智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，伴隨着保交付的推進，爛尾樓風險進一步解除，竣工部分將伴隨過去3年銷售的下滑而減少，而拿地開工則取決於目前的庫存消化進度，預計中端好、兩端弱的局面將維持。比起期待行業新一輪擴張週期，市場更多考慮的是行業對經濟和金融負向拖累的減少，該行認爲當前已經處於拖累邊際改善的局面。這種背景下，兩端配置仍然是最優，一方面選擇低槓桿龍頭房企，另一方面選擇重組類公司。
國泰君安主要觀點如下：
各項與量相關的指標降幅收窄，中端(銷售)數據表現好於兩端(拿地開工和竣工)，預計還將持續該兩端分化的局面。6月銷售金額/面積降幅已經恢復到-14.3%/-14.5%，較年初有明顯改善，其中，4月份的降幅最大，分別爲-30.4%/-22.8%，反應了成交結構和價格的進一步改善，均價表現有所企穩。相比於銷售的好轉，年初以來前端和後端表現較弱，地產投資增速單月基本維持在-10%上下，新開工面積同比增速也基本在-20%上下，同時，竣工面積同比降幅在走闊，至6月單月達到-29.6%。該行認爲，伴隨着保交付的推進，爛尾樓風險進一步解除，竣工部分將伴隨過去3年銷售的下滑而減少，而拿地開工則取決於目前的庫存消化進度，預計中端好、兩端弱的局面將維持。
庫存是接下來市場的關鍵，也是房企現金流改善的最核心部分，隨着部分項目積極調整規劃，具備性價比的新產品將改善市場預期，快速收縮房企資產負債表。過往的需求呈現出買新不買舊的特點，一方面，居民擔心舊項目會出現爛尾的情況，另一方面，新出讓土地的位置更好，且伴隨地價的下行，在售價上也具備優勢。如是，新增需求都通過新增供給來滿足，使得拿地、新開工維持在相對較好的水平，而且是在庫存水平較高的情況下。解決庫存才能更好改善房企的流動性，否則資金面的改善僅來自於先投資、再回籠，並不能改變歷史遺留問題，因此，調整過往已拿地項目的產品規劃是突破口，若能夠提供更具性價比的產品，則將改善市場預期。
房價是房企縮表的最核心變量，關係到淨資產的質量和規模，部分二線城市具備率先見底的可能。縮表對價格有一定壓力，尤其是通過存量供給的方式，因爲相比於新拿地供給，存量供給會淨減少融資需求。但相比於價格的趨勢，當前時點，價格的絕對水平更爲重要。也即，即便價格仍然有壓力，但若幅度有限，則並不會對行業和整個經濟帶來額外的負面衝擊。該行認爲，價格的確定，可以從資產回報和使用成本兩個維度來考慮，對於資產回報，則是由租金回報率、通脹水平和出租率這三個指標決定，對於使用成本，則是由租金收益率和按揭貸款利率來決定，當前部分二線城市價格已經具備見底的可能。
暫時還在去庫存週期，因此，低槓桿房企仍然是首選，淨資產質量是市場考慮的核心問題。比起期待行業新一輪擴張週期，市場更多考慮的是行業對經濟和金融負向拖累的減少，該行認爲當前已經處於拖累邊際改善的局面。這種背景下，兩端配置仍然是最優，一方面選擇低槓桿龍頭房企，另一方面選擇重組類公司。
風險提示：市場需求加速下行。