智通財經APP獲悉，中指研究院發佈《2024上半年中國住房租賃市場總結與展望》。報告指出，2024年上半年，受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行、保租房入市供應等因素影響，住房租賃市場運行面臨一定壓力。市場方面，上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.90%，較去年同期由漲轉跌，租金走勢承壓。市場租金下跌推動租客換房，集中式公寓面臨“留客難”挑戰。政策方面，中央和地方繼續積極施策，供需兩端協同發力促進行業平穩健康發展，行業金融支持體系持續完善，轉化爲保租房或將成爲消化存量房產的重要方式。
短期來看，住房租賃市場既有機遇也有挑戰，收儲轉租或爲長租企業帶來業務機遇，但租金下行、競爭加劇也將導致長租項目運營壓力加大。在此背景下，長租公寓企業應當內外兼修，重視前期市場研判，提高投資精準性；並優化產品與服務，提高租客續約率；同時加強自有渠道建設，拓展獲客渠道，加強品牌推廣，助力業務發展。
1.住宅租賃價格指數走勢
(一)50城住宅租金：2024上半年50城住宅租金累計下跌0.90%，租金走勢承壓
整體租金：50城租金走勢疲弱，春節後及畢業季租金上漲動力有限
2024年上半年重點城市住宅平均租金走勢疲弱。根據50城住宅租賃價格指數，2024年上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.90%，較去年同期由漲轉跌。6月，50城住宅平均租金爲36.3元/平方米/月，環比微漲0.01%，同比下跌1.60%。上半年，受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行、保租房大規模入市等因素影響，市場租金整體呈現下行態勢。
月度來看，住宅租金波動呈季節性特徵，但春節後和年中畢業季租金上漲動力相對有限。2024年上半年，租金波動仍然呈現明顯的季節性特徵，2-3月的春節後“返城季”租金環比跌幅收窄至轉漲，6月租金環比微漲亦反映出年中“畢業季”對市場的帶動。但與往年相比，今年“返城季”與“畢業季”的租金漲幅較小，而且“返城季”帶動效應持續時間較短，租金整體表現較爲低迷。
圖：2021年7月至2024年6月50城住宅平均租金與環比漲跌幅
數據來源：中指數據CREIS
城市租金：上半年42城住宅租金累計下跌，各梯隊城市租金均下跌
從城市漲跌幅來看，上半年42個城市住宅租金累計下跌。具體來看，2024年上半年，北海、石家莊、西安等7個城市租金累計上漲，其中北海漲幅最高，爲1.54%；溫州、福州等9個城市租金累計跌幅在2.0%及以上，其中溫州跌幅最大，爲4.76%；寧波、蘭州等15個城市租金累計跌幅在1.0%-2.0%之間；廣州、北京等18個城市租金累計跌幅在1.0%以內。深圳租金上半年基本持平。
分梯隊來看，上半年各梯隊城市租金累計均下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年上半年，一線城市住宅平均租金累計下跌0.44%，二線城市累計下跌1.14%，均較去年同期由漲轉跌；三四線代表城市平均租金累計下跌1.06%，跌幅較去年同期擴大0.60個百分點。
數據來源：中指數據CREIS
(二)租金收入比下降，居民租房負擔有所降低；租金房價比上升，租賃投資回報率提高
租金收入比：2024年6月50城租金收入比均值爲17.8%，較去年同期下降1.2個百分點
2024年上半年，隨着租金水平持續下跌，重點城市租金收入比普遍下降，居民租房負擔有所減輕。2024年6月，50城租金收入比均值爲17.8%，較去年同期(19.0%)下降約1.2個百分點。除北海外，其餘49個城市的租金收入比均較2023年6月有所下降。
租金房價比：2024年6月50城租金房價比均值爲2.09%，較去年同期提升0.10個百分點
