庫克時代之後首場“大考”！大摩：蘋果(AAPL.US)秋季發佈會爲十年來最重要 首款摺疊iPhone或引爆新一輪增長
港元拆息HIBOR持續高企。本月8日，匯豐銀行帶頭上調新造拆息按揭計劃(H按)上限，由當前實際封頂息率3.625%，大幅增加半厘至4.125%。此措施使每月正在供款的業主們大大增加了供款金額，壓力測試的每月收入要求也會因此上升，同時現金回贈亦大幅下調，讓一些有意向的潛在買家猶豫不決，令本身已低迷的香港樓市氣氛帶來更大的壓力。
本地龍頭地產股之一的新鴻基地產(16.HK)於9月7日公佈了截止2023年6月30日止的年度業績，收入712億港元，同比下跌8%，以香港地區收入爲主，佔總收入約九成，內地地區收入則佔一成。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎溢利239億港元，按年跌6.5%。整體業績不及市場預期，基礎盈利下跌的主因是香港物業銷售盈利減少所致，而香港物業銷售表現差正是由於高利率影響所致，然而佔比只有一成的內地物業雖然銷售同比增長108%及物業發展盈利增加178%，但對集團整體盈利來說貢獻不大。集團還表示新財年將修改股息政策，股息由全年基礎盈利的60%，收緊至全年基礎盈利的40%-50%。在最差的情況下，長線投資者最多少收33%的股息收入。由於業績不及預期﹑HIBOR加封頂息及削減派息，馬上引起投資者大舉拋售股份，業績後股價曾一度大跌逾一成多。
雖然如此，亦有大行表示不太擔心新鴻基地產的情況。美銀證券預計新地於2024財年利潤將增長7%及現金對債務處於健康水平，約七成的香港開發物業收入已被鎖定。滙豐相信新地盈利已見底並開始改善，基於投資物業租務收入恢復增長，以及280億元香港物業合約銷售未入賬。花旗則稱，相信新地在新項目幫助下，能夠憑藉更好的產品組合和不斷增長的租金收入，繼續在合約銷售方面能取得穩定表現。
筆者對本地地產股持中性看法，集團業績雖然不理想兼減派息，但同意以上大行看法，新鴻基地產盈利基礎還是穩定，隨著未來幾年美國減息，集團每股盈利可望逐步回升。技術分析方面，新鴻基地產於過去五年於70港元至125港元的區間上下浮動。期權策略來說，建議投資者趁股價已進行調整時，現價開立2024年3月行權價80港元的認沽期權短倉，賺取期權金6.40港元，吼股價回升至100港元再開立2024年3月行權價120港元的認購期權短倉，務求兩邊也可以賺盡期權金。
(資料來源:富途牛牛APP，富途資訊)
(筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有上述建議股份發行人之財務權益)
富途交易部高級分析師
毛君豪
