智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，2024年中報，物業服務企業核心業務保持增長，外拓質量有所提升，效率也維持穩定，體現類公用事業屬性。影響企業估值的最核心因素依然是公司治理問題。獨立性風險較小的公司、高分紅的公司，能夠獲得更高的估值溢價。中信證券表示，伴隨企業主動控制增量關聯交易，逐漸消化存量關聯佔款，並提高分紅水平，物業服務企業的獨立性擔憂能夠有所減輕。從行業整體而言，該行預計當前重點關注企業的2024年股利支付率爲53%，具備投資價值，看好核心主業發展穩健、分紅率較高的物業服務企業。
中信證券主要觀點如下：
獨立性、分紅和治理仍是資本市場對物業服務企業的核心關切。
當前市場投資者對於物業服務公司主業的類公用事業和受經濟週期影響小的屬性認同度高，對解決企業資金被佔用和關聯方佔款增加問題的信心弱。高分紅的公司估值更高，獨立程度高的公司估值更高。關聯方在物業服務公司的佔款總規模確實有所增加，根據各樣本公司公告(本報告公司數據除額外註明外均來自各樣本公司公告)，2024年中期樣本企業關聯方貿易應收款相較於去年同期增長20.6%，增速相較於2023年全年增長3.7個百分點，存量貿易應收款相對於企業淨利潤比例龐大。當然，企業也開始控制和壓降關聯方交易規模，到2024年中期，非業主增值服務收入和毛利潤佔比已經下降至7.2%和6.5%。
許多企業順應市場需求提升分紅比例。
提升分紅是減輕資金佔用風險的重要舉措。2024年中期，衆多企業宣派中期股息，並有企業提升了分紅水平，並獲得投資者認可，重點公司中，有4家提升了中期分紅水平。不過，提升股利支付率普遍採取特殊股息的名義。該行認爲，作爲現金牛行業，70%左右的股利支付率是匹配行業運營特點的。
企業迴歸基礎服務，行業穩步提質拓展。
2024年上半年，樣本企業營收增速達到7.3%，其中基礎物業服務增速達到11.8%，依然是行業規模增長的主要推動因素。企業保持一定的外拓規模，但拓展更加謹慎，合約質量明顯提升，樣本企業上半年在管面積同比增長12%，住宅方面的拓展更加註重項目密度，非住宅方面的拓展更注重拓展大額合同。合同質量提升疊加提效動作，2024年上半年重點企業(剔除開發商出險及虧損的企業)基礎物業服務毛利率14.1%，比去年同期增長0.1個百分點，在行業壓力較大背景下逆勢保持較好的效率。整體而言，疊加銷管費率下降，重點企業2024年上半年淨利潤同比增長12%，與收入增速保持持平。
企業進一步加強應收款和現金流管理。
2024年上半年，宏觀經濟不確定性之下各類業態的業主支付意願都有所下降。企業應收款整體規模相較去年均有所增長，大多數企業的應收款增長幅度都高於收入的增長幅度。該行統計，2024年上半年樣本企業貿易應收款增長幅度達到7.9%，大於營收7.3%的增速，但小於2023年全年貿易應收款12.2%的同比增速。這說明雖然應收款確實面臨挑戰，但整體而言企業已經在努力控制應收款增長水平。2024年上半年，企業應收賬週轉天數和應付款週轉天數分別同比增加10天和7天，現金循環週期沒有明顯惡化。
風險因素：
部分企業股利支付率過低，賬面資金運用過於低效的風險。應收風險積累，運營回款在2024年下半年進一步放慢的風險。開發行業下行，企業有可能在非業主增值服務帶來虧損狀態下繼續開展該項業務的風險。企業毛利率進一步下行的風險。存量時代下，企業外拓競爭加劇的風險。