近日港股走勢受制於低氣壓，或等待「爆邊」出現，而內房股這板塊走勢更沉寂，主因是中央早前出新招，發布「三條紅線」加強規管房企融資，防止內房以「新債還舊債」，嚴控內房債務問題，令市場憂慮未來增長前景是否持續。
不過，另一方面，好消息是，踏入8月內房銷售仍暢旺，加上將進入傳統「金九銀十」的銷售旺季，而中央調控房產政策未算太進逼，而設立「三條紅線」亦有利防止樓市過熱，在好壞消息交錯下，或帶來可趁機低吸機會。
從中期業績、債務水平及銷售前景進行篩選，合景泰富（SEHK:1813）及龍湖地產（SEHK:960）可能屬年內投資組合中必持股份，以多元化收入，突破盈利可能走下坡，並迎接未來增長黃金時期。
「三條紅線」僅影響個別房企 「三條紅線」指剔除預收款後，資產負債率高於70%，淨負債率超過100%，以及現金短債比小於1倍，按有關指標衡量房企等級。有分析指，融創中國（SEHK:1918）、富力地產（SEHK:2777）及綠地集團(SHSE: 600606)明顯踩入紅線內。而保利集團(SHSE:600048)、中國海外（SEHK:688）、華潤置地（SEHK:1109）及華僑城集團(SZSE:000069)等企業處於安全位置。
至於合景及龍湖的情況又如何？根據合景中期業績資料，合景泰富持有現金高達544億元（人民幣．下同），而淨負債比率已降至59%，低於100%，屬安全水平。至於龍湖的淨負債率為51.4%，遠低於逾100%界線，手持現金784億元，而4.55倍的現金短債比，遠好過當局的要求，因此兩間公司債務均未踩紅線。
合景未來增長仍強勁 雖然上半年內地樓市要面疫市下賣樓困境，作為二線內房的合景泰富上半年業績是交足功課，收入升26%，核心盈利升31%，毛利率仍高達32.9%。物業開發收入仍升28%，未受疫情影響，反映公司執行力強，而今年8月整體預售額勁升55.8%，顯示公司保持了增長勢頭。
不過上半年預售額只有368億元，同比增長2%，集團維持全年銷售目標逾千億元，下半年將發力追回。
另外，由於集團擁有優質土儲，大部分項目位一、二線城市，有關地區置業需求大，令集團可快速去貨。按預售金額貢獻計，目前在售120個項目中，37%來自粵港澳大灣區，37%來自長三角區域；87%來自一、二線城市。由於粵港澳大灣區屬重點發展區域，有政策扶持，合景已於大灣區落重鎚出擊更有優勢。
合景泰富未來盈利可望保持強勁增長，因兩大因素支持，包括大量可售資源及舊城改造項目。
集團旗下共擁有165個項目，總可售貨值約5,100億元，足夠3至5年發展所需。公司掌握了大灣區舊改政策利好因素，已在廣州、佛山及深圳持續推進32個城市更新項目。由於有兩大渠道，令集團收入及盈利增長清晰度更高。
最後，集團分拆物管業務為股東增值，同時亦有利短期股價走勢，而所得資金有利再投入進行併購及改善財政。
龍湖租金收入多元化 龍湖作為內地一線內房，上半年營業額仍勁升32%，未受疫情所累，而增幅較合景更強，而核心盈利亦升12%。集團已售出但未結算的合同銷售額於年中達到3021億元，為未來核心溢利持續增長打下良好基礎。
除了賣樓能力強以外，集團另一賣點是強勁收租能力，上半年物業投資業務不含稅租金收入33.6億元，按年增長30.4%。商場及租賃住房的收入的佔比分別為77.4%及21.8%。龍湖地產已開業商場共有40個，建築面積為387萬平方米，整體出租率為94.7%，而商場於疫後已見復甦；租賃住房品牌「冠寓」已開業79000間，規模領先同業，整體出租率為85.3%。
龍湖目前業務覆蓋了內地61個城市，項目及土儲多集中於一二線城市，令集團的樓盤有承接力，有助推高去化率。所以，龍湖未來售樓收入增幅能見度亦高，來自商場及公寓的收入處於爆發期。而集團的物管收入只是稍低於收租業務，未來仍有分拆可能，有望成為估值及股價提振的催化劑。
投資結語 合景泰富及龍湖地產未來數年業務仍處於上升軌道，而債務問題不大，於內房板塊中屬優質之選。
編輯: Yan
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