FX168財經報社(香港)訊 上海官方數據顯示，該地綜合生育率0.7，排在全球城市倒數第二。從這個重磅消息看清中國房地產，1月份新房價格一年來首次上漲，但房價超出承受範圍，進而拉低生育率。中國政府在寬鬆政策下救援房市，但開發商卻不買單，無論銷售多熱鬧就是不拿地。6億棟房屋分配不均引發市場恐慌，使得上海人大代表提出，政策應堅持房住不炒。
中國育媧人口研究團隊在2月發佈《中國人口預測報告2023版》，報告顯示，中國的生育率和出生人口都是總體呈現下降的趨勢，尤其是最近幾年呈直線下降的趨勢。2020年的出生人口1200萬，只有1990年代初的一半，生育率降到1.3，比日本還要低。而2022年，中國的出生人口已經跌破1000萬，只有956萬，生育率不到1.1。
“中國大城市的住房支出佔據了一個普通工薪階層的很大部分，例如根據《2019年全國50城房價收入比報告》的數據，深圳房價收入比是35，也就是說，對於深圳的普通人來說，即便不吃不喝，平均也需要35年才能買得起一套房子。中國其它大城市的房價收入比也幾乎是世界最高的。這樣的高房價，會極大地壓抑城市夫婦的生育意願。”
展望後市，報告中這樣總結：“中國大城市現在的生育率已經只有0.7-0.9，上海和北京的戶籍人口的生育率只有0.7，是世界最低的。隨着年輕人口的進一步城市化，中國的生育率還會繼續走低。”
沒錯，回想起2016年房價飆漲的巔峯時期，中國新生兒出生率就是在那時候開始，呈現斷崖式的下滑。
新冠清零解封后，中國啓動量化寬鬆政策，特別是對房產市場伸出橄欖枝。但政策卻出現差錯，開發商無視救援政策，就是堅持不拿地。
一年多前，當中國的私營房地產開發商開始陷入困境時，中國政府鼓勵國有房地產公司介入並接管陷入困境的同行項目和資產。
《華爾街日報》卻評論稱：“然而這一呼籲基本上無人理會，這是中國房地產市場持續低迷的一個重要原因。”
“中國國家支持的房地產公司已經考慮並最終決定，不收購私人開發商開辦的大量項目，他們在很大程度上也迴避了旨在幫助他們爲這些交易提供資金的併購債券計劃，儘管有些人已經使用該計劃來償還自己的債務。”
這破壞了政府對房地產行業有序復甦的希望，由市場力量而非政府救助驅動，並增加了購房者的不確定性。如果沒有市場解決方案，完成停滯項目的負擔可能會進一步落在中國地方政府身上，這些政府在與大流行病抗爭了三年後已經財政緊張。
中國官員從未將國有和私營開發商之間的交易作爲政府政策的官方支柱，但他們一再提到這個想法，大多數經濟學家表示這是政府的目標。
行業分析師表示，許多國有開發商分析了數百個私人開發商的項目，發現符合他們標準的項目寥寥無幾。這些公司更願意在例行公開拍賣中直接從地方政府購買土地，由於私人競爭減少，價格較低。
中國國有開發商之所以不願意，部分原因是他們自己也受到了房地產市場放緩的影響，儘管不如私營部門的開發商那麼嚴重。該國嚴格的新冠清零措施直到2022年12月才撤回，嚴重打擊了消費者信心。2022年新住宅物業的銷售額下降28%至五年低點。價格下跌，新項目未完成。
“從現金流的角度來看，這是整個行業的緊縮，”穆迪投資者服務公司的高級分析師Kelly Chen提到說。“當主營業務規模收縮時，各家企業在併購機會上都會更加謹慎。”
仲量聯行首席中國經濟學家Bruce Pang表示，中國監管機構在呼籲房地產公司購買資產時的措辭也可能過於謹慎，只鼓勵“優質”開發商收購“優質項目”。
“除非所有中國國有企業的直接監管機構，即國有資產監督管理委員會，或國資委要求國有開發商接管私人項目，否則很少有國有企業願意改變他們的做法，野村首席中國房地產分析師Jizhou Dong提到。
“但我認爲國資委不會強迫他們這樣做，因爲這可能表明國有資本使用不慎，並可能招致損失，”他補充說。“這是一條死衚衕。”
中國基調不變：房住不炒
爲了不讓中國的樓市重蹈日本的覆轍，中國在2016年就提出“房住不炒”的政策，而且內容圍繞着房住不炒出臺了限購、限售等等調控政策，目的就是減少炒房現象。但由於一方面房價上漲實在太快，投資炒房有着巨大利潤吸引，光靠政策並不能阻止人們去投資炒房。另一方面對於投資炒房者來說，買房後除了要繳納少量的物業費以外，沒有太多的持房成本，因此只要房價上漲就有人投資炒房。
而且越來越多的人蔘與投資炒房，也讓中國的住房資源嚴重分配不均，造成少數人持有大量的房產，而多數人因爲房價過高而買不起房子。
興業銀行淮海支行業務人員說，根據該行現行規定，個人住房貸款期限與借款人年齡之和最高不超過80歲。據他了解，這一政策調整已有一段時間。根據調整後的政策，舉例來說，50歲的貸款者，便可申請30年房貸，80歲正好還完貸款。
興業銀行淮海支行業務人員告訴記者，雖然該行調整了相關政策，但退休人員通常不滿足貸款條件。也就是說，大部分年齡超過60歲的人，其實很難再申請購房貸款。
業務員介紹，購房者的年齡50歲、60歲甚至更高，需要有穩定工作，例如自己開公司、返聘等，證明具有穩定的收入，便有機會申請貸款至80歲；而退休人員及沒有穩定工作的人，無法享受房貸政策。
對於部分銀行調整房貸政策一事，上海市人大代表、上海恆建律師事務所律師潘書鴻認爲，此舉或許有利於提振樓市、促進經濟，但住房政策首先還應考慮解決“剛需”，堅持“房住不炒”。
潘書鴻認爲，房貸、購房涉及社會資源的分配，應當有公平性原則。金融政策和房地產政策是一個組合拳，影響巨大，它的制定應當科學、精準、公平、高效。是不是真正解決居民“剛需”，實實在在保障居民權益，同時有利於經濟發展，應是住房政策的出發點。
前幾日，《求是》文章對房地產的描述，先是強調房地產的重大影響，確保房地產市場平穩發展，再強調因城施策，支持剛性和改善性住房需求，最後總結強調房住不炒。
中國《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》中也表示，要促進居住消費健康發展。查看近期所有政策語言，都把買房都歸爲“消費”，而不是“投資”。
房住不炒，意味着房子是消費，而不是一種投資。這表明房地產去金融化，當前是中國的大趨勢，並沒有因此改變。