智通財經APP獲悉，東吳證券發佈研報稱，隨着行業開始迴歸正常的發展節奏，物業的商業模式理應匹配較高的分紅率，提升並維持較高的分紅率應該是物業公司順應行業和公司發展新階段的正常決策。按照當前情況看，綜合考慮與地產關聯方的關係、第三方外拓上的綜合實力以及持續高分紅的能力和意願，央國企物企具備相對更高的投資價值，但也不應該忽視個別優秀民營物企的投資價值。基於分析邏輯，推薦：保利物業(06049)、華潤萬象生活(01209)、綠城服務(02869)、越秀服務(06626)和建發物業(02156)，建議關注：濱江服務(03316)。
東吳證券主要觀點如下：
物業公司到底能否徹底與地產關聯方切割？
地產關聯方對物業公司的影響爲：1)地產關聯方銷售下滑，導致住宅項目的交付量下降；2)關聯交易業務非業主增值服務；3)關聯業務造成的關聯方應收款問題。但目前來看，物業公司很難與地產關聯方實現完全切割，且沒有必要切割。地產關聯方如果能夠與物業公司相互支持，能夠維持穩定的項目交付和應付款的支付，而物業公司主動壓降與其關聯業務體量，非業主增值業務利潤佔比在10-20%之間、毛利率在20%左右，若能維持這一狀態，並不應該給予關聯業務太多折價。
第三方外拓項目究竟是蜜糖還是砒霜？
過去幾年中，在管面積是衡量物業公司實力的最重要指標，很多公司在“投”和“管”上脫節，投資部門外拓了一些質量並不好的項目，運營部門進場後發現實際利潤與前期測算大相徑庭，最後對物業服務業務的毛利率造成拖累。如何平衡質量和規模實現高質量的第三方外拓是當前所有物業公司面臨的最大困境。
東吳證券認爲，擁有高質量外拓能力的公司應當具備以下幾個特徵：1)完備的外拓考覈機制，穩定增長的外拓項目合同金額；2)外拓項目的穩定管理，不會出現大量外拓項目退場，或是虧損項目影響物業服務業務的利潤率；3)外拓項目回款正常，第三方項目應收款週轉天數處於合理區間；4)能夠平衡短期和長期戰略目標，擁有1-2類特色優勢業態。
物業公司是否能成爲長期高分紅標的？
東吳證券指出，大部分物業公司都提高了2023年的分紅率，分紅率超過40%的公司有保利物業(40%)、華潤萬象生活(55%)、越秀服務(50%)、建發物業(71%)、綠城服務(73%)、新城悅服務(40%)、濱江服務(70%)等，很多公司股息率已經高於6%。物業公司願意提高分紅率的內在原因除了普遍出現好轉的現金流情況和在手現金情況外，也是爲了證明其現金沒有被佔用。
東吳證券認爲，隨着行業開始迴歸正常的發展節奏，物業的商業模式理應匹配較高的分紅率，提升並維持較高的分紅率應該是物業公司順應行業和公司發展新階段的正常決策，能夠長期維持高分紅率的物業公司應該具備以下3個條件：1)能夠持續創造穩定現金流；2)對現金有獨立的使用決策權；3)公司及管理層也意識到高分紅是當前應該採取的策略。量化指標上，可以通過淨現比、應收款週轉天數(尤其是一年以上應收款的情況)、應收款增速與營收增速的比較等進行判斷，其中一項或多項指標出現惡化時，高分紅率將是不可持續的。
風險提示：大股東/關聯方交付項目規模不及預期；地產銷售復甦不及預期；社會總需求恢復緩慢；外拓規模不及預期；關聯方大股東對資金佔用的風險。