2019年已過，各大房企紛紛曬出簽約成績單！老牌龍頭地產公司及頭部房企均有不俗的表現。展望2020年，大部分投行仍持續看漲2020年國內房地產行情，且持續看好老牌的龍頭地產公司。其中，更有多位分析師將1月1日央行的全面降准看成2020年樓市“小陽春”的助推劑，對今年樓市穩增長非常的有信心。
其中，在房地產市場深耕多年的老牌房企首創置業(02868-HK)也順利完成了2019年的800億簽約目標。展望2020年，在市場持續看好2020年樓市時，首創置業有望憑藉自身優勢，保持業績“有品質增長”的同時，估值伴隨H股全流通迎來全面釋放。
2020年：調控延續房住不炒，融資有寬鬆跡象，龍頭房企受追捧
2019年12月10日，中央經濟工作會議為2020年樓市定調，提出“穩地價、穩房價、穩預期”。在中央給出定調不久後，廣發證券發佈《2020年房地產行業投資策略》研究報告稱，在當前宏觀經濟形勢、2020年預計房企將加快開工、庫存上升的背景下，房價、地價上漲壓力較小，符合當前調控目標，預計2020年上半年政策進一步收緊空間有限。
融資環境方面，2020年第一天，央行貼心送上全面降准大禮包，間接給房地產市場釋放出流動性，多名分析師均看好今年樓市及融資優勢較強的房企。
據中原地產首席分析師張大偉表示，“歷史看，只要降准，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力，購房者也能相對獲得平穩的信貸價格。”他還指出，“在2019年1月降准及當時各地房地產市場人才政策井噴的情況下，2019年曾出現了一輪持續2～3個月的小陽春。”
據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“此次降准不是定向降准，客觀上有助於更多銀行貸款進入市場，對於房地產領域有較為積極的作用。”他還指出，“每次金融貨幣環境寬鬆的時候，實際上市場都比較亢奮，股票市場比較活躍。地產股依然是牛股，預計後續股價反彈空間很大。”
值得注意的是，雖然此前全面降准不特定針對房地產行業，但對於房企融資明顯是利好。特別是融資優勢較強的房企來講是件好事，例如背靠首創集團的首創置業，融資端的優勢將持續被放大，流動性將進一步提升。據中原地產首席分析師張大偉表示，“降准對大型房企來講是一件好事，但對融資管道窄的中小企業來說基本沒有影響，預計後續市場繼續大魚吃小魚”。
國際投行展望2020年內房股方面，在中央為2020年樓市定調後，國際投行紛紛看好國內房地產環境及內房股。麥格理髮布報告稱，預計2020年內房政策環境穩定，看好2020年內房政策環境；大摩預計內房股2020年跑贏恒指，分析認為市場進一步整合將推動大型地產商銷售和盈利穩健增長；花旗投資策略指出，2020年房地產市場會加快整合，使得內房股企業有更多可售資源及更強融資能力，未來催化劑包括房地產政策的改善、首季降息展望等，加上當前較低的估值，繼續看好內房股。
誠然，從基本面政策解讀，融資環境及發展前景，投行及業內人士等方面，均看好明年的房地產市場環境。在看好2020年房地產環境下，中信建投證券在深度研究報告中給予首創置業“買入”的評級，未來6個月目標價為3.20港元，較報告發佈時股價增幅32%。
倘若結合首創置業年初至今業績、土地儲備及H股全流通政策的實施來看，32%的增幅完全有機會實現。
聚焦三大城市群，完成年度簽約目標，土儲蓄力，融資優勢明顯，業績增長有保障
近些年，在我國房地產行業複雜多變的環境下，首創置業順應行業發展和宏觀經濟的變化，把握城市群發展機遇，明確聚焦京津冀、長三角及粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市的發展戰略。
從2019年“一城一策、因城施策”房地產政策的主基調來看，首創置業聚焦三大城市群，不僅減少了單一區域調控帶來的不利影響，還有效地分散了市場及政策風險，助推公司逆勢中順利完成年度銷售額。
