智通財經APP獲悉，國海證券發佈研報從日本房價調整歷程出發，尋找房價的週期之錨。該團隊認爲，房價幾十年漫長下跌屬於小概率事件。除日本外，主要發達國家的房價多呈現波動上漲的態勢。房價回落48-60個月後，一般都會出現企穩修復趨勢。經濟基本面稍好的國家自然跌落的時間會更短，回彈動力會更足。此外，政策對房價穩定很重要。針對日本3輪房價止跌，都得益於貨幣、財政寬鬆政策的見效，以及房地產供需兩端的政策努力，隨着經濟企穩，房價跟隨企穩。
第一輪下跌經歷48個月
第一輪下跌的起點是1991年，政府主動擠泡沫，自此開啓了48個月的房地產市場下行。1989年，面對股市和土地市場泡沫的雙重壓力，日本政府開始主動擠泡沫，先後推出貨幣收緊、不動產融資總量控制、加增稅收等調控措施，導致股市、土地市場泡沫先後破裂。1990-1992年日本股市大幅下跌，1990年跌幅38.7%，1991年跌幅3.6%、1992年再次大跌26.4%。股市的連年暴跌引發資金鍊斷裂，傳導至日本靠高槓杆維持的房地產市場，地價大幅滑落，而後帶動住宅價格快速下滑。1992年，住宅地價指數同比下降9%，新建公寓平均價格爲3,938萬日元，較上年跌幅達12.25%。
拐點出現在1996年。爲了擺脫泡沫破裂造成的經濟衰退，日本採取了一系列的寬鬆政策。1990年8月-1993年9月，官方貼現率6次下調，從6%下調至1.75%，顯著低於泡沫破滅前2.5%的平均基準利率水平。同時，內閣接連推出項目規模超過10萬億日元的以公共項目爲中心的緊急應對措施。日本經濟從1995年開始實現了復甦，房價隨之緩慢恢復。1995年-1997年，新建公寓平均價格從3,546萬日元低點漲至3,756萬日元，漲幅爲5.92%。
第二輪下跌經歷60個月
第二輪下跌的起點是1997年，亞洲金融危機的衝擊開啓了60個月的房地產市場下行。由於泡沫時期遺留的企業債務問題、銀行不良債權問題尚未解決，日本信貸緊縮。同時，1995年阪神大地震災後重建需要大量財政支出，在內部，日本時任首相橋本龍太郎提出要進行“財政重建”，對國民經濟造成衝擊。外部，金融危機席捲亞洲，日本外部經濟環境惡化。在內外雙重影響下，日本經濟再度下滑，房價重回下跌通道。1997年-1998年，日本新建公寓平均價格從3,756萬日元跌至3,582萬日元，跌幅爲4.63%。雖然1998年開始，日本政府又採取了一系列擴張性財政政策刺激經濟，外界衝擊也逐漸消退，但2000年互聯網泡沫破裂再次對經濟造成負面影響，房價未能企穩。
拐點出現在2002年，首都圈房價率先企穩。1997年房地產市場的再次下行，讓日本內閣修改國家房地產政策目標爲“資產有效利用和盤活”，日本政府組建高層面協調機構，正視房地產問題，在供給側、需求側等多維度開始政策調整探索。在量化寬鬆環境和J-Reit發展的背景下，國際房地產投資資金通過房地產基金等途徑進入日本房地產市場。直到2002年，首都圈房價率先見底。在首都圈房價企穩帶動下，2003-2007年全國房價也逐步修復。2006年近畿圈房價大幅上漲，新建公寓平均價格從2005年的3,164 萬日元漲至2006年的3,380萬日元，漲幅達6.83%，自此，日本全國房價迎來複蘇。2007年日本新建公寓平均價格爲3,815萬日元，首次超過了1997年水平。政策體系重建、房地產市場規則重構是日本房地產市場真正走向復甦的關鍵。
第三輪下跌經歷48個月
第三輪下跌的下行起點是2008年底，次貸危機開啓了48個月的房地產市場下行。在日本房價企穩之際，2008年次貸危機爆發，全球經濟受到嚴重影響，日本房價也受到嚴重衝擊，2009年日本新建公寓平均價格爲3,802萬日元，較上年下跌2.60%。2011年日本東部發生9級大地震，日本房價再次迅速下跌，2011年-2012年新建公寓平均價格從4,022萬日元跌至3,896萬日元，跌幅3.23%。
拐點出現在2013年。鑑於前期應對市場下行的經驗，2008年政府出面組建不動產安定化基金，專門應對次貸危機等房地產市場衝擊，購買房企經營性資產，第一時間提供流動性。後受益於“安倍經濟學”，日本房價緩慢復甦。2012年底，日本首相安倍晉三上臺後實施了一系列刺激經濟的政策，主要包括大規模量化寬鬆、擴大國家財政支出以及吸引民間投資。房價隨之進入上升通道，2015年新建公寓平均價格爲4,618萬日元，超越了泡沫經濟時期的歷史高峯。
日本房地產週期的啓示
1、房價幾十年漫長下跌屬於小概率事件。與日本長週期的房價下跌，疊加小週期的波動不同，其他主要發達國家的房價多呈現波動上漲的態勢。日本房地產泡沫破裂是導致房價下跌的導火索，但1998年亞洲金融危機、日本的頻繁地震、互聯網泡沫破裂、2008年次貸危機等種種外部衝擊，是影響日本房價的重要因素。
2、房價回落48-60個月後，一般都會出現企穩修復趨勢。1996-1997年、2003-2007年、2013至今是日本房價的上行週期。在房價國別研究中，日本經常被作爲最悲觀的案例，因爲房價泡沫破裂疊加了適齡人口拐點、城鎮化放緩、經濟增速下臺階、金融系統風險暴露、年輕人躺平等一系列複雜的經濟社會問題。但基本面差如日本，尚且在每一輪自然跌落週期中，每跌48-60個月會出現企穩恢復。經濟基本面稍好的國家自然跌落的時間會更短，回彈動力會更足。
3、政策對房價穩定很重要。針對日本3輪房價止跌，都得益於貨幣、財政寬鬆政策的見效，以及房地產供需兩端的政策努力，隨着經濟企穩，房價跟隨企穩。
風險提示：房地產市場超預期下行風險;對政策解讀偏差;數據可得性侷限;歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差;不同國家並不具有完全可比性，國際經驗僅供參考。