智通財經APP獲悉，6月26日，克而瑞地產研究發文稱，受新房市場下行的影響，2024年上半年土地成交規模同比下降16%，創下2010年以來上半年土地交易規模的新低。各能級城市表現基本一致，其中一線城市上半年土地成交量降幅高達40%。市場熱度方面，受重點城市優質地塊供應占比減少的影響，2024年上半年熱度明顯下行，整體溢價率降至4.2%，較2023年同期下降了2.1個百分點。
接下來，房企未來投資主要聚焦在覈心一二線城市的優質板塊，對於核心城市郊區以及部分三四線投資將繼續走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行。企業格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨着投資戰略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發激烈。
土地成交規模同比下降16%，二線城市平均地價降幅均超兩成
各能級城市成交量同比均降，一線成交規模同比下降四成。上半年，全國300城經營性土地成交建築面積爲2.97億平方米，較2023年同期下跌16%，再度刷新歷史同期低位。價格方面，因一二線城市成交規模佔比減少的影響，上半年土地成交平均樓板價爲2555元/平方米，同比去年同期下降了21%。分月度來看，受行業下行的影響，相當一部分城市土地供應量明顯收縮，除1月因春節錯峯因素成交規模同比上漲外，其餘月份成交規模同比均降。
分能級來看，各能級城市表現基本略有差異，整體呈現一線量跌價漲、二三線量價齊跌的格局。一線城市上半年土地成交量降幅最大，成交規模同比減少40%，成交金額下降37%;三四線城市其次，成交建面同比下降16%，成交金額下降31%;二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別爲11%和34%。價格方面，受京滬成交比重上升的影響，一線成交均價微漲5%，至23619元/平方米;二三線城市優質地塊供應占比減少，成交均價同比去年同期均有一定地下降，尤其是二線城市，成交均價降至4591元/平方米，降幅達26%;三四線城市同比也有18%的跌幅，降至1479元/平方米。
二季度流拍現象較一季度明顯加劇，流拍率增至18%。以重點監測的城市來看，2024年上半年，土地流拍率與2023年下半年基本持平，均在15%左右。分季度來看，二季度流拍率較一季度明顯加劇，增至18%，較一季度增加近7個百分點，尤其是5、6月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除滬、杭、蓉、廬等少數重點城市的優質地塊房企競拍比較積極外，其餘城市均以底價成交爲主。此外，廣州、青島、西安、太原等城市均出現了多宗宅地流拍，單單6月，廣州就有2宗宅地和1宗商辦地流拍，行業信心依舊處於低位。
此外，三四線城市的土地市場仍在寒冬期，土地流拍現象依舊較爲嚴重。具體城市來看，淮安、台州、清遠、揚州、湛江、惠州等均有多宗地塊遭遇流拍，成爲24年二季度流拍主力。此外，由於樓市整體表現萎靡，新房成交疲軟，加之當前多數房企流動性仍舊存在較大壓力，拿地焦點也更集中於去化風險較低的城市，這些城市土地市場遇冷也在意料之中。
上半年企業投資持續收縮，百強中僅三成房企拿地
在樓市回暖不及預期、土地供應調整和企業資金持續承壓的三重壓力下，今年第二季度企業投資同樣未有明顯提升，投資百強門檻值、總量均同比有較大跌幅，按單季度投資金額的變化來看，二季度投資甚至較一季度有所回落，市場持續處於觀望情緒中。
二季度投資額爲近三年季度新低，拿地金額百強門檻同比降四成
首先年內投資各項指標的百強門檻值同比降幅再擴大：截止2024年5月末，年內新增土儲貨值百強門檻值爲21.8億元，同比下降37%，新增總價、建面百強門檻值分別爲7.6億元和20.4萬平方米，同比降幅分別爲40%和18%，可見二季度整體投資持續低迷。
投資斷層的情況也同樣嚴峻，華潤置地、中建壹品和建發房產位列前5月新增貨值TOP3，也是年內僅有的新增貨值超過400億元的房企，遠高於第4位的濱江集團。
其次新增土儲百強的總量大幅下跌：1-5月新增貨值、總價和建面百強的總額分別爲7757億元、3494億元和4356萬平方米，同比均下降，降幅分別爲27%、32%和16%，而一季度末時貨值和金額同比表現爲上漲，僅建面同比下降。可見整體投資持續低迷，企業投資力度遠低於去年二季度。
按季度來看，第二季度投資百強的拿地金額不升反降：一季度在春節假期影響下往往投資金額總量較低，而二季度將會迎來較明顯的投資回溫，但今年二季度投資百強的拿地金額不升反降，同、環比分別下降60%和12%。除企業投資收縮以外，二季度以來土地供應的控制也是主要原因。‘
央國企投資金額佔48%，城投數量多但金額佔比僅29%
按不同企業類型來看，截止5月末投資金額百強房企中有56家爲城投平臺公司，城投平臺成爲土地市場中不可忽視的重要力量，此外央國企和民企分別爲21家和23家。
結合拿地金額的分佈看，央國企雖然數量不多但金額佔比達48%，土地市場中的核心優質、高價地塊的主要競得人都是國央企;城投平臺公司雖然數量較多，但拿地以託底爲主，拿地金額普遍較小，佔比也僅有29%;民企則表現爲數量和金額佔比雙低，投資緊縮。
從具體房企的角度看，5月末仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，且拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%，僅有7家房企拿地金額超過百億，較同期減少4家。
部分央企今年整體投資也出現放緩：華潤、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。值得注意的是，國貿地產作爲福建本土國企，今年以來在上海、廈門積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長29%和36%，而建發雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比也遠高於行業平均。
供應縮量和優質地塊刺激下，三季度土拍熱度有望點狀回升
截止6月20日，全國300城經營性土地成交規模2.97億平方米，較2023年同期下降16%，再度刷新同期歷史低位。熱度方面，由於樓市端表現持續低迷，房企現金流並未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場熱度再度下行，上半年整體溢價率降至4.2%，較2023年同期下降了2.1個百分點。
不過，在整體低迷的大背景之下，部分城市土拍熱度相對較高，譬如成都和合肥，在優質地塊的刺激之下，上半年兩城整體溢價率均超10%。以6月19日完成最新一輪土拍的南京爲例，前5月所有掛牌的宅地均底價成交，在低密宅地的刺激下，南京本輪土拍熱度明顯提升，TOP2單價紀錄被刷新。無獨有偶，青島近期也誕生了新的單價地王，土拍熱度明顯上升。
面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調控，優化供地結構，更加精準地供地。在供應收縮的同時，還加強優質低密地塊刺激，使得青、寧土拍熱度明顯上升。接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地繼續出讓，在這些優質地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現點狀回升，並修復核心板塊發展預期，新房市場也有望藉此加快築底進程。
“銷售-投資”傳導仍需時間，短期投資意願難有提升
近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。意味着短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意願難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。
尤其是未來地方主管部門更加重視供求規模的合理管控，在調整土地質量、優化供地結構、精準供地的背景下，房企的選擇收窄而競爭加碼。
預計，未來投資主要聚焦在覈心一二線城市的優質板塊，對於核心城市郊區以及部分三四線投資將繼續走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行。企業格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨着投資戰略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發激烈。
