智通財經APP獲悉，克而瑞研究中心近日發佈的報告顯示，2024上半年，典型上市房企中有72%計提了存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備453億元。從歷史來看，典型房企自2021年開始累積計提了共4242億，2021年至2023年每年計提大概在1300億左右。
2024年上半年，中國房地產調控政策延續寬鬆基調，政策着力點更聚焦於去庫存。儘管政策寬鬆，但房地產市場整體依然維持底部震盪。據統計局數據，2024年1-6月，全國新建商品房銷售面積 4.79 億平方米，同比下降 19.0%，新建商品房銷售額 4.71 萬億元，下降 25.0%。市場仍然維持疲軟狀態，同時市場銷售價格持續下探，不少房企以價換量加快跑貨，利潤空間持續收窄。
在此背景下，行業整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營收與利潤雙降。相比於營收下降13%，毛利潤下降的更快，降幅達到34%。淨利潤維持了2023年的虧損狀態，歸母淨利潤虧損進一步擴大。盈利難已成爲房地產行業的普遍現象，尤其是存貨跌價準備的計提。目前來看，若未來市場持續疲軟，已有的存貨跌價準備計提或仍不充分，未來有進一步減值的風險。
當前，市場仍在築底盤整、負面出清的過程，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。隨着行業深度調整，企業經營邏輯也要加快轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；迴歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越週期的關鍵。
營收與利潤規模均下滑 行業盈利不容樂觀
1、營業收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%
2024上半年，房地產調控政策延續寬鬆基調，政策着力點更聚焦於去庫存。儘管政策寬鬆，但市場信心和預期尚未根本恢復，房地產市場仍在深度調整，上半年全國新建商品房銷售額同比下降 25%，據克而瑞公佈的百強房企操盤銷售額同比下降39.5%。在此背景下，企業整體結算規模相應受到影響，住宅開發業務的利潤空間仍在收窄。
從截至8月底已披露中期業績的企業數據來看，2024年上半年行業典型上市房企1整體實現營業收入14572億元，同比下降13%；營業成本12792億元，同比下降9%。營業收入增速自2022年就迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，但2024年上半年再次出現下滑態勢。
從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年上半年典型上市房企實現毛利潤1615億元，同比下滑34%，下滑幅度爲歷年較高。
從淨利潤及歸母淨利潤來看，由於資產減值、營收規模下滑等諸多因素，自2021年起，行業典型上市房企的淨利潤大幅收窄，2021年淨利潤下滑52%，2022年淨利潤同比下滑擴大至98%，2023年及2024年上半年連續維持虧損狀態，而歸母淨利潤更是從2022年開始就維持虧損，整體行業盈利表現不容樂觀。2024上半年，整體淨利潤爲虧損373億元，歸母淨利潤虧損加大至479億元。
2、毛利率下降至11%，房企利潤虧損持續擴大
從企業各項利潤率指標來看，2024年上半年行業典型上市房企整體的毛利率爲11.1%，同比下降3.5個百分點，較2023年下降約1.2個百分點；淨利率爲-2.6%，爲虧損狀態；歸母淨利率同樣爲-3.3%。典型上市房企以TOP100房企爲主，整體經營狀況在行業中相對較好，如果從整個行業來看，房企的利潤率可能下滑更多。
自2021年開始，行業的盈利水平驟然下跌，2023年淨利潤出現虧損，2024年上半年虧損仍在加大。一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續傳導。其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。此外，行業下行背景下，存貨跌價及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。
3、商業呈現弱復甦態勢，整體投資物業收入增長9%（部分略）
受經濟增速放緩、供給增加、預期較弱、需求不足等因素影響，寫字樓、產業園的租金及出租率雙雙承壓；公寓業務則受房地產疲軟及保租房入市衝擊，競爭加劇；在擴內需促消費政策帶動下，消費意願增強促進客流增長，商業呈現弱復甦態勢，商業租金整體實現微漲。
2024年上半年，典型上市房企整體投資物業收入613億元，同比增長9%。從企業具體表現來看，實現同比增長的企業佔比近6成，華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等增幅都表現可觀。
從綜合盈利能力來看，2024上半年規模房企ROE水平繼續下降，下降的企業數量佔比近六成。房企ROE水平持續降低、下行壓力加劇的主要原因在於：市場下行調整持續，項目去化週期緩慢、資產週轉速度下降，企業週轉率降速。此外，目前市房地產市場仍然疲軟，行業利潤空間進一步收窄。
整體來看，行業整體從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營收與利潤雙降，盈利難已成爲房地產行業的普遍現象，房企轉型刻不容緩。在此背景下，不少房企堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造持續增長的第二增長曲線。
