在美聯儲的強力加息下，不斷上升的利率正在打壓著美國房價。在美國房價下滑的同時，越來越多投資者選擇減持地產基金，贖回的要求激增。
這就導致在近兩個月內，美國多家房地產信託基金經歷了大額贖回。由於房地產基金的流動性差，不斷下跌的房價和投資者不斷的大額贖回，都會給基金造成巨大的流動性問題。
自2020年至2022年6月以來，美國房價指數漲幅為20%。從同環比上看，能明顯看出，自6月開始，美國20個大中城市的房價增速已開始放緩，而環比開始下滑。
在12月6日，彭博社報導稱，由於投資者的贖回請求越來越多，黑石公司 (NYSE:BLK)限制了旗下規模高達1250億美元的房地產信託基金“BRIET”的資金贖回。另一家規模達146億美元的房地產投資信託基金喜達屋，同樣也通知投資者限制資金贖回規模。
據美媒報導稱，今年第三季度非交易類型的房地產信託基金贖回規模已達37億美元，這已是多年來最高的撤資規模，若拿去年同期相比，已增長了12倍。
根據黑石發送給客戶的信件顯示，今年10月，要求贖回資金的申請18億美元，已全部兌現。但11月以來集中贖回的資金太多，公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求，共計13億美元；而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足。
在美聯儲的瘋狂加息下，房價下跌導致投資者都想把錢拿出來，而由於房地產信託基金的流動性太差，公司在短時間內無法滿足投資者的贖回需求。
投資者的錢拿不出來的同時，房價仍在下跌，這讓投資者的情緒更加恐慌，若美國房價繼續下跌，這會是一場螺旋式的下跌。
該類基金的條款設定是，投資者可在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多可贖回2%，以防止其持有的非流動性房地產被拋售。
而黑石在通知中說道，12月只允許投資者贖回該基金淨資產的0.3%，這與每月可贖回的2%差的太遠。何時能按正常的贖回份額來贖回，這就要看美聯儲何時結束加息週期了，房地產持續受到高利率的壓制，若房地產無法轉好，投資者都無法按最大的額度贖回資金。
在可能發生擠兌的新聞傳出後，黑石股價跌近10%，而近一個月以來，黑石的股價已跌去25%。
結 語
值得注意的是，今年黑石的房地產信託基金仍取得近10%的正向收益，而美國其他房地產信託基金的收益率大部分都為負收益。
黑石實現正收益還有大額贖回的現象，就不用說美國其他房地產信託基金有多慘了。
若美聯儲明年停止加息，但仍維持高利率，那房價的下跌可能仍未結束。華爾街機構預測明年美國房價仍要下跌10-15%左右。
房價跌、需求減少、這讓投資者在房地產見底前都不想投資房地產信託基金，而在高利率的經濟週期結束前，投資者仍要承受一段被動下跌無法贖回的疼痛。