大潮湧珠江，澎湃又一年。
風樯動，龜蛇靜，起宏圖。2019年，對於中國而言，註定是不平凡的一年。對於港珠澳大灣區而言，更是充滿希望與激情的一年。
2月18日，尚未過完己亥年傳統農歷春節，中共中央、國務院便發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，推進人才、資本、信息、技術等創新要素跨境流動和區域融通，為站在新的歷史起點上珠三角9+2城市未來的發展指明了方向。
緣起
時光回溯到七年前，2012年12月，黨的十八大剛剛勝利閉幕，習近平總書記隨即親赴改革開放最前沿廣東進行考察。考察期間，習總書記對廣東提出「三個定位、兩個率先」的殷切期望，要求廣東成為「發展中國特色社會主義的排頭兵、深化改革開放的先行地、探索科學發展的試驗區，為率先全面建成小康社會、率先基本實現社會主義現代化而奮鬥」。
「三個定位、兩個率先」的提出，既是對廣東改革開放長期走在全國前列的肯定，也是對廣東未來發展方向的前瞻性指引。
六年之後的2018年，在改革開放四十週年之際，習總書記再次踏上廣東這片改革的熱土，併在這里向世界宣示「改革不停頓，開放不止步」。
我們可以看到，緊扣發展與融合這個主題，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》和習總書記的講話是一脈相承的。亦是在新的歷史條件下，大灣區未來發展的不二法門。
為響應黨中央、國務院、習總書記的號召，財華社緊跟政策導向，聚焦大灣區，梳理出整個大灣區各個板塊的投資機會。本篇聚焦在地產領域，對大灣區的地產行業前景及行業内公司未來進行前瞻性的展望，希冀為投資者帶來一場地產投資的饕餮盛宴。
路徑
談到房地產，則繞不開香港模式與新加坡模式之辯。對兩種模式進行模糊理解，可以簡單認為，一個是市場導向，一個是政府主導。
香港是一個典型的自由經濟體，政府基本上不參與市場經濟的任何事項。在房地產市場上，政府亦秉持此原則，雖然也修建了大量的公屋與一定量的居屋提供於市民，但是在整體的政策導向上，仍然是堅持房屋供應以私人機構為主導，政府的房產政策以不妨礙私人房地產業的發展為準則。特别是在首任特首董建華先生的「八萬五」建屋計劃對香港帶來的巨大衝擊之後，其後歷屆政府再也沒有勇氣改變這一政策導向。
與香港模式相對應的，則是以政府為主導的新加坡模式。同是華人社會，香港與新加坡走出了不同的發展路徑。如果說香港是西方社會治理模式的一個翻版，雖遠居南洋，新加坡的集權主義治理方式無疑是華人傳統文化在海外的延續。在房地產市場上，新加坡開國領袖李光耀先生提出的「居者有其屋」的目標。併通過建立了廉租房-組屋-共管公寓三層保障房製度，實現了大部分市民的住房需求，數據顯示，有超過80%的人口居住在新加坡政府提供的組屋内，通過購買商品房實現住房需求的比例僅佔10%有餘。同時，由於組屋供應龐大且價格比較穩定，新加坡市場的商品房也無上漲動能，價格常年保持穩定。
不同的發展模式產生出不同的外溢效應，市場化有衝勁，但是無後勁。香港的房地產市場發展到今天，造就了大批「劏房」存在，社會貧富差距極其懸殊，階層撕裂，社會動蕩不堪，長期停滞不前；有賴於房地產市場的健康穩定，新加坡在發展的道路上成功轉型，GDP以及人均GDP亦如開掛般一路上揚，超越了雖擁有背靠大陸的優勢，卻一直停滞不前的香港。
不同地區之不同發展模式，對應於地產行業而言，意味著不同的生存環境與發展機遇。翻看於港交所上市的恒生指數50成分股可以看到，扣除内資背景和個别澳門部分博彩公司，港資背景的成份股多為地產開發商。而貴為香港豪門的四大家族，也清一色是建立在對房地產，尤其是香港地產的經營之上。
而反觀新加坡交易所，海峽時報指數的成份股則表現出充分的行業多元性，隻有兩家成份股為房地產開發商。而其中具有新加坡背景的房地產開放商隻有凱德集團（SGX:C31）一家。顯示出在政府為主導的新加坡房地產市場，開發商缺乏成長的土壤。
未來
自20世紀末内地房地產市場開始進行「房改」以來，經過幾年的探索，2003年8月12日，國務院發佈了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發【2013】18號），在這一「國字號」的《通知》中，「調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」成為文件的核心思想。以此為標志，内地的房地產政策導向上，確立了全面學習香港的市場化模式，市場化正式成為國内房地產市場的政策取向。在這一政策導向之下，中國内地的城市化進程實現了突飛猛進的發展，基本建成了全國各地市容市貌的現代化。
滄海橫流，方顯英雄本色。在這樣浩浩蕩蕩的歷史進程中，華夏大地湧現出一批批在地產領域揮斥方遒的領軍企業和風雲人物。碧桂園（02007-HK）、中國恒大（03333-HK）、融創中國（01918-HK）,深耕内地的港資長實集團（01113-HK）及新鴻基地產（00016-HK）等，即是其中的代表企業。此諸等公司，亦是港股100強之入圍企業。而各個代表企業的領軍人物，楊國強、許家印、孫宏斌、李嘉誠、郭炳聯等先生，則是地產行業傑出的代表人物。
他們代表的，不僅僅是個人，更代表著一個時代的輝煌。
隨著内地房地產行業往縱深的發展，其弊端亦日益顯現。特别是隨著房價的持續走高，加大了營商成本，助長了整個社會的投機之風。對國民經濟的綁架亦日益明顯。十八大以後，黨中央審時度勢，根據新時期國民經濟的形勢，對地產政策進行了調整，提出了「房住不炒」的政策導向，併在十九大報告中明確指出：「堅持’房子是用來住的，不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房製度，讓全體人民住有所居。」
毫無疑問，作為受政策影響非常明顯的行業，新的時代已經開啓，中國的現代化後半程，在房地產政策上，正式轉向新加坡模式。
2018年8月3日，改革開放的最前沿，深圳市緊跟中央精神，發佈了適應於深圳本地的《深圳市人民政府關於深化住房製度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體係的意見》，在該意見中，深圳市提出，自2018年起，新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地為40%左右。兩者比值為6:4；在住房上，提出至2035年，新增建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少於100萬套。兩者比值亦接近6:4。
風起於青萍之末，浪成於微瀾之間。政策的轉向，必然造就一個新的大時代的到來。
因為，新加坡模式有一個重要的特徵，即地產開發商的生存空間非常之小。放眼未來，「活下去」真的不是萬科的噱頭，而是每一個房企都實實在在需要面對的課題。
對於已經入選港股100強的地產開發商而言，不論過去多麽成功，隻代表取得了進入新時代的入場券。面對房地產行業的下半場，如何緊跟時代與政策，未雨綢缪，在時代的變幻之中立於不敗之地，財華社邀請您參與我們的港股100強，見證過去，籌謀未來。