中國樓市又迎利好，央行再度出手

香港時間2月1日淩晨，美聯儲發佈利空——3月不太可能降息(具體參見《何時降息？美聯儲2024首份利率決議，重磅發佈》)。

2月1日晚間，中國央行便釋放利好。

央行披露，1月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的縮寫）1500億元。這是央行連續兩個月通過政策性銀行投放抵押補充貸款。

此前，廣州等10城官宣落地首批城中村改造專項借款，PSL就是專項借款的主要資金來源。

PSL也被認為是上一輪棚改貨幣化改造的重要推手。

// 央行連續2次出手 //

根據央行2月1日資訊，1月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增PSL1500億元。期末抵押補充貸款餘額為34022億元。

Wind數據顯示，央行已經連續2個月通過政策性銀行投放PSL。

（圖片來自Wind金融終端EDB模組）

2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增PSL 3500億元。該投放規模為PSL創設以來第三高。這是時隔一年之後，央行重啟PSL。

抵押補充貸款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的縮寫），是央行一種新的儲備政策工具。由於被用於補貼財政類支出，有觀點稱之為中國的「量化寬鬆」工具。

它的主要功能是支援國民經濟重點領域、薄弱環節和社會事業發展而對金融機構提供的期限較長的大額融資。PSL採取質押方式發放，合格抵押品包括高等級債券資產和優質信貸資產等。

標普在1月下旬的報告中稱，為一二線城市升級改造投放的3,500億元人民幣資金將有助於房地產發展商去庫存。儘管效果的顯現將經歷一個較為複雜的過程，但如果資金的投放持續數年，則有可能帶來顯著影響。

標普認為，2023年12月投放的3500億元PSL資金對於發展商去庫存可能具有很大的意義。「三大工程」中，保障性住房建設和城中村改造都瞄準房地產行業，相關PSL資金可能會被用於收購發展商庫存中的存量住房。一二線城市尤其如此，因為這兩項工程面向的都是超大、特大城市。

廣發證券固收劉鬱團隊去年12月發佈報告提到，根據上一輪棚改的經驗，如果從三大工程年均投資額為6000-8000億元的規模測算出發，所需的PSL資金則在3000-7000億元左右。

對於去年12月的PSL投放，標普全球評級信用分析師陳令華表示，「這讓人想起曾經引起樓市大熱、為發展商去庫存起到很大幫助作用的棚戶區改造。」「在第一個執行棚改政策的完整年份2016年，房企庫存減少2.5億平方米，銷量猛漲超過三分之一。」標普認為，新投放的資金將首先使業務側重一二線城市的中央和地方國有企業受益。

// PSL對經濟影響快於其它工具 //

2023年12月初，央行行長潘功勝和國家金融監督管理總局局長李雲澤接受新華社專訪，闡述如何貫徹落實中央金融工作會議要求，進一步釋放了加強金融監管、防範系統性金融風險、金融支援高品質發展等重要信號。

關於金融支持房地產市場平穩健康發展，潘功勝再次提到，將為保障性住房等「三大工程」建設提供中長期低成本資金支持。

此前召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議再次強調，實施好「三大工程」建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

業內廣泛認為，「三大工程」是落實房地產發展新模式的重要抓手，也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。

中信證券首席經濟學家明明認為，「三大工程」是今年以來政府的工作重點之一，能夠一定程度上對沖房地產市場下行風險對宏觀經濟的負面影響，進而提振內需。同時，三大工程又是改善民生、補短板的重要舉措，具備必要性與可行性。

中信證券程強、瑪西高娃在 1月的報告中表示，PSL是結構性貨幣政策的一種，但對經濟的影響快於其他結構性工具。

據第一財經不完全統計，截至1月30日，至少有廣州、南京、蘇州、寧波、合肥、成都、石家莊、瀋陽、貴陽、濟南等10城官宣全省首筆城中村改造專項借款已在當地實施投放，涉及政策性銀行包括國家開發銀行（以下簡稱「國開行」）、中國農業發展銀行（以下簡稱「農發行」）。資金主要用於項目前期工作、徵收補償安置、安置住房建設以及安置住房社區的配套基礎設施建設等。

城中村改造專項借款中主要資金來源便是PSL。

// 樓市利好連連發 //

樓市利好一個接一個。

前幾天，上海、廣州、蘇州集體出手，放鬆或優化相關限售限購要求。（具體參見Wind萬得此前文章《樓市「小陽春」越來越近？上海、廣州、蘇州集體行動》）

緊接著，多家媒體報道，房地產專案融資白名單火速落地。

1月26日住建部作出相關部署。

僅4天后，廣西南寧官方宣佈，房地產「專案白名單」首筆貸款落地，金額3.3億元。此外，南寧還向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目白名單。

1月31日，重慶住建部門官宣，已篩選出首批314個房地產項目進入白名單，融資需求約830億元，涉及22家融資機構。根據第一財經求證，在重慶佈局較深的華宇、龍湖、金科等多家民營房企均有專案進入首批白名單。

昆明官方也在31日當天宣佈，通過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目「白名單」212個，融資需求約916億元。

同一天，成都住建部門宣佈完成第一批白名單審核，涵蓋227個房地產項目。

業內預計隨著更多房地產項目貸款落地，支持項目融資的政策效果將逐步顯現，房地產企業資金鏈緊張狀況將逐步得到緩解。