智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報認爲，2024年以來，多項政策陸續出臺，推動REITs市場估值迴歸合理水平。在市場整體持續波動的背景下，當前REITs市場研究應該深入底層資產。展望未來，電力體制改革有望推動新能源市場化交易佔比提升，推動消納水平提升;房地產收儲政策預計對保租房供給的影響有限，核心城市優質資產的保租房項目仍具備租金安全墊。中信證券建議尋找底層資產經營穩定，現金分派可信度高的產品，看好能源類REITs、公用環保類REITs、保租房REITs，看好底層資產位於高線城市核心區域的高端消費類REITs。
REITs市場建設逐漸完善，新發產品陸續上市。
截至2024年6月27日，根據Wind統計，C-REITs市場共計發行36只REITs，總市值1053億元，消費基礎設施REITs上市標誌着REITs底層資產擴大至七大類。2024年年初，在部分REITs產品的影響下，REITs市場整體一度下行，但《監管規則適用指引——會計類第4號》的出臺和無風險利率下調推動市場估值逐漸修復。2024年6月，中證指數有限公司發佈中證REITs實時指數，爲REITs市場提供參考基準。隨着投資者對REITs市場認知逐漸成熟，底層資產估值開始回調。根據各REITs公告，29只具備可比歷史估值的REITs中，僅8只REITs資產評估值提升，多數底層資產估值水平有所回調。
電力體制改革，新能源REITs消納有望提升。
本輪電力體制改革的重心可能在完善輔助服務價格機制，促進配電側市場化發展、推進配電側基礎設施建設，推進電力現貨市場化建設三個方面。當前能源類REITs的底層資產主要是水、風、光等發電設施。隨着電力現貨市場建設逐漸推進，新能源市場化交易電量佔比逐漸提高，中信證券預計風電和光電REITs的上網電價有望逐漸向區域市場化電價靠攏，消納水平有望改善並帶動上網電量提升。
核心城市優質保租房項目仍具備租金安全墊。
當前全國房價下行疊加租賃住房供給增長，全國住宅租金亦持續承壓，然而保租房供給主要集中於核心城市，其市場基本面仍保持在相對穩定區間。已上市保租房REITs持續驗證資產經營穩定性，據各基金公告，當前已上市保租房REITs底層資產較可比市場租金約有10%-46%的租金折讓，成爲底層資產中短期租金穩定的核心安全墊，而資產最新出租率亦保持高位。綜合而言，中信證券認爲保租房租金穩定性顯著優於其他大多數投資性房地產，而縱向維度下保租房租金下行壓力最大階段也可能已經過去，未來核心城市優質資產有望隨着區域市場企穩而長期保持經營穩定，貢獻合理投資回報。此外，中信證券也認爲存量收儲政策的落地有望推動保租房REITs板塊的提質擴容。
消費新格局下，尋求消費基礎設施的結構性機會。
根據國家統計局，2024年全國社零總額同比增長3.7%，維持疫情後的增長態勢。電商快速替代線下消費的過程已經結束，自2020年以來線上商品和服務零售額佔比約爲30%。新增購物中心供給增長逐漸放緩，但是部分城市的人均購物中心面積仍有提升空間，在消費者行爲逐漸向兩極分化的背景下，中信證券看好核心城市核心區位、具有一定規模的高端購物中心，其租金和出租率更具韌性。
產業園區行業處於底部，供需關係尚未改善。
當前我國辦公空間的供給仍然偏大，短期而言，根據戴德梁行統計，部分城市未來寫字樓供給佔存量比例超過30%;中期而言，商服用地供給有所下行，可能推動3-5年之後辦公空間供給逐漸縮量。中信證券認爲辦公空間需求下行，主要是經濟增速放緩引起企業信心不足導致的週期性因素，並非居家辦公興起的趨勢性變化。當前產業園區REITs正處於基本面和估值的雙重底部，但是工業廠房類園區的租金和出租率表現明顯好於研發用樓類園區。隨着宏觀經濟逐漸復甦，企業生產經營活動逐漸擴張，中信證券預計園區租賃需求有望逐漸恢復，帶動園區REITs估值逐漸修復。
居民出行結構變化持續顯現，物流降本或更重結構優化，費率未來仍有望穩中有升。
疫情後居民出行結構及習慣出現變化，出行目的地更下沉，更靈活，個性化自駕遊受到旅客歡迎，持續提升的汽車保有量有望成爲車流彈性釋放的主要推手。高速公路收入保持穩健增長，成本剛性背景下爲分紅提供確定性保障，改擴建/分流影響短期車流量，之後重新進入增長通道。物流降本增效或主要通過調整運輸結構，提升多式聯運滲透率，根據交通部數據，2021年收費公路收支缺口仍有6278.8億元，高額缺口下，降費不太符合實際情況，當前我國高速公路仍處建設期，中信證券測算改擴建或新增債務過萬億元，中信證券預計未來高速公路通行費率有望穩中有升。
風險因素：
用電需求不及預期，新能源消納水平下降的風險;市場交易電價大幅下降的風險;來水不及預期的風險。宏觀經濟增速進一步放緩，辦公空間需求持續下行、居民消費進一步降級;寫字樓和產業園區供給持續增長的風險。收儲推進不及預期，保障性住房供給不及預期的風險;房地產行業持續下行，房價下降拉低周邊住宅租金，影響保租房租金的風險。高速公路車流量和費率波動的風險，周邊高速建成通車後對車流產生分流的風險。
投資策略：
2024年初REITs市場在部分產品擾動下估值大幅下行，在政策表現出明顯支持後市場估值逐漸回調。當前市場整體表現逐漸穩定，各類REITs現金分派收益率逐漸企穩，短期內市場出現大幅波動的可能性較低。中信證券建議尋找底層資產經營穩定，現金分派可信度高的產品，看好能源類REITs、公用環保類REITs、保租房REITs，看好底層資產位於高線城市核心區域的高端消費類REITs。