智通財經APP獲悉,中信證券發表研報稱，10月17日國新辦新聞發佈會介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，重點明確未來回購存量土地、新增城中村改造、強化白名單機制等政策方向。中信證券認爲，當前政策體現了嚴控增量、優化存量、提高質量的堅定決心，其中的回購土地政策可能對優化房地產企業資產負債表以及夯實企業淨資產起到極爲關鍵的作用。城中村改造的貨幣化安置也有利於增加短期的市場需求。總體而言，中信證券認爲房地產市場正走向止跌回穩，藍籌房地產開發企業具備明顯的投資價值。
回購存量土地可能對優化房企資金和盈利能力、降低市場供給影響深遠。
從宏觀上，房地產市場存在供給過大、供求不匹配的總量和結構問題，有消化和盤活存量的任務。從微觀上，開發企業大量土地相對來說缺乏開發條件和盈利能力，存在無力開發和不願意開發的問題。前者是資本市場對房價未來趨勢擔心的重要原因，後者則是開發企業估值明顯折價的關鍵原因。中信證券認爲打通專項債、專項借款和央行再貸款融資支持之後，地方回購土地預計將更爲普遍。從此前越秀地產等公司的案例來看，中信證券認爲土地市場的回購可能有以下特點：1)歷史原價回購或小幅折價回購;2)被回購的企業往往還會在同城市新增土地儲備，但新增土地儲備區域和規劃條件一般明顯好於被回購土地儲備;3)被回購土地儲備往往不會再用來進行商品房建設;4)地方和開發企業都對回購土地存在較高的積極性。
從實際出發，推出100萬套城中村改造的貨幣化安置方案，增加了核心城市的需求。
本次新聞發佈會明確未來新增的100萬套城中村及危舊房改造，將重點支持地級以上城市，匹配專項借款、專項債券、稅費優惠、商業貸款等政策支持，並主要通過貨幣化安置。雖然整體的貨幣化安置規模無法和2015年前後的棚改貨幣化相比，但貨幣化安置更多聚焦高能級城市，且優先聚焦成熟項目，中信證券預計進度不慢。由於前一次棚改貨幣化項目結束之後，貨幣化安置規模偏小，此次改革也形成了對房地產市場需求的淨增量。
肯定人口聚集的正面意義，重視市場的築底趨勢。
發佈會對一線城市放鬆住房限購的相關問題進行迴應，表示“已經充分賦予了各個城市房地產調控自主權”，並認爲“從規律上看，‘虹吸效應’是世界城市發展過程中出現的普遍現象。從影響上看，‘虹吸效應’有利有弊，在不同城市和城市的不同發展階段，‘虹吸效應’會產生不同影響。”;從歷史週期來看，一線城市一般領先於全國的房地產市場企穩。本輪政策積極寬鬆一線城市政策，中信證券認爲，有助於推動一線城市房價從核心區域開始率先企穩。另外，政策高度關注市場的基本面變化，所以中信證券認爲，如果房地產市場再度出現下行態勢，則政策仍將動用豐富的工具箱，快速應對解決問題。
“白名單”機制降低開發企業交付及信用風險，形成開發正循環。
過去一段時間，各參與主體對開發商交付和信用的擔憂進一步強化了房價下跌的自循環機制。本次發佈會提出，“要在年底前將白名單項目的信貸規模增加到4萬億元，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求”。中信證券認爲，該項改革有助於保障項目的建成和交付，保障購房人的合法權益，有助於緩解購房人對交付的擔憂及資本市場對開發企業信用風險的擔憂，也有助於穩定產業鏈信心，從而多向發力阻斷房價下跌的惡性循環。
風險因素：
房地產政策出臺節奏和力度不及預期，房價持續下跌的風險;回購土地本身也涉及比較複雜的談判過程，開發企業的不良資產消化仍然需要比較長的時間;部分企業可售貨值不足，銷售及業績復甦困難，現金流持續緊張的風險。
投資策略。
中信證券認爲當前政策體現了嚴控增量、優化存量、提高質量的堅定決心，其中的回購土地政策可能對優化房地產企業資產負債表以及夯實企業淨資產起到極爲關鍵的作用。城中村改造的貨幣化安置也有利於增加短期的市場需求。總體而言，中信證券認爲房地產市場正走向止跌回穩，藍籌房地產開發企業具備明顯的投資價值。中信證券推薦和交易服務直接相關的服務商，看好貨值彈性大，信用健全、有豐富經驗消化存量土儲的開發商。