#日本市場##日元貶值#財經報社(亞太)訊 投資者今年仍看好日本房地產市場。儘管日本在3月份進行了17年來的首次加息，但資金仍然容易獲得。海外遊客的大量湧入、大批員工重返辦公室以及租金的不斷上漲，進一步助長他們的樂觀情緒。
不過，並非所有事情都將重演去年的情況。房地產市場專家仲量聯行(JLL)高級研究總監Yuto Ohigashi表示，預計酒店和公寓樓將在2024年成為熱點，槓桿率較低的投資者預計將發揮更重要的作用，包括主權財富基金和公共養老基金。
Ohigashi指出，這些投資者受利率上升的影響較小，有更大的能力將資金配置在海外房地產上。
美國持續通脹和貨幣政策長期收緊的前景正在給金融市場帶來壓力。但預計日本房地產行業將從容應對這些挑戰。
三菱UFJ信託銀行(MUTB)分析師Yoshikazu Funakubo表示：「美國利率沒有這麼快下降，實際上對日本房地產市場是有利的。」
得益於低利率，日本房地產市場頂住了全球投資急劇萎縮44%的衝擊，在2023年增長了4%。
Funakubo說，如果美國大幅降息，日本市場的吸引力將會減弱。
仲量聯行的數據顯示，外國投資者通常占日本房地產投資的20%至25%，他們往往是財力雄厚的大型投資者。Funakubo說：「他們的活動往往決定了市場的方向。」
這些投資者包括新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)和挪威政府養老基金，前者去年從黑石(Blackstone)手中收購大量倉庫投資組合，後者於2020年收購了三菱地產(Mitsubishi Estate)在東京的總部大樓。
Ohigashi在談到日本市場時說：「就估值而言，房地產價格正變得相對昂貴。」這表明投資者將對投資的資產類型和地點更加挑剔。他們將密切關注一處房產能產生多少現金流。
美元/日元走勢也將是關鍵。瑞穗證券(Mizuho Securities)資深信貸分析師Koji Ishizaki指出，外國投資者傾向於將日元貶值視為積極因素。日元走軟使得日本房地產以美元計算的價格下降。日元貶值還推動入境旅游業的發展，提升酒店業的底線。
日元兌美元最近創下34年來新低，此前美國3月份公布的消費者物價指數(CPI)高於預期，再次提醒人們，美國和日本之間的利差仍將很大。
仲量聯行的Ohigashi表示：「我認為美元/日元走勢是日美利差的晴雨表。」
他預計，日本房地產市場今年將保持活躍。Ohigashi預測，日本2023年房地產投資總額為3.4萬億日元(223億美元)，今年可能會超過2023年的水平。
瑞穗的Ishizaki預測，今年的投資額將持平或略高。「大多數投資者利用債務投資房地產。他們要麼借入長期債務，要麼借入短期債務，這取決於哪一種貸款的利率更優惠。」根據QUICK FactSet的數據，日本10年期國債收益率為0.845%，美國為4.622%，反映出日本仍然相對寬鬆的貨幣環境。預計日本到2024年底的政策利率為0.15%左右，而美國為5%左右。
外國投資在去年下半年急劇放緩，但在2024年第一季度，外國投資者又變得活躍起來。今年2月，KKR支持的一家房地產投資信託基金以約2,200億日元的價格收購了前日立物流(Hitachi Logistics)旗下的logied公司的29個倉庫，而Alyssa Partners今年3月以215億日元的價格收購了CapitaLand Ascott Trust和Hotel WBF的酒店物業。
今年1月，貝萊德(BlackRock)收購了東京和橫濱的公寓樓，交易金額未透露。
去年，由於電子商務的繁榮，倉庫成為投資者的寵兒。今年，由於勞動力短缺和建築成本上升，投資者對倉儲項目持謹慎態度，酒店和公寓的光芒正蓋過倉儲項目。
還有分析認為，倉儲行業供應過剩。相比之下，辦公空間的需求更高，東京3月份的空置率為5.47%，為三年低點。隨着人們從買房轉向租房，公寓租金也在上漲。東京地區的公寓價格創歷史新高。
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三菱UFJ信託銀行1月份對40家房地產資產管理公司進行的一項調查發現，在投資者計劃投資的房地產類型中，酒店和公寓的比例最高，分別為45%和50%，而倉庫的比例為40%。
自去年10月以來，海外旅游業已恢復到疫情前的水平，導致住宿需求增加，酒店投資增加。
消費者通脹數據顯示，日本去年11月和12月酒店房價同比上漲約60%，今年迄今為止仍在以30%左右的速度上漲。這使得業主可以向酒店經營者收取更高的租金。
三菱UFJ信託銀行B的Funakubo說，過去兩年，經通貨膨脹因素調整后，酒店租金上漲約30%，這是主要房地產類別中唯一產生穩定回報的房地產類型。
預計看漲趨勢將持續下去。聯合國預測，去年全球國際遊客人數增長34%，達到12.9億人，2024年將再增長16%，達到14.9億人，超過2019年的水平。
瑞穗Ishizaki說，日本並不是唯一蓬勃發展的市場，「跨國旅行的人數正在增加，而日本只是受益於這一趨勢」。
然而，如果酒店資產的賣家在定價上過於激進，他們可能難以找到買家。
今年1月，有報道稱，新加坡GLC提出以850億至900億日元的價格出售35層的福岡海鷹希爾頓酒店(Hilton Fukuoka Sea Hawk)，這個價格被認為太高了。今年3月，日本鐵路運營商西武(Seibu)推出了位於東京市中心的36層辦公、酒店和住宅綜合體Tokyo Garden Terrace Kioicho。據說要價高達20億美元。
投資者正密切關注這些房產，將其視為全球對日本房地產資產需求的「晴雨表」。