2023年以來，受重點城市房價持續下跌影響，租金房價比整體呈上升態勢。2024年6月，50個重點城市住宅租金房價比均值爲2.09%，較去年同期(1.99%)提升0.10個百分點。具體來看，除溫州租金房價比與去年同期持平外，其餘49個重點城市租金房價比均較去年同期有所提升，其中北海、常州提升幅度在0.2個百分點及以上。
圖：50個重點城市租金房價比
注：租金房價比=2024年6月城市住宅平均租金×12÷2024年6月城市二手住宅均價。
數據來源：中指數據CREIS
2.租客特徵分析
爲充分反映居民的租房狀況，瞭解居民當前的租房偏好和痛點問題，中指研究院自2022年6月起每半年對全國租客開展一次問卷調查，對租客畫像進行描摹。2024年中的全國租客問卷調查，剔除無效樣本後，共收回7665份有效租客樣本。
(一)租客畫像：租客羣體主要是高學歷青年人，集中式公寓租客租金收入比相對較高
租客羣體基本特徵：25-34歲、本科及以上學歷、畢業5年以內
調查結果顯示，52%的受訪租客年齡處於25-34歲區間，66%的受訪租客爲本科及以上學歷，77%的受訪租客畢業在5年之內，55%的受訪租客已婚，62%的受訪租客家庭月收入分佈在3000-10000元區間。租房方面，74%的受訪租客月租金在1000-5000元之間，52%的受訪租客租房面積在10-60平方米之間。
集中式公寓客羣特徵：學歷更高、租金收入比更高
根據租房類型，我們將租客羣體分爲集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客，進一步分析集中式公寓客羣特徵。
從學歷來看，73%的集中式公寓租客爲本科及以上學歷，較個人房源高出12個百分點。從租金水平來看，月租金高於3000元的集中式公寓租客佔比達48%，較個人房源明顯高出24個百分點。從租金收入比來看，租金收入比超過30%的集中式公寓租客佔比達54%，較個人房源明顯高出38個百分點。較高的租金水平和租金收入比一方面說明，集中式公寓租客願意爲了更好的租住環境支付更高的租金；另一方面也說明，集中式公寓租客目前租金負擔相對較大，在收入預期下行的情況下，更可能會換租便宜的住房。
數據來源：中指數據CREIS
(二)租房偏好：市場租金下跌推動租客換房，集中式公寓面臨“留客難”挑戰
換租原因：市場租金下跌，租客選擇增多，超六成受訪者計劃租約到期後換租
調查結果顯示，64%的受訪租客在本次租約到期後計劃換租。換租原因排名前三的是：市場租金下跌，可以租到更便宜的房子；買房了，搬入自有住房；工作變動。從換租原因可以看出，一方面，今年以來，市場租金整體呈現下跌態勢，租客選擇增多，可以以更低的租金租住相同品質的住房；另一方面，租房只是居民購房前的過渡性選擇，相當比例的租客最終會因爲買房而退出租賃市場。
進一步，不同類型客羣的換租原因有所差異。集中式公寓租客排名前二的換租原因是：買房了，搬入自有住房；收入預期降低，租更便宜的房子。分散式公寓租客排名前二的換租原因是：買房了，搬入自有住房；市場租金下跌，租更便宜的房子。個人房源租客排名前二的換租原因是：市場租金下跌，租更便宜的房子；工作變動。
圖：不同租客羣體換租原因
數據來源：中指數據CREIS
租房類型：集中式公寓面臨“留客難”挑戰，租客存在小幅流失傾向
調查結果顯示，在受訪租客中，目前租住集中式公寓的租客佔比爲18%，與此相比，下次租房時計劃租住集中式公寓的租客比重下降至14%，集中式公寓的租客存在小幅流失的傾向。進一步分析發現，在目前租住集中式公寓的租客中，僅31%未來仍計劃租住集中式公寓，而59%的分散式公寓租客未來仍計劃租住分散式公寓，71%的個人房源租客未來仍計劃租住個人房源。相比而言，集中式公寓在“留住客戶”方面面臨較大挑戰，租賃運營企業需重點關注租客續租情況。
表：不同客羣計劃租住房屋類型的分佈
數據來源：中指數據CREIS
針對集中式公寓租客，我們進一步調研其所關注的集中式公寓優缺點。調查結果顯示，集中式公寓排名靠前的優點主要包括：有小戶型整租房源，具備個人空間；靠近地鐵站或產業園區，位置好；有管家，物業管理和服務更規範。集中式公寓排名靠前的缺點主要包括：缺少陽臺，不方便晾曬；不通燃氣，不方便做飯；房間隔音效果差；儲物空間少。從客戶需求角度出發，集中式長租公寓企業需要進一步聚焦戶型配比、區位選擇、社區服務、產品打造等方面，以提升產品的吸引力。
