智通財經APP獲悉，中指研究院監測，2024年8月房地產企業債券融資總額爲549.2億元，同比下降20.8%，環比增長52.0%。行業債券融資平均利率爲2.53%，同比下降0.91個百分點，環比下降0.28個百分點。
數據來源：中指數據CREIS
融資結構：信用債發行量環比大幅增長，民企信用債發行量增加
從融資結構來看，8月，房地產行業信用債融資355.0億元，同比下降23.4%，環比增長70.0%，佔比64.6%;ABS融資194.2億元，同比下降5.5%，環比增長43.4%，佔比35.4%。
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2024年1-8月，房地產行業債券融資總額3701.9億元，同比下降29.7%，其中，信用債融資2391.2億元，同比下降28.0%，佔比64.6%;海外債發行金額67.0億元，同比下降50.6%，佔比1.8%;ABS融資1243.7億元，同比下降31.2%，佔比33.6%。
數據來源：中指數據CREIS
8月信用債發行總量較上月明顯增長，民營房企發債規模和範圍有所增加，濱江、美的置業、卓越月內發行5筆信用債，合計規模29.3億元。月內招商蛇口、華髮股份等央國企仍積極發行信用債，發行規模較高，分別爲50億元、26.4億元，融資成本較低，平均利率分別爲2.22%、2.66%。本月短期融資券較上月發行規模增加，佔信用債發行總額的12.7%、帶動月內信用債發行年限縮短。
圖：2022年10月-2024年8月非央國企信用債發行統計
數據來源：中指數據CREIS
ABS發行金額環比增長，發行規模超過150億元，達到194.1億元。其中，CMBS/CMBN是發行規模最大的一類資產證券化產品，佔比達39.9%，類REITs佔比33.5%，供應鏈ABS佔比26.5%。政策窗口開啓以來，共有6只消費基礎設施REITs產品獲批。其中，較早獲批的5只已於今年上半年上市，8月華夏首創奧萊REIT發行上市。8月，安江高速持有型不動產ABS上市，7月建信住房租賃基金持有型不動產ABS掛牌上市，上交所推動持有型不動產ABS產品加速落地，是又一盤活存量資產的金融工具。相較於傳統ABS產品，持有型不動產ABS最重要的特點是突出“資產信用”和“權益屬性”，一般採用平層結構，以底層資產運營產生的現金流實現投資人持續、穩定分紅。在持有型不動產ABS中，投資機構可以通過運營治理和激勵機制設計，參與到基礎設施資產的運營決策中。當前，基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，爲購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出渠道，持有物業開發運營全週期的金融閉環更加完善。
融資利率：債券融資利率同環比下降，華潤置地(01109)等頭部房企融資成本持續降低
從融資利率來看，本月債券融資平均利率爲2.53%，同比下降0.91個百分點，環比下降0.28個百分點。本月海外債零發行、信用債和ABS利息均下降帶動融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率爲2.53%，同比下降0.84個百分點，環比下降0.04個百分點;ABS平均利率爲2.53%，同比下降0.61個百分點，環比下降0.49個百分點。
頭部企業融資渠道仍保持暢通，融資成本持續降低。華潤置地以現金流安全作爲發展生命線，三道紅線均保持綠檔，其財務穩健的基本面獲得金融機構認可，資金成本較低，2024年上半年公司綜合融資成本3.24%，較年初降低32BP，創歷史新低。截至6月末融資儲備893億。華潤商業REIT於2024年3月在深交所上市，成功實現商業資產“投融建管退”資本閉環。截至2024年6月末，保利發展綜合融資成本降低至3.31%，較年初下降25BP;招商蛇口綜合資金成本3.25%，較年初降低22BP。
企業融資動態：招商蛇口(001979.SZ)發行額度最高，保利發展(600048.SH)成本最低
從典型房企債券發行來看，本月招商蛇口融資額度最高，爲50億元，保利發展平均融資利率2.02%，融資成本最低。
表：典型企業2024年8月債券發行統計
備註：規模單位爲億元，利率單位爲% 數據來源：中指數據CREIS
