智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，據測算，19個超大特大城市外地人戶分離家庭戶的潛在增量購房需求約3.1億平米，是當前新房庫存的1.5倍，2023年銷售面積的2.1倍。4個一線城市新增購房需求潛力均超過3000萬平米，合計爲市場庫存的3.3倍，2023年新房銷售規模的4.6倍。看好“二次城鎮化”爲核心城市帶來的結構性購房需求，業務佈局高度聚焦核心城市，具備突出產品能力與順暢融資渠道的開發企業的投資價值，也看好聚焦存量的房地產交易服務商和物業服務龍頭公司。
中信證券主要觀點如下：
房地產行業總規模的確受到長期因素的制約
中信證券指出，當前我國已經進入人口增長拐點，而人口城鎮化率增速亦明顯放緩。與之對應，當前房地產行業新房和二手房庫存規模較大，去化較爲困難。據克爾瑞統計，截至2024年4月，全國80個樣本城市新房平均去化週期達到32.9個月，較2010年以來的歷史均值14.7個月顯著提升。
核心城市仍然具備廣闊的居住需求潛力
中信證券認爲，以人戶分離人口逐步在覈心城市落戶置業爲特徵的“二次城鎮化”仍具備較大潛力。據國家統計局人口普查數據，2020年全國人戶分離人口總量超過4.9億人，較2010年增長89%，年均新增約2300萬人，佔2020年全國總人口的35%，佔比較2010年提升15.4個百分點。七普數據顯示，截至2020年，全國4.9億人戶分離人口中，62%原戶籍地爲居住地省以外地區，25%戶籍地爲外省地區。
中信證券認爲，此類外地人戶分離人口(區別於居住地內部街道尺度的人戶分離)是未來核心城市增量居住需求的重要來源，七普數據顯示，截至2020年，上海及北京常住人口中分別有50%和49%屬於外地人戶分離人口，爲所有地區的最高值。
19個超大特大城市外地人戶分離家庭戶在政策優化下潛在增量購房需求約3.1億平米，是當前新房庫存的1.5倍，是2023年銷售面積的2.1倍
據中信證券測算，19個超大特大城市人戶分離人口總規模1.2億人，佔常住人口的43.8%。結合各地家庭戶規模與住房自有率，測算樣本城市潛在新增需求規模約349萬套，以套均90平米計算，對應3.1億平米潛在新增需求。預計在政策推動下該部分需求的釋放有望顯著改善區域房地產市場供需結構。
據中信證券測算，4個一線城市外地人戶分離人口可釋放的新增購房需求均超過3000萬平米；結合克爾瑞數據測算，其合計爲最新市場新房庫存規模的3.3倍，佔2023年合計新房銷售面積的4.6倍。此外，東莞、成都、杭州、重慶、蘇州、武漢等區域人口集聚中心亦具備充足的需求釋放潛能。
當前市場化的政策優化思路有望逐步釋放核心城市真實需求，推動市場波浪式復甦
中信證券認爲，本輪房地產政策並未額外創設需求，而是以更具市場化取向的舉措消化存量，釋放增量，修復市場參與主體的信心。預計本輪政策帶動的市場復甦將是從核心城市核心區域向外逐步擴展，並最終侷限於具備廣泛真實需求的核心城市，而銷售恢復至主體投資信心的恢復尚需更長時間，房地產開工和竣工面積可能繼續回落。預測2024年全國商品房銷售額和銷售面積分別同比下降1.4%和5.6%，房地產投資同比下降5.9%，新開工和竣工面積分別同比下降14.5%和15.0%。
風險因素：
核心城市房地產支持性政策效果不及預期的風險；房價持續下行風險；後續市場復甦進度和效果不及預期的風險；部分房企盈利能力大幅下降的風險。