圖：租客關注的集中式公寓優缺點
數據來源：中指數據CREIS
3.住房祖靈政策回顧
2021年以來，以保租房發展爲核心，中央積極出臺住房租賃支持政策，住房租賃政策體系愈發完善，逐漸進入政策落實推進階段。2024年上半年，中央指導性政策主要聚焦金融支持、消化存量等方面；地方政策以落實爲主，根據中指研究院監測數據，上半年各地政府共出臺住房租賃相關政策80餘次，涉及供給計劃、籌集渠道、租賃補貼等供需兩端多個方面。
(一)中央：政策聚焦金融支持與消化存量，轉化爲保租房或將成爲消化存量房產的重要方式
住房租賃金融17條：爲租賃住房提供多元化、多層次、全週期的金融產品與服務
1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》(銀髮〔2024〕2號)，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措(簡稱“住房租賃金融17條”)。
“住房租賃金融17條”爲租賃住房的投資、開發、運營和管理提供了多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務，其中很重要的是，構建了覆蓋租賃住房項目全週期的信貸支持產品體系，包括開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款等。“住房租賃金融17條”進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利於拓寬住房租賃企業的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業的投資運營積極性，促進租賃市場快速健康發展。
表：住房租賃信貸產品體系
資料來源：中指研究院綜合整理
3000億元保障性住房再貸款：支持地方收購已建成新房用作配售型或配租型保障房
5月17日，央行相關負責人表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法制化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。在此之前，央行於2023年2月設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度爲1000億元，支持金融機構在8個試點城市發放租賃住房購房貸款，接下來，租賃住房貸款支持計劃將併入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國範圍全面推廣。通過保障性住房再貸款，中央將消化存量與保障房籌集相結合，轉化爲保租房預計將成爲消化存量房產的重要方式。
表：保障性住房再貸款與租賃住房貸款支持計劃政策對比
資料來源：中指研究院綜合整理
6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確表示各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續。預計未來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地收儲存量房用作保障房的推進節奏或將加快。
(二)地方：2024上半年出臺租賃政策80餘次，供需兩端協同發力促進行業平穩健康發展
據中指研究院監測，2024年上半年，我國地方政府共出臺住房租賃相關政策80餘次。分月度來看，1-5月各月政策出臺頻次均在10次及以上，其中1月和5月各地住房租賃政策出臺較爲密集，頻次超過了20次。
圖：2022-2024上半年各地出臺的住房租賃相關政策數量彙總(不完全統計)
注：統計截至2024年6月20日。
資料來源：中指研究院綜合整理
