百分點，出租率整體維持較高水平。
中期業績發佈後，高盛首次覆蓋寶龍商業，認爲其享有更好的項目渠道，更好的定價模式以及更多的增值服務收入貢獻，因此有望獲得更高的盈利能力。基於此，高盛予寶龍商業31港元目標價，授予“買入”評級。
併購與集中開業助力發展駛入快車道
若說上半年在衛生事件的挑戰下寶龍商業穩紮穩打，以安全穩健爲主，那麼進入下半年後，寶龍商業已駛入發展快車道，在首單戰略併購成功告捷的同時，籌備項目集中開業。
智通財經APP瞭解到，7月10日時，寶龍商業與浙江星匯舉行簽約儀式，收購其60%股權。據悉，浙江星匯是紮根於浙江省的輕資產商業管理龍頭，目前，其管理面積約77萬方，累計合作商戶1000家，戰略伙伴50家。
之所以收購浙江星匯，是因爲該公司主打產品線爲商業街，與寶龍商業主打的購物中心形成產品線互補，該收購將確保寶龍商業在浙江省的優勢地位。從交易對價上看，標的估值對應2020年淨利潤的10倍，符合行業內正常收購估值水平。值得注意的是，該收購是寶龍商業登陸資本市場以來，採取戰略併購模式擴張公司業務的第一槍。
而10月1日開啓的杭州青山湖寶龍廣場則是2020年首個新開項目。之後，永康寶龍廣場、紹興柯橋寶龍廣場、杭州大江東寶龍廣場、蘇州星韻寶龍廣場、鹽城城東寶龍廣場、泉州臺商寶龍廣場、漳州龍文寶龍廣場等7個項目陸續開業。
至12月31日時，青山湖寶龍廣場二期也如約開業。雖然衛生事件的爆發打亂了公司原有的部署，但寶龍商業年內新開項目合計仍高達9個。從新增項目來看，依舊是圍繞長三角進行佈局，這也是公司業務發展的重點，於長三角戰略區域領先，是公司長期發展的追求。在2020年上半年時，商業運營板塊來自長三角的收入佔比已高達64.6%。
值得注意的是，12月6日開業的蘇州星韻寶龍廣場是寶龍商業進軍蘇州的第一個項目，亦是公司第14個向第三方輸出管理開業的項目。在保障了百分百招商率的同時，該項目從簽約籌備到盛大開業僅歷時54天，充分體現了寶龍商業高效的商業管理運營能力。
智通財經APP瞭解到，早在2019年的業績發佈會上，寶龍商業便已透露，在過去5年，公司一共新增27個項目，2020年至2022年，籌備中的項目有望達45個，未來5年，平均每年有望新增10個項目。這也意味着，在接下來的5年中，寶龍商業的商業運營服務收入將有較高的保障性。
而在2020年中，寶龍商業新增簽約商業管理面積超230萬平方米，累計簽約面積約1130萬平方米，同比增長27%。與此同時，新增簽約物業管理面積超300萬平方米，累計超2200萬平方米，同比增長16%。商業與物業管理面積齊頭並進，穩健增長，二者合計新增簽約項目達35個，累計簽約達103個，同比增長43%。
其實，衛生事件雖是黑天鵝，但也是市場玩家的試金石。所幸，憑藉着優秀的運營能力，寶龍商業在巨大挑戰下交出漂亮答卷，向市場證明了自身實力。且高效的運營能力是寶龍商業2020-2022年完成每年新增目標項目的基礎，這爲公司的持續快速增長提供了保障。在高盛最新關於寶龍商業的研報中，其已將寶龍商業的目標價提升至42港元，較當前股價仍有超60%的上升空間。
事實上，若拉長時間線來看，該目標價遠非寶龍商業天花板，從行業角度而言，市場集中度提升已是大勢所趨，而寶龍商業作爲“商管龍頭”必將從該趨勢中受益。且優秀的運營能力、聚焦長三角的戰略、輕資產的業務模式以及數字化建設的推進都將增厚公司的競爭壁壘，爲長期發展打下堅實基礎，其未來發展值得期待。