小龍在本欄指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。越來越多蝕讓盤，相信負面情緒也難免升溫，但現在愈來愈多人後發先至唱淡樓

小龍在本欄指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。越來越多蝕讓盤，相信負面情緒也難免升溫，但現在愈來愈多人後發先至唱淡樓市，由一成至五成都有，那麼我的問題是如果樓市跌三成，世界會如何？
負資產上升
當然第一個問題已經係負資產，查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期，隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。
但是今天我們知道中原指數只回套約10%，但是大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。當然我認為銀行不易輕易CALL LOAN，但是現在整個大局是很大機會出現全球的經濟危機。那麼工資及工作會否下跌及不穩？
樓價一直跌 利息一直升
1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。
如果美國大幅加息，那麼香港樓市仍然會有支持嗎？如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止，過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（這個數據較為客觀，因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算）。所以我們會以4.18作為分析。
要了解業主的承擔能力，可以計算不同的收入及利率，並扣除一般統一約5000元的固定開支（差餉及管理費），看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算，不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。
如果月入6萬，買800萬樓，9成按揭。每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5000元的基本開支後，餘下27,845元。
另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1200萬元，比之前2.15%的利率時間上升約300萬。所以上一次是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。那麼業主負擔定必加重。 這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。那麼業主負擔定必加重。
樓市需求下跌
人對產品的消費需求，很多時間是對未來的預期，會影響消費者的需求。例如：消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品，因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價，在此之前大家都未必消費，因為我預期很多會有特價。
而近日很多人開始預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，及預期美國會持續加息，都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且樓市回報一般是2%至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約4%左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。
但是一旦影成了這個預期，那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。
周期已經見頂
《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期。
如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。
買樓係可能人生最大決定之一，一失足成千古恨，很多人在2003年或2008年買樓跟1997年買已經完全兩個世界，同樣在2002年底跟2003年初買樓，跟2003年年底買樓亦是兩個完全不同世界；正如19000點買股票跟16000點買股票已經完全不同。
預測是在跌勢之前預測，不是跌勢下跌出現後大大聲出文講樓市跌。因為樓市的流動性不是今天買，明天可以賣。但是反問一年前，或者半年前香港有樓市淡友嗎? 或者專家如何看樓市? 小龍心牽著我的粉絲。現在最重要的是管理好自己的風險，勿過度槓桿。