分類來看，2024年上半年，各地繼續從供需兩側出臺住房租賃政策，促進租賃市場平穩健康發展。供給端，地方政策主要集中在供給計劃和籌集渠道等方面，供應計劃方面，年初各地密集出臺年度租賃住房/租賃用地籌集供應計劃，爲住房租賃市場的全年發展制定目標；籌集渠道方面，各地積極出臺消化存量的相關政策，將保租房籌集與存量消化相結合，存量轉化預計將成爲保租房籌集的重要渠道。需求端，各地政府從租賃補貼、公積金、落戶等方面爲承租人提供支持。
表：2024上半年各地出臺的住房租賃重點政策分類(不完全統計)
資料來源：中指研究院綜合整理
其中籌集渠道方面，各地積極將保租房籌集與去庫存相結合，通過“以舊換新”和“國企收儲”等模式消化存量，並將存量房屋改作租賃住房。以舊換新方面，合肥、佛山、湖北等省市均提出支持國有企業收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房等。國企收儲方面，青島、鹽城等城市均提出鼓勵國企收購新建商品房，重點用於保障性租賃住房、人才公寓等。
4.保障性租賃住房發展情況
(一)保租房籌集：2024年保租房籌集仍將保持一定規模，部分城市接近完成年度目標
上半年，多城發佈2024年保租房籌集計劃。“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年底已籌集573萬套(間)，完成率達66%。2024年上半年，廣州、上海、北京等重點城市均公佈年度保租房籌集計劃，總體而言，2024年保租房計劃籌集規模較去年有所減少，但絕對量仍保持較高水平，且各城市積極籌集保租房，部分城市已提前完成年度目標。根據中指研究院監測數據，杭州截至5月已籌集保租房5.99萬套，接近完成全年6萬套的籌集目標；衡水已完成今年保租房籌集任務；福州截至5月已籌集7263套房源，完成年度目標的48%；嘉興截至6月中旬累計已籌集13.39萬套房源，完成“十四五”目標的98%；江陰已完成“十四五”保租房籌集目標。
圖：部分重點城市2024年保租房籌集計劃
數據來源：中指研究院綜合整理
圖：保租房籌集與消化存量結合的幾種主流模式
資料來源：中指研究院綜合整理
籌集渠道方面，存量轉化將成爲保租房籌集的重要渠道。根據各城市去庫存政策以及相關實踐，保租房籌集與消化存量有以下幾種主流的結合模式：國企收儲、以舊換新、非居改保。“國企收儲”是指，由地方國企出手，直接收購開發企業已建成未出售的商品房，改作保租房。“以舊換新”是指，由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房，國資平臺收購的二手房轉作保租房。“非居改保”是指，針對閒置和低效利用的非住宅項目，將其轉變爲保租房。將保租房籌集與消化存量相結合，一方面有利於加快保租房供給，更好地滿足新市民、青年人羣體的住房需求，促進住房資源合理配置；另一方面，有利於市場庫存去化，提升市場活躍度，緩解開發企業的資金壓力，促進房地產市場企穩恢復。
(二)保租房公募REITs：保租房REITs運營穩健，市場“首發+擴募”並行
基金收益：2024年一季度保租房公募REITs運營業績總體呈穩健態勢
根據披露數據，基金收入方面，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT2024年一季度同比均實現增長；淨利潤方面，華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT四支保租房REITs一季度環比均實現增長；可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT一季度環同比出現一定程度下降，紅土創新深圳安居REIT環同比增長較明顯，其餘兩支REITs基本保持平穩。
表：保租房公募REITs核心財務指標數據
數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理
項目運營：保租房REITs底層資產項目運營平穩，出租率維持高位水平
