智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，維持美的置業(03990)“跑贏行業”評級，目標價6.1港元。公司公告擬將房地產開發業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時通過實物分派私人公司股份+現金選擇權的方式將私人公司從上市公司剝離。交易落地後，上市公司不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實物分派的股東共同持有私人公司股份。
中金主要觀點如下：
該行認爲交易落地後對公司和股東的影響如下：
1)對上市公司而言，重資產房地產開發業務被全面剝離，但其仍將保留對開發業務的操盤運營，上市公司業務架構將由“房地產開發+資產運營服務+房地產科技”調整爲“房地產開發代建+資產運營服務+房地產科技”(後兩塊業務23年未經審覈的收入及核心淨利潤分別爲35億元及3億元)。
2)對小股東而言，選擇實物分派將分別按比例維持其在上市公司和私人公司的權益，選擇現金替代將獲得5.90港元/股(較公告日前一交易日收盤價溢價57.33%)並按比例保留在上市公司的權益。
3)對控股股東而言，其將接受實物分派項下全數私人公司股份，並就選擇現金的小股東未接納的私人公司股份，在建議分派完成時或前後向上市公司收購或安排其全資附屬公司收購該等私人公司股份，並向上市公司支付與其應付或已付給選擇現金小股東現金替代等值的代價。
該行認爲交易落地後相關方收益損失分佈如下：
1)對上市公司而言，高槓杆、高負債的房地產業務剝離後，整體業務模式由“重”轉“輕”，該行認爲這有望帶來估值中樞的結構性向上提振(當前覆蓋優質央國企內房開發商平均交易於5.4/5.2倍2024-25年P/E，覆蓋優質物管/代建公司平均交易於10.7/8.9倍2024-25年P/E)。
2)對小股東而言，在保留對上市公司原有權益的同時既可選擇實物分派分享房開業務後續的利潤，也可選擇現金替代實現收益鎖定(5.90港元/股對應0.30/0.29倍2024-25年P/B和10.4/9.6倍房開業務P/E)。
3)對控股股東而言，該行認爲其強大的信用背書、融資實力和實業背景可平穩接手重資產的房地產開發業務並實現可持續經營。
該行看好公司潛在業務重構帶來的交易型機會。
該行在此提示兩點：1)上述交易需待股東大會(上市公司預計2024年9月2日)批准、落地時間和方案細節仍然存在一定不確定性;2)交易落地後上市公司的公允市值在當前時點或難以合理評估。
但短期維度，該行認爲上市公司本次潛在業務重構對股價帶來的影響爲上行空間大於下行風險：1)受行業貝塔和自身土儲結構拖拽，上市公司當前交易於0.19/0.18倍2024-25年市淨率，估值安全墊較充分，在當前板塊由博弈政策底向博弈基本面底過渡過程中下行空間有限;2)上述潛在交易帶來股價的正向催化。
風險：業務重構落地時間不及預期。