智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，4月30日政治局會議後，中央出臺了多項寬鬆購房貸款政策，各地因城施策推進，杭州、西安等核心城市取消限購，政策端相比以往更加積極。與此同時，4月投資和銷售數據延續了一季度低位運行的趨勢，市場仍處於調整過程中。在銷售數據不及預期的情況下，“以舊換新”、收購存量商品房用作保障房等去庫存政策有望助力住房市場企穩。持續看好投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企。
推薦標的：(1)保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、建發股份(600153.SH)、越秀地產(00123)等優質央國企；(2)萬科A(000002.SZ)、綠城中國(03900)、新城控股(601155.SH)、美的置業(03990)等財務穩健的民企和混合所有制企業。
開源證券主要觀點如下：
單月銷售降幅擴大，二季度銷售低位運行或將延續
國家統計局發佈2024年1-4月商品房投資和銷售數據顯示，1-4月，全國商品房銷售面積2.92億平，同比下降20.2%(1-3月-19.4%)，其中商品住宅銷售面積同比下降23.8%；1-4月商品房銷售額2.81萬億元，同比下降28.3%(1-3月-27.6%)，其中商品住宅銷售額同比下降31.1%。4月單月銷售面積0.66億平(2017-2023年4月均值1.13億平)，同比下降22.8%;銷售額0.67萬億元(2017-2023年4月均值1.09萬億元)，同比下降30.4%，均創2017年以來4月單月最低值。
分區域看，1-4月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售面積同比增速分別爲-18.2%、-24.2%、-20.3%、-14.2%，中部地區降幅最大。據開源證券跟蹤的64城數據顯示，5月前三週新房銷售面積同比降幅超20%，高基數下二季度市場或將延續低位運行。
新開工面積延續下降趨勢，竣工數據同比仍下降
2024年1-4月，全國房屋新開工面積2.35億平，同比下降24.6%(1-3月-27.8%)，延續了2021年下半年以來的下降趨勢，其中住宅新開工同比下降25.6%;4月單月新開工面積0.62億平(2017-2023年4月均值1.54億平)，同比下降14.0%，銷售數據疲軟和土地成交面積減少持續影響新開工進程。1-4月，房屋竣工面積1.89億平，同比下降20.4%(1-3月-20.7%)，其中住宅竣工面積同比下降21.0%；4月單月竣工面積0.36億平(2017-2023年3月均值0.41億平)，同比下降19.1%。
開發投資降幅擴大，銷售回款降幅仍較大
2024年1-4月，房地產開發投資額3.09萬億元，同比下降9.8%(1-3月-9.5%)，降幅持續擴大，其中住宅開發投資額同比下降10.5%；4月單月開發投資額0.88萬億元，同比下降10.5%，銷售和回款壓力影持續響房企投資拿地和開工動力。
2024年1-4月，房地產開發企業到位資金3.40萬億元，累計同比下降24.9%(1-3月-26.0%)，其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%(1-3月-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%)，銷售回款資金依然承壓，企業自籌資金在融資政策支持下降幅收窄。
風險提示：行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大；政策放鬆不及預期。