根據披露數據，2024年一季度，五支保租房REITs的12個底層租賃項目出租率均在90%以上，其中中金廈門安居REIT的兩個項目保持接近滿租的狀態，出租率持續維持在99%以上；紅土創新深圳安居REIT底層資產項目平均出租率亦持續保持在98%以上，出租率表現優秀；華夏基金華潤有巢REIT底層資產項目2024年一季度平均出租率較2023年三季度、四季度均有所提升；國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產項目平均出租率稍低，爲91.7%。
表：各保租房REITs底層項目不同時期出租率對比
數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理
REITs發行：“首發+擴募”雙輪驅動，保租房REITs市場穩健發展
繼2023年首批4支REITs實現擴募後，2024年以來，保租房REITs市場亦呈現出“首發+擴募”雙輪驅動的格局，未來市場有望獲得更多的資金支持。
擴募方面，2024年5月以來，3支保租房REITs集中發佈擴募啓動公告。5月23日，華夏北京保障房REIT發佈擴募啓動公告，計劃購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園、海淀區溫泉凱盛家園等4個項目。5月30日，華夏基金華潤有巢REIT發佈擴募啓動公告，計劃購入位於上海市的保租房項目。6月1日，紅土創新深圳安居REIT發佈擴募啓動公告，計劃購入深圳市福田區承福苑項目(房源382套，建面14639平方米)、南山區南馨苑項目(房源490套，建面18871平方米)、寶安區空港花園項目(房源2388套，建面144781平方米)。
首發方面，今年以來多家企業宣佈啓動保租房REITs申報工作。1月29日，新黃浦發布公告，公司擬開展保租房公募REITs的申報發行工作，底層資產擬選取上海閔行區梅隴社區項目(建面77427平方米)。5月10日，越秀集團相關負責人表示，“越秀集團將積極推進發行保障性租賃住房REITs，目前正按計劃積極推進申報前的有關準備工作。”此外，建信建融家園租賃住房REIT已於4月15日獲得上交所反饋，招商基金招商蛇口租賃住房REIT5月27日正式申報至深交所，並於5月30日獲受理。
表：建融家園租賃住房REIT和招商蛇口租賃住房REIT的基本信息
注：出租率截至2023/9/30；建融家園REIT租金水平截至2023/9/30，招商蛇口REIT租金水平截至2023年末。資料來源：招募說明書
5.住房租賃企業競爭格局
(一)市場格局：住房租賃優秀企業積極拓展規模，地方國企系市場份額快速提升
住房租賃優秀企業緊抓行業機遇，積極拓展業務版圖，鞏固提升行業地位。上半年，隨着“住房租賃金融17條”、“3000億元保障性住房再貸款”等政策落地，住房租賃行業融資環境進一步改善，住房租賃優秀企業緊抓行業機遇，積極拓展業務版圖，提升市場佔有率。根據中指研究院監測數據，截至2024年5月，全國開業規模TOP30企業累計開業房源量達114.2萬間，較2023年末增加9.3萬間；其中萬科泊寓開業規模超18萬間，龍湖冠寓超12萬間，行業領先地位穩固。
表：截至2024年5月規模TOP30住房租賃企業開業與管理房源規模
數據來源：中指數據CREIS
分類型來看，房企系規模優勢保持領先，地方國企系市場份額快速提升。房企系、創業繫住房租賃企業佈局集中式長租公寓較早，開業規模在各類企業中持續保持領先，截至2024年5月，TOP30企業中，房企繫累計開業規模達57.3萬間，佔比過半。地方國企系租賃企業在各地保租房發展中承擔着重要角色，隨着保租房籌集的持續推進，地方國企系企業規模快速擴大。截至2024年5月，TOP30企業中，地方國企系管理房源規模達34.3萬間，佔比20.3%，較2023年末提升近5個百分點。其中，鄭州城發安居管理規模超11萬間，在地方國企系中位居首位，作爲鄭州市保障性租賃住房運營管理主體，鄭州城發安居近年來創新存量房源收購模式，優化房屋運營管理，制定系列標準化運營流程，初步形成了“房源回購—房屋運營”資產管理鏈條，爲新市民新青年創業就業提供高質量住房保障。
