日本樓價穩步上揚 把握置業機會

近期日圓頻創新低，兌港元最低曾見 5.2，不但吸引港人「返鄉下」，大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧，藉著匯率優勢，表示有意到日本置業的查詢亦有增加。然而，日本當局正研究修改法案，最快明年 4 月便會提高非長期居留當地人士的置業門檻。換言之，未來數月將是欲買日本樓的港人最後機會。

樓價穩步上揚 前景明朗

縱觀日本不動產市場，樓價早已度過了失落的十年，並於近廿年穩定地拾級而上，走勢健康。直到近年日圓持續走弱，入手當地物業更為划算，日本樓便開始走進港人眼球。美聯環球樓價指數顯示，東京的物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。截至 2023 年第 2 季的數據，以當地貨幣計算，過去 5 年東京房價大增逾 40%，相較去年同期亦增約 17%，以美元計亦有逾一成升幅。

觀望未來，日本樓市將受惠於三大因素。隨疫後的報復式旅遊，當地酒店、短期住宿需求大幅上升，推動樓價走上。同時，旅遊業及相關行業的復甦蓬勃，日圓弱勢亦大為利好出口，作為外向型經濟，日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面，日本央行最新會議紀錄顯示，委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策，加上通脹壓力降溫，「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。

日府新政策將提高外國人投資門檻

相比英國和加拿大等國家，日府對海外移民的審批一向較為嚴謹。以獲取日本永居權為例，港人需於日本連續居住 10 年，期間不能離境超過 3 個月。因此，港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的，既不會長居當地，沒有當地的固定居住地址，也不會有日本永居權。

可是，目前日本政府正研究修改不動產登記法，計劃於 2024 年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料，並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說，港人首先要找個日本人幫忙登記，才能符合資格購買房產。

不動產登記權利情報，即所謂的權利書，是日本法務局發行的最重要文件之一。這份文件具有證明不動產業主權利的功能，包括所有權、抵押權等相關資訊。換句話說，購買日本物業需得到日本人的支持，並願意將其身份登記在法律文件上。

值得一提的是，當局修改不動產登記法的主要原因並非針對海外買家，而是為了確保可以順利收取稅款及相關款項如每月的管理費等。根據日本政府的現時規定，業主每年需繳交不動產稅項，包括固定資產稅和的都市物業稅。由於聯絡海外買家較為困難，增加日府收取相應款項的難度。

雖然修例意不在此，但無疑不動產登記法倘如預期於 2024 年 4 月生效後，港人要投資日本樓市將更受限。建議有意在日本置業的港人，要把握最後數月的入場機會。