截至2019年12月31日，首創置業2019年全年實現簽約銷售808億元，同比增長14.4%，再度刷新簽約新高的同時，順利完成年度800億銷售目標且完成率跑贏多家千億陣營的房企。按照中指研究院發佈《2019年中國房地產銷售額百億企業專題研究報告》提供數據換算，2019年全年，遠洋集團銷售額為1299.5億元，完成率為92.82%，祥生地產銷售額為1225億元，完成率為94.23%。
展望2020年，首創置業有望依託在三大城市圈豐富的土儲及較低土地成本，再度創出銷售額新高，助推經營業績繼續有品質發展。
截至2019年6月30日，據首創置業中期報顯示，土地儲備中銷售物業平均樓面地價僅1.28萬元/平方米，遠低於單方貨值。這意味著前瞻性的戰略佈局，配合差異化拿地策略為其帶來較低的土地成本。從區域結構來看，京津冀地區土儲占比為53%，位列三大核心地區首位，之後為長三角和粵港澳大灣區，占比分別為19%和7%，一二線城市占比達80%以上。
截至2019年6月30日，公司土儲規模約為1309萬平，權益土儲904.4億元，總貨值達3102億元，當前土儲規模可滿足公司未來近3年的發展需要，未來發展所需貨源充足，其中三大核心地區貨值超2450億元。可見在土地儲備大部分集中在我國各大核心經濟發展區域的同時，土地成本又低，意味著未來首創置業土地儲備具備較高的溢價空間。
此外2020年1月首創置業有效把握債券市場窗口，新發行境外5.5年期4.5億美元高級債，票面利率僅3.85%，較初始指引收緊40個bp，吸引了百餘家國際投資者認購，最終訂單認購倍數近8倍，充分彰顯資本市場對公司的高度認可。
結合公司在業務佈局、優質土儲儲備、差異化投資、低成本融資等方面的優勢，預計公司未來盈利能力有充足保障。
H股全流通實施之時，釋放估值之日
2019年11月15日，證監會官宣全面推開H股“全流通”改革，相關業務指引和審核關注要點均已掛網，表示符合條件的H股公司和擬申請H股首發上市的公司，可依法依規申請“全流通”。簡單的講，對於H股上市公司的內資股股東，可以將尚未公開流通的內資股在香港聯交所上市流通。
房地產是資本募集的產業，資金成為盤活專案的最主要工具。這幾年，首創置業通過踐行快週轉策略、堅持差異化土地投資、不斷增強二級開發資源獲取能力以及善用融資工具等舉措，助推銷售規模穩步增長，但是受流通股本少的緣故，股票流通性受影響，進而影響到公司的估值水準。
截至2019年6月30日，首創置業的總股本為30.28億股，其中流通H股為10.20億股，非流通股為20.08億股，約占總股本的66.31%。如果首創置業後續申請加入H股全流通行列並通過，20.08億元非流通股本可轉為流通股本，盤子小的問題將得到有效解決，後續保持考察期內平均月末市值不低於50億港幣，即可入選港股通，吸引南下資金投資，從而進一步提升股票流通性和公司估值水準。
除此之外，參考過往案例，實現H股全流通後公司股價和大股東利益綁定得更加密切，大股東就更有把企業做好的動力，持續提升企業價值，進而首創置業長期因流通股本小，估值被低估的“困局”也將被解開。
結語
2019年首創置業順利完成800億簽約目標；2020年，對於首創置業來講，更是機遇大於挑戰的一年。公司在京津冀、長三角、大灣區三大城市群的深耕和拓展核心城市的佈局策略以及優質充沛的儲備將有力保障公司銷售持續穩健增長，疊加公司在一級土地開發、奧萊商業運營和城市綜合體開發方面具備豐富資源和經驗，以及在文創及高科技產業地產等創新業務領域取得的成果，在一二級聯動、創新業務產業聯動、集團潛在存量資源獲取等方面的非市場化拿地能力突出，融資優勢明顯，都將進一步提升公司利潤率水準，為股東帶來更為豐厚的回饋。
此外，若2020年完成H股全流通，公司二級市場流動性將有明顯提升，後續有望進入港股通，吸引南下資金投資，估值將得到有效釋放。