彩生活 博226%回報

《Follow Up 》7月10日於32.15元薦買比亞迪電子 (HK:0285)，昨（13日）收40.86元，較薦前大升27%，大勝恒指（同期升7% ）。目標重溫：43元，見43元斬邊留邊。

8月6日（上周三）於112.1元薦買比亞迪股份 (HK:1211)，昨收115元，較薦前升2.6%，略遜恒指（同期升2.9% ）。目標重溫：148元，29%水位在後頭。巴克萊銀行報告最牛，上周睇222.42元（高過現價93% ）。

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今日稿長，約二千字，閱讀需多點時間、多點耐性。

中國恒大（3333）走上不歸路，本月25日起除牌，股票作廢，禍不及旗下正常掛牌的恒大物業 (HK:6666)（6666，市值仍高達92億元）。恒大物業是物管股，料將尋求買家，找新主人，不會作廢，昨曾一度大升19%，收0.85元，升6.3%。

恒大物業往績PE 8.6倍，不算高，但PB高達15.4倍，同業中最高，在華潤萬象（1209，PB 5.10倍）及中海物業（2669 ，PB 3.37倍）之上，料難支持，不值得博。有何Trading Idea ? 可敲市值最小、PB最低、現金值比例最高的物管股彩生活（1778，市值4.0億元），它的PB低至0.077倍（連0.10倍都不到），即10元資產，7毫7子有交易！

彩生活的母企內房股花様年控股（1777，市值4.3億元），過去4年共虧損313億元人幣，去年底負NAV（負資產）高達137億元人幣，銀行淨借貸及債券高達641億元人幣；股價7.5仙，每股負NAV 2.38元。情況不妙，不碰為妙。花様年將來如有什麼不良後果，也不會禍及彩生活，正如中國恒大「摺埋」並無影響恒大物業的存在。

1️⃣ 博大跌股，先要看看年報的核數師報告。內房股花様年核數師報告：不表示意見，即是有問題。物管股彩生活核數師報告：無保留意見，OK，過關。

✏️ 歷史高價跌剩2%

2️⃣ 彩生活2014年中由花樣年分拆上市，IPO價3.78元，歷史高低價13.5元 / 0.147元。現價0.215元，較歷史高價瀉去98%，潛水94%。

✏️ PB 殘至0.07倍

3️⃣ 2024年底，彩生活股東資金（即NAV總額）52.87億元人幣，每股NAV 2.87元人幣，今年2月供股後，每股NAV攤薄至2.56元人幣（2.80港元），現價PB殘至0.077倍！

以下是物管股往績估值比拼，按PB由低至高排序：

· 彩生活（市值4.0億元）：PB 0.077倍、PE 15.5倍；

· 永升服務（1995，市值36.5億元）：PB 0.68倍、PE 7.0倍；

· 融創服務（1516，市值55億元）：PB 0.99倍、負PE；

· 宋都服務（9608，市值4.5億元）：PB 1.08倍、PE 134倍；

· 金科服務（9666，市值40億元）：PB 1.10倍、負PE；

· 泓盈城服（2529，市值 4.6億元）：PB 1.13倍、PE 5.2倍；

· 新希望服務（3658，市值15.5億元）：PB 1.15倍、PE 6.2倍；

· 越秀服務（6626，市值44億元）：PB1.18倍、PE 11.7倍；

· 萬物雲（2602，市值 267億元）：PB 1.51倍、PE 21.5倍；

· 金茂服務（816 ，市值30億元）：PB 1.61倍、PE 7.3倍；

· 保利物業（6049，市值198億元）：PB 1.78倍、PE 11.3倍；

· 綠城服務（2869，市值155億元）：PB 1.85倍、PE 18.0倍；

· 中海物業（市值181億元）：PB 3.37倍、PE 11.3倍；

· 華潤萬象（市值861億元）：PB 5.10倍、PE 22.8倍；

· 恒大物業（市值92億元）：PB 15.4倍、PE 8.6倍。

彩生活擁有物業極少，內房價格變化對其資產值影響十分有限。集團有商譽8.80億元人幣，不計此數，每股有形NAV仍達2.08元人幣（2.28港元），再打八折（假設部分應收賬收不回），每股NAV 1.82港元，PB仍低至0.12倍。

✏️ 公司市值4億 揸淨現金12億

4️⃣ 去年底，彩生活手上淨現金10.49億元人幣（當中受限制的抵押存款只佔0.55億元人幣），今年2月供股集資後，淨現金增至逾11億元人幣（12億港元），相等於公司市值4億元的3.0倍，或股價只相等於現金值的0.33倍。

5️⃣ 彩生活的股東資金（NAV總額）及淨現金，並非以前「跌剩的」，而是不斷增加的，少受內房業濕滯影響。以下是上市後股東資金及手上現金 / 借貸情況：

· 2014年底：股東資金10.72億元人幣，淨現金6.95億元人幣；

· 2015年底：股東資金12.59億元人幣，淨現金3.77億元人幣；

· 2016年底：股東資金14.59億元人幣，淨借貸0.92億元人幣；

· 2017年底：股東資金33.99億元人幣，淨現金0.50億元人幣；

· 2018年底：股東資金31.35億元人幣，淨借貸4.6億元人幣；

· 2019年底：股東資金38.70億元人幣，淨借貸4.31億元人幣；

· 2020年底：股東資金43.50億元人幣，淨現金5.20億元人幣；

· 2021年底：股東資金42.19億元人幣，淨現金6.46億元人幣；

· 2022年底：股東資金42.53億元人幣，淨現金7.92億元人幣；

· 2023年底：股東資金42.71億元人幣，淨現金9.98億元人幣；

· 2024年底：股東資金42.87億元人幣，淨現金10.49億元人幣。

✏️ 不缺錢而供股 有竅妙

6️⃣ 今年2月，彩生活供股，4供1，供0.165元（與宣布供股前市價相同，令供股「不吸引」），集資區區0.61億元，明顯不缺錢，大股東（乾塘）明言不會供股，供股又採取沒有包銷的形式，有竅妙，就是方便一些人藉機大舉增持。

彩生活供股後，花樣年的持股量由52.44%攤薄至41.95%，而第二大股東「耀偉富」透過額外申請供股，持股量則由15.54%大增至27.92%。若非供股，耀偉富絕對難以每股0.165元由市場購得2.88億股。第二大股東大舉增持，明顯是覺得0.165元價錢大超值。

7️⃣ 2024財年（12月年結），彩生活營收19.51億元人幣，升28%；純利1,895萬元人幣，跌18%，往績PE 15.5倍。

彩生活管理多達1,758個社區，管理總面積高達3.07億平方米，正常情況下每年賺取數千萬元應無困難（PE在10倍以下），但亦有可能偶然撥備（例如商譽撥備），PE大波動。

??? 彩生活現價0.215元，不妨「大想頭」，目標0.70元，博升226%，達標計PB仍僅0.25倍。PB最低的其他10隻物管股，平均PB都1.22倍，期望彩生活PB見0.25倍，只及最低同業PB的二折，看來並非大想頭。

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