智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發佈報告指，2024年以來新房房價延續降勢，在普遍飄綠的情況下，上海和西安卻逆勢翻紅。總體來看，上海、西安新房房價韌性較強，一方面源於結構性因素影響，高改產品和豪宅產品集中入市，填補區域供應空白的同時也提升了房價；另一方面因短期市場熱度較高，房企推盤取證審批價格也呈現小幅上行態勢，成交均價因而隨之“水漲船高”。究其根本，新房房價穩中有增還是依託居民購買力支撐，作爲區域核心城市，持續虹吸周邊人口，使得自身樓市有了很好的基本面支撐。
預判後市，克而瑞地產研究認爲，上海今明兩年仍爲城市更新類豪宅供應井噴高峯期，房價還是有望延續當前增勢，而西安房價增幅更多保持平穩，增幅或將不及上海。
01上海、西安新房房價逆勢飄紅，7月銷售價格指數較70城分別增20和16.8點
克而瑞地產研究以2021年7月=100作爲基點測算了上海、西安和70個大中城市此件商品住宅銷售價格指數變動情況，可以看出，上海、西安保持增勢，截止2024年7月末，上海房價較2021年7月上漲了12.3%，而西安房價較2021年7月上漲了9.1%，70城房價較2021年7月則回落了7.7%。
而從CRIC監測數據來看，上海、西安自2021年以來房價仍呈現出波動上行趨勢，2024年前8月(數據截止至8月25日，下同)。上海、西安新房成交均價較2023年漲幅分別爲15%和7%，漲幅在全國各城市中居前。
02漲價主因結構性因素：上海3000-5000萬，西安300-400萬高端盤成交佔比持增
上海、西安新房房價持增一方面受到了成交結構變動影響，高改和豪宅類產品集中入市帶動了成交份額擴容，結構性拉昇了房價。以上海爲例，“日光盤”頻現江湖、銷售額刷新紀錄，上海豪宅市場正在走出“獨立行情”，市場份額持續擴容。據CRIC監測數據，2024年前8月上海總價在3000萬元以上的新房成交規模接近50萬平方米，成交佔比高達11%，較2023年上升了8個百分點，其中3000-5000萬元增幅最爲顯著，由2023年的2%增長至8%。
細化到項目層面，我們可以發現今年上海房價主要依託單價超15萬元/平高改和豪宅產品支撐。據CRIC監測數據，2024年以來累計13個高端盤(單價超15萬元/平)入市，其中11盤開盤首日去化率超7成。黃浦區2024年迎來了豪宅盤供給量大爆發，中海·順昌玖裏、融創外灘壹號院二期、凱德·茂名公館、城投露香園等多項目集中入市熱銷，帶動了上海整體房價穩中有升。
西安如是，總價段中除了100-200萬成交佔比穩中有降之外，其餘總價段均呈現出佔比持增態勢，其中300-400萬增幅較爲顯著，由2023年成交佔比18%增至2024年前8月成交佔比21%。
03漲價次因是項目本身預售審批價格穩中有增，供應價格上行帶動成交房價持增
從供應價格來看，預售證價格保持增長也推高了新房成交均價。下表羅列了上海和西安部分同項目同產品類型2023年和2024年預售證銷售報價，可以看出基本都保持了5%-20%左右增幅。
以上海浦東綠城前灘百合園項目聯排別墅產品爲例，2023年至今項目共有三個批次取證，整體預售價格節節攀升，以2024年8月預售價格達到了162504-182757元/平方米，較2023年4月增長了2成左右。再如黃浦區綠城·外灘蘭庭項目高層產品，2023年1月推出高層產品報價在128517-167217元/平方米，2024年3月預售證價格直接升至151194-183694元/平方米，增幅高達10%-18%。
西安熱點片區諸如高新區、曲江新城、城北區部分改項目漲幅較爲顯著，以華潤明德潤府項目小高層產品爲例，2023年至今項目共有三個批次取證，整體預售價格節節攀升，以2024年1月預售價格與2023年11月對比，漲幅高達14%。高新區南海高芯悅瀾項目超高層產品如是，2023年1月預售價格爲19758元/平方米，至2024年4月取證價格已增至21256元/平方米。
