有消息傳出全港最「硬淨」業主九置 (SEHK:1997)，日前以電郵通知海港城租戶，2月份基本租金減5成。雖然九置以租務保密協議為理由，拒絕確認消息，只須觀察海港城最近大半年的狀況，便可知道九置面對的打擊有多大，同時可見香港過去十多年的零售業榮境將作階段性結束。
與此息息相關的九置，價值亦將今非昔比。
海港城是香港過去20年零售業的縮影 現時新型冠狀病毒疫情困擾全港，令人憶起2003年SARS危機；香港在SARS過後的經濟得以迅速復甦，內地遊客來港消費的龐大力量功不可沒。而從此之後，香港零售業、餐飲業及部份服務業，逐漸轉向以內地遊客為主導。
香港購物商場不少，但沒有一個能像海港城一樣，成為內地遊客必去「膜拜」的指標城商場。在過去20年，海港城已經進行了數次擴建工程，並把海運大廈、海洋中心及海港城「合體」，發展為奢侈品、中高端消費品及美食齊集的One-Stop-Shop巨型購物中心。當年九倉 (SEHK:4) 分拆海港城及時代廣場等皇牌收租資產，以九置在2017年風光上市，正好引證了這段光輝歲月。
九置前景不敢看好的三大原因 2019年中的香港社會事件，對本港零售業已經是重錘的一擊，誰料到會再來一個肺炎事件，整個局勢須換個看法。雙重的打擊，已不單純是短暫負面因素，而是關係到整個零售業的結構因素，香港已不能繼續全盤倚賴內地遊客消費來支撐；換句話說，香港零售業有可能需全面轉型。
這局面並不利於九置，原因有三：
1.每平方呎租金面對下調壓力 這並非單指九置給租戶們的「應急性」減租優惠，而是關乎九置兩大旗艦物業未來的租戶組合(Tenant Portfolio)。
要知道這地球上付得起天價貴租的租戶並沒有那麼多，當中的表表者是國際奢侈品牌。這些奢侈品牌在港設店的主要的目標是內地客人，香港當然也有大客，但他們的「豪花」程度完全不能跟內地VIP同日而語，如果只靠香港客及非內地遊客的生意額，這些品牌可以把現時的店面直接減7成，甚至以上。
較早前有傳言LV正考慮遷出拒絕減租的時代廣場，另外，普拉達 (Prada；SEHK:1913)亦多次傳出縮減店面的消息。這個走勢延續下去，九置呎租只得往下調。
2.出租率出現斷層 香港有個常見的怪現象，是業主寧願吉舖都不願意減租，直至「吉」了半年或以上才慢慢面對現實，減租招新租戶；這個現象已在海港城出現。根據明報的實地觀察報道，海港城有多個店舖未有開門營業，而且有多達24個舖位封版，究竟是裝修或吉舖不得而知。
3.「莎莎」現象 莎莎 (SEHK:178)是香港社會事件的另一苦主，莎莎營業模式吊詭之處，是就算賣的大部份是流通市面的知名美妝品牌，香港消費者偏偏就是不去買，反過來內地消費者亦不會去光顧在內地的莎莎分店。
假設海港城轉攻港客，其受歡迎程度以至客人消費力能否一如以往，真的是未知之數。可幸海港城及時代廣場地點正中，「旺丁」應沒大問題，能否「旺財」就是個大問號了。
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