分城市來看，一線城市及成都、杭州等熱點二線城市人口吸引力強，租賃需求旺盛，是住房租賃優秀企業佈局的重點區域。
近年來，隨着廣深及熱點二線城市經濟快速發展及落戶門檻的降低，人口持續流入，深圳、廣州、成都2010年以來常住人口增量位居全國前三甲，上海、北京流動人口規模亦處於領先位置。受人口基數支撐，核心一二線城市住房租賃需求旺盛，租賃市場規模較大，爲長租公寓企業提供了廣闊的發展空間。
根據中指研究院監測數據，截至2024年5月，北上廣深、杭州、成都、南京、鄭州等八個熱點城市集中式長租公寓合計開業房源量超百萬間，衆多全國化佈局企業均聚焦核心城市市場，同時本地國企也積極設立租賃品牌，推動住房租賃市場發展。其中，城方成立於2018年，是上海首個國企住房租賃品牌，專注於租賃住房運營及社區商業運營雙輪驅動，截至目前，城方管理租賃住房約3.8萬間，服務企業租戶1500餘家，租戶超5萬人次；城方規劃佈局的上海市重點核心區域近30個優質項目，分佈在黃浦、靜安、徐匯、浦東等多個行政區的核心地段，區域生活配套豐富，交通便捷，爲城市新市民、青年人提供了品質舒適的生活空間。
廣州安居集團有限公司是廣州市市屬一級功能類國有企業，主要負責廣州市保障性住房投資、融資、建設、運營及配套性商業物業運營管理等，集團秉承“安居築夢，活力廣州”願景，充分發揮住房保障專營機構優勢，積極探索解決超大城市宜居宜業住房問題。截至目前，集團在管保障房小區48個，在管資產約20萬套，聚焦構建“公租房+保租房+配售型保障性住房”等多層次、多樣化、多元化住房供給體系。
(二)企業運營：住房租賃優秀企業經營質量提升，資管能力強化，產品體系持續完善
經營管理：積極優化經營策略，提升資管能力，促進企業高質量發展
經營質量方面，優秀租賃企業積極優化企業經營策略，提高運營效率與經營質量，包括：推行靈活租期模式提升平均出租率；提升服務品質、開展多樣化活動增強客戶黏性等。例如，華潤有巢聚焦保租房開發建設，將華潤置地在高品質住宅開發領域積累的豐富經驗引入長租公寓建設及運營過程中，優化全產品系建設及運營能力，爲行業打造精品、提供樣板、做好示範，持續打造出優質的高標準產品，穩定期項目出租率逐年提升；截至2024年上半年，“有巢”已佈局全國15個城市，管理規模位居央企首位。
資產管理方面，近年來，隨着保租房“投融建管退”商業閉環打通，住房租賃企業資管邏輯明顯強化，優秀企業經營策略更趨全局化、全鏈條化，在資產高效運營的基礎上結合多元化退出渠道，推動企業實現可持續的高質量發展。例如，華潤有巢持續進行金融創新，通過保租房REITs平臺打通了“投、融、建、管、退”閉環模式，爲市場化保租房開拓了一條可持續、高質量的新路徑，根據公開數據顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產經營穩健；同時，華潤有巢積極把握REITs擴募窗口期，投資戰略聚焦於一線、強二線人口淨流入城市的可擴募資產，不斷提高優質資產獲取能力。
產品體系：積極探索產品迭代升級，持續完善租賃產品體系
隨着住房租賃市場的發展，優秀企業積極順應多樣化需求趨勢，不斷完善住房租賃產品體系，爲不同租客羣體提供相適應的租住產品。在居民租住理念轉變及生活水平提升等因素推動下，租戶羣體對居住生活的需求更趨多元化，同時隨着近幾年資產價格持續調整，供應端提供多樣化居住產品的可能性也逐漸提升。在供需兩端共同推動下，優秀企業不斷迭代升級租住產品，住房租賃產品體系持續完善，涵蓋藍領宿舍型公寓、白領精英公寓、大型租賃社區、服務式公寓等。
