自2018年11月6日上市至今，在不到一年半的時間中，新城悅服務(01755)股價最高漲幅5.36倍，走勢較爲強勁。而在股價大漲的背後，是公司業績的快速提升。
據新城悅服務3月13日發佈的2019年業績公告顯示，其2019年的收入爲20.24億人民幣，同比增長72.5%，淨利潤約爲3.02億元，同比增長82.86%。與此同時，得益於業績增長帶動，該公司的經營性現金流快速提升，從2018年的1.86億增長193.5%至5.45億人民幣。
事實上，高速增長的業績與新城悅服務的戰略規劃有直接關係。在完成上市後，該公司確立了三年的核心戰略舉措“一核兩增”，即以客戶服務滿意度爲核心，以面向業主的永續型增值服務，以及第三方外拓爲增量進行戰略佈局。
透過該份業績能發現，新城悅服務的多元協同業務已開始放量增長，隨着核心戰略的持續推進，其業績高增長有望保持。
三大業務爆發式增長
新城悅服務目前有四大業務板塊，分別是物業管理服務、開發商增長服務、社區增值服務以及智慧園區服務。其中，物業管理服務保持穩定增長，其他三項業務則呈現爆發式提升。
細分來看，物業管理服務在2019年的收入約爲8.49億人民幣，同比增長16%。該業務能保持穩定增長主要得益於兩方面，其一是依託新城系房企在全國開發的物業項目，其二是對第三方開發商項目的不斷擴張。
來自新城系的物業項目是公司物業管理服務的壓艙石，而來自第三方開發商的項目則是新增量。報告期內，來自新城系的在管面積爲4279.7萬平方米，同比增長40.4%;來自第三方開發商的在管面積爲1735.5萬平方米，同比增長39.8%。從增速來看，新城系與第三方在管面積齊頭並進。同時，2019年時第三方在管面積佔比爲28.9%，與2018年保持一致，並未出現下滑，這說明公司的第三方拓展策略已有所成效。
開發商增值服務是爲開發商提供的案場銷售協助服務，以及諮詢服務。案場銷售協助服務主要是提升購房者的參觀體驗，增加購房概率;而諮詢服務是指爲整個物業的開發流程提供設計諮詢以及對物業的驗收。
2019年時，新城悅服務的開發商增值服務收入爲6.48億元人民幣，同比增至118.3%。高增長主要是因爲案場服務次數的提升以及物業交付增多提升了驗收需求。據智通財經App瞭解，報告期內來自第三方的開發商增值服務收入佔比爲5.8%。可見，新城悅服務已在第三方開發商的增值服務方面打開缺口。
社區增值服務是指面向社區、業主和租戶，爲其提供線上信息服務，經營公共區域等公共資源服務，車位代銷、物業租售等資產管理服務，以及室內裝修等在內的拎包入駐服務。
社區增值服務是新城悅服務盤活已有業主資源的重要一環，通過開拓新的服務供給，從存量資源中發展新的業績增量。因此，社區增值服務是新城悅服務的重點培育板塊。2019年時，社區增值服務收入爲1.76億人民幣，同比增長267.7%，這主要得益於公司對服務品類和服務深度進行了強化。
在社區增值服務中，裝修服務、資產管理服務佔比較大。2019年時，該兩塊服務收入佔社區增值服務收入的比例分別爲45.3%、34.6%。而公共資源管理、線上產品需求和服務的收入佔比分別爲13.2%、6.9%。
智慧園服務則是原來的專業服務，即爲業主及家庭提供智慧設備相關服務的同時，向開發商提供智慧化的工程施工服務，包括電梯及智能保安設備的專業工程及維護服務。
2019年時，智慧園區服務的收入爲3.51億元，同比增長263.1%，該增長主要得益於來自開發商的智慧化工程施工服務的增加。據智通財經APP瞭解，智慧園區服務中，來自開發商的收入佔比爲87.1%，剩餘的12.9%的來自業主。
費用控制良好提升盈利水平
在物業管理服務穩定增長、開發商服務、社區增值服務、智慧園服務三大業務爆發式增長的背景下，新城悅服務2019年的收入同比增長70.25%至20.24億人民幣。
在收入增長的同時，新城悅服務整體的毛利率保持穩定。公司報告期內的整體毛利率爲29.6%，較2018年時增加0.2個百分點，這主要得益於物業管理服務以及開發商增值服務的毛利率較2018年時分別增長了0.7個百分點以及2.4個百分點。社區增值服務與智慧園區的毛利率則有一定程度的下滑，這主要是因爲公司根據業主和開發商需求進行了產品組合的調整。
得益於費用的良好控制，新城悅服務2019年的經營利潤率爲18.54%，較2018年時的17.67%提升0.87個百分點。值得注意的是，在收入大增的情況下，新城悅服務的銷售及營銷開支佔比從2018年的5.88%下降至2019年的5.6%，可見，新城悅服務收入增長的背後有品牌作爲支撐，對廣告營銷的依賴程度相對較低。
與此同時，該公司的淨利潤率由2018年的14.1%提升0.8個百分點至14.9%，這主要是因爲經營利潤率的提升以及財務收入淨額同比增長1055萬元人民幣。得益於收入增長以及淨利潤率提升，新城悅服務2019年的淨利潤同比增長82.86%至3.02億元。
業務結構明顯改善
展望2020年，新城悅服務的業績有望持續快速增長。從行業來看，物業管理行業防禦性較強，其業績表現與宏觀經濟的關聯程度與其他行業相比相對較小，規模一旦成型便擁有強勁現金流，因此物業管理企業的股票在動盪市場中往往有較好表現。
從新城悅服務本身的發展來看，其“一核兩增”的核心戰略已取得明顯成效，多元協同業務開始放量增長。智通財經App發現，2019年時，新城悅服務的業務結構佔比已有明顯變化，對物業管理服務的依賴程度顯著降低。據數據顯示，物業管理服務的收入佔比從2018年的62.4%下降至2019年的41.95%，下降近20個百分點。
相應的，開發商增值服務收入佔比則同比提升6.7個百分點至32.02%，社區增值服務則從4.09%升至8.7%，智慧園區服務則提升9.07個百分點至17.34%。可見，新城悅服務從已有的業主、開發商資源中挖掘新業務增量已具有一定規模，隨着公司對產品結構的調整，滲透將進一步加強從而帶動業績增長。
而在物業管理服務中，除了依託穩定增長的新城系項目外，新城悅服務對第三方項目來源的拓展力度逐漸加大。據智通財經App瞭解，截至目前，該公司的第三方拓展團隊人數較2018年底增加了超過1倍，且在2019年新增第三方的1010萬平方米合約面積中，有超過70%來自於新項目。與此同時，公司目前的合約面積與在管面積的比率維持在2.54的較高水平，保證了物業管理服務後續的快速發展。