智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，今年以來房地產量價延續下行態勢。過去2年行業面臨的一大挑戰是房價的調整，爲改善購房預期，華泰證券認爲，優化居民現金流是必要手段，因此利率市場化具有重大意義。海外經驗來看，房貸利率的長週期調整往往發生於房地產市場趨於成熟之時。我國房貸利率或仍有下行空間，隨着利率的持續調整，將有助於優化居民購房現金流，從而推動行業量價築底企穩。
華泰證券繼續看好地產板塊估值修復，重點關注在覈心城市擁有更多資源和改善性產品能力的穩健房企，以及業績具備韌性、現金流穩健且派息慷慨的物管公司。
行業：高基數效應下銷售延續調整，政策吹響去庫存號角
在去年同期高基數下，1-4月商品房新房成交金額/面積同比降幅走闊，分別爲-28.3%/-20.2%。各梯級城市新房銷售均有所下降。二手房整體跌幅小於新房，年初至今(截至5月31日)，26城二手房累計成交面積同比-11%。4月二手房較2023年末掛牌量微降，多數城市掛牌價格下滑。房價整體處於尋底階段，新房價格同比降幅走闊(4月同比-3.5%)，二手住宅價格表現弱於新房(4月同比-6.8%)。土地市場縮量，城市熱度分化。政策則開啓新一輪放鬆週期。“4.30”政治局會議正視地產核心問題，“5.17”會議進一步吹響去庫存號角，重點城市高頻落實信貸優化政策。
2024年核心判斷：下半年銷售有望邊際改善，投資或延續負增長
2023年以及2024年前4月，土地市場熱度延續下行態勢，意味着下半年銷售規模仍將受制於供給約束，但由於基數效應，以及“517”會議後各地跟進的放鬆政策對市場的積極作用，華泰證券預計下半年銷售面積同比降幅有望收窄，銷售均價維持下行態勢，但隨着去庫存政策的推進，降幅有望逐季收窄。華泰證券認爲2024年銷售面積/銷售金額同比分別-16.3%/-23.8%。新開工/竣工/施工面積同比分別-20%/-22%/-11%，土地購置費同比-6%，前端投資謹慎，施工規模收縮影響投資修復，華泰證券預計全年房地產投資同比-10.0%。
企業：融資支持疊加審慎擴張強化安全墊，多元化板塊運營爲王
前5月百強房企銷售同比跑輸行業，央國企領先優勢收窄。房企融資現金流與開發投資的降幅差距明顯改善，前4月較2023年收窄8.2pct。融資協調仍待跟蹤，經營貸款有所改善。但仍需持續關注部分頭部房企流動性風險。拿地方面，央國企仍是主力，集中度提升。1-4月百強房企總權益拿地金額同比-17%，好於全國土地成交金額同比(-23%)。多元化方面，物業管理板塊經營質量改善，股東回報強化其吸引力。C-REITs方面，2024Q1保租房穩健運營兌現估值溢價，消費類盈利預測兌現度高，高股息率提升配置價值。
投資策略：政策呵護提振行業配置價值
2024Q1板塊持倉進一步降低，但這也爲4月底以來政策驅動下的估值修復積蓄了勢能。華泰證券繼續看好地產板塊估值修復，主要因爲政治局會議“消化存量”的提法、“517”地產政策組合拳以及突破歷史新低的房貸利率和首付比例，使得我們對本輪政策的決心和力度報以樂觀態度。