具體來看，爲精準滿足不同類型的住房租賃需求，很多長租公寓運營企業構建了全生命週期的租住產品系。例如，招商伊敦“壹”系列公寓包括壹棠、壹間和壹棧，其中壹棧對接城市青年人才客羣，屬於政策型人才公寓，並給予符合條件的青年人才相應的租房優惠。星河公寓擁有星河盟客、星河郡寓、星河菁邸三大產品線，其中星河郡寓是中端線產品，定位爲都市精品型公寓，主流客羣對標都市白領精英羣體，秉持“共生、品質、舒適”的產品理念，選址兼顧交通便捷性、生活配套完善度及生態環境的舒適度，同時依託高規格的裝修標準與智能化設施配置，爲精英人羣提供品質舒適的居住生活。呼和浩特市城投集團的“青城青寓”是落實呼和浩特市市委、市政府“十萬大學生留呼工程”“丁香紮根計劃”所打造的保障性租賃住房品牌，主要針對留呼的青年人才羣體，致力於創建溫馨舒適、活力時尚的青年社區。
項目運營：不斷優化服務體系，改善居住體驗，爲租戶打造理想生活空間
項目運營層面，優秀租賃企業將租客需求與居住體驗放在首位，通過提供適宜的產品和優化完善服務體系，提升租戶歸屬感和認同感，爲租戶打造舒適的租住生活空間。例如，中建幸孚家公寓松江店位於G60科創走廊之松江新城總部研發功能區的中心位置，總建築面積約16萬平方米，共有2407套公寓，是上海市松江區經認定體量最大的人才公寓及保障性租賃住房項目；項目以“居有安·心有樂”爲核心理念，以讓租客安心、幸福爲目標，從“安心品質、安心服務、安心社交”三個維度出發，全方位爲城市奮鬥者打造安心幸福居所。
6.市場發展趨勢展望
(一)趨勢展望：機遇與挑戰並存，收儲轉租爲長租企業帶來業務機遇，競爭加劇致運營壓力加大
市場機會：去庫存政策明確將收購房產轉爲保障性住房，爲長租企業提供了業務擴張機遇
國企收儲存量項目轉作保租房加快落地，市場化長租公寓企業迎來輕資產輸出機會。今年以來，在4月中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”後，各地積極將消化存量與保租房發展相結合，出臺以舊換新、國企收儲等去庫存政策，將存量二手房或新房轉作保租房。可以預見，未來地方國資平臺的租賃房源持有規模預計將進一步擴大，在此情況下，地方國資平臺或需要專業機構爲其提供運營管理服務，市場化租賃企業將存在輕資產輸出機會。
另外，隨着房價的持續下跌，長租公寓企業可以以相對較低的成本儲備優質項目資源。近年來，隨着整體房地產市場持續低迷，房價水平連續下跌，根據中指百城二手住宅價格指數，截至2024年6月，百城二手房均價環比已連續下跌26個月。資產價格的下跌給長租公寓企業提供了低成本儲備項目的機會，結合各地積極出臺去庫存的相關政策，長租公寓企業可藉助市場與政策機遇獲取優質資源。
潛在挑戰：租金預期走弱，市場競爭加劇，長租公寓運營壓力加大
2024年上半年，宏觀經濟形勢仍然面臨較大壓力，居民就業和收入預期偏弱，租金呈現下跌趨勢；下半年，租金仍然存在下行預期。根據中指研究院2024年中租客調查數據，54%的租客感知近一年的租金有所下跌，佔比較2023年末大幅提高46個百分點，其中28%的租客認爲租金跌幅超過5%，僅15%的租客感知租金有所上漲。對於未來租金走勢，亦有25%的租客預期未來一年租金仍將呈下跌態勢，僅15%的租客預期未來租金將上漲；而2023年末的調查中，預期租金上漲和下跌的租客佔比均爲22%，相比而言，2024年租金預期有所走弱。整體來看，下半年，在租金預期下行的情況下，租客選擇增多，長租公寓或將面臨“漲租難”、“留客難”等挑戰，運營壓力將有所加大。
另外，隨着保租房的大規模籌集與供應，保租房對租賃市場的影響也逐漸顯現。一方面，保租房供應加大了租賃市場競爭，市場化長租公寓將面臨租客分流的壓力，項目出租率存在下降風險。另一方面，保租房租金定價一般低於周邊同品質市場化租賃住房，這在一定程度上也增加了市場化長租公寓租金提價難度。
數據來源：中指數據CREIS
(二)策略建議：重視市場研判，優化產品與服務，拓展獲客渠道
重視前期市場研判，謹慎選擇城市與板塊，提高投資精準性
投資決策在住房租賃項目價值實現中佔據重要地位。從行業特徵來看，租賃住房項目前期投入多、回報週期長，前期投資研判顯得尤爲重要，尤其是在短期市場競爭壓力加大、租金預期走弱的情況下，如果前期投資決策出現重大失誤，後期通過產品設計、運營管理等都很難進行補救。住房租賃企業應加強對前期市場研判的重視程度，通過科學系統的手段進行城市選擇，提高項目投資的精準性。
中指研究院根據市場發展特點，從市場空間和租金潛力兩個維度構建了城市住房租賃市場發展潛力評價指標體系，並根據50個重點城市住房租賃市場發展潛力將其分爲4個梯隊：
第一梯隊：北上廣深四個一線城市，城市經濟社會發展基礎好，經濟總量大；租賃需求旺盛，租房家庭戶規模大，租金水平高；住房租賃市場發展前景好，住房租賃投資潛力大。住房租賃企業在此類城市投資時，市場空間相對較大，投資風險相對較小，但同時也會面臨較爲激烈的市場競爭。
第二梯隊：核心二線城市和部分重點城市羣三線城市，城市經濟社會發展基礎較好，經濟總量較大；租賃需求相對旺盛，租賃家庭戶規模較大，租金水平相對較高；隨着經濟的持續發展，人力吸引力逐漸增強，這部分城市的住房租賃市場亦有較大的發展空間，住房租賃投資潛力較大，是值得住房租賃企業重點關注的城市。
第三梯隊：普通二三線城市，城市經濟社會發展基礎一般，租房家庭戶規模和租金處於中等水平。未來隨着社會經濟的進一步發展，這部分城市的住房租賃市場預計將具備一定的發展空間，住房租賃投資潛力也將逐漸增強。對於住房租賃企業而言，這部分城市可列入候補名單。
第四梯隊：弱二線城市和普通三線城市，城市經濟社會發展基礎相對較弱，人口吸引力有限，租賃需求相對不足，租房家庭戶規模較小，租金水平相對較低，住房租賃投資潛力較小。對於住房租賃企業而言，這部分城市爲機會拓展型城市，存在一定風險，只有核心區位(人口集聚、交通便捷)的項目才具有投資價值。
表：住房租賃市場發展潛力評價結果
數據來源：中指數據CREIS
住房租賃企業在進行項目投資時，除了城市之間的分化，城市內部各板塊之間的差異也不容忽視。人口、產業、配套等影響住房租賃需求的核心要素在城市各板塊之間的分佈通常是不均衡的，因此不同板塊之間的住房租賃投資潛力也會存在較大差距。通過考察各板塊人口、產業、配套等指標，綜合評價板塊的租賃住房投資潛力，也是住房租賃企業進行項目投資時的必要工作。
優化產品與服務，積極解決租客痛點問題，提高租客續約率
在短期租金下行、運營壓力加大的市場情況下，長租公寓企業應當聚焦租客痛點問題，用心打造產品，強化運營管理，努力留住客戶，提高租客續約率。如前文所述，根據中指研究院租客調查數據，租客指出的集中式公寓優點主要包括有小戶型房源、交通便捷、區位好、服務好等；缺點主要包括缺少陽臺、不通燃氣、房間隔音差、儲物空間少等。長租公寓企業應當繼續優化產品與服務，充分發揮集中式公寓優勢，持續改進相關不足，改善租客體驗，以應對潛在的租客流失風險。
另外，長期來看，長租公寓企業應針對不同客羣的需求特徵，提供不同類型的租賃住房產品，構建並持續完善產品體系，從而更好地滿足租客需求，同時能提升企業的抗風險能力，促進企業可持續發展。
加強自有渠道建設，拓展獲客渠道，強化品牌推廣，助力業務發展
在修煉內功的基礎上，長租公寓企業還應加強自有渠道建設，拓展客戶獲取渠道。根據中指研究院租客調查數據，長租公寓租客的租房信息來源主要包括長租品牌APP或小程序、平臺網站等，其中69%的長租公寓租客會通過長租公寓品牌APP或小程序獲取租房信息。從租房信息來源可以看出，長租公寓企業應當加強品牌APP或小程序等自有渠道建設，優化用戶體驗，拓展新客來源，助力項目持續穩定運營。
另外，對於市場化長租公寓企業而言，加強品牌推廣，可以充分展示企業自身運營管理能力，爲輕資產輸出提供背書，爲達成與地方國資平臺的“輕重合作”提供助力。
圖：各類型租客的租房信息來源
數據來源：中指數據CREIS
近年來，隨着“租購併舉”住房制度的持續推進，住房租賃支持政策不斷出臺，長租公寓市場迎來快速發展，在此過程中，長租公寓企業也擁有了較大發展空間。短期來看，租賃市場既有機遇也有挑戰，2024年上半年，受宏觀經濟承壓、居民收入預期走弱等因素影響，租賃市場表現較爲低迷，下半年租金仍有下行預期，長租公寓項目運營面臨挑戰；但同時，隨着房價水平逐步回落，以及政府積極出臺去庫存政策，支持國企收儲存量商品房用作租賃住房，輕資產與重資產長租公寓企業均存在業務擴張機遇。在此市場背景下，長租公寓企業應當內外兼修，緊抓市場與政策機遇，應對潛在挑戰，實現企業高質量發展。
