智通財經APP獲悉，天風證券發佈研報稱，需求側，中央層面突破政策邊界後，預計各地未來將有更多需求刺激舉措落地，同時市場或將等待成交量邊際變化以檢驗政策效力，在此期間博弈行情或有望延續。供給側，政府收儲模式的開啓將推動房企的資產修復，融資協調機制也將繼續發力，行業供給側改革或接近尾聲，信用修復利好行業信心穩固。伴隨 24下半年高基數效應消退，銷售同比降幅有望進一步收窄，發生二次下滑概率或較低。基本面止跌企穩前該行認爲需求不穩、政策不止，短期繼續看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。
標的方面，重點關注 1）未出險優質非國央企：龍湖集團(00960)、濱江集團(002244.SZ)、綠城中國(03900)等。2）地方國企&地方城投：越秀地產(00123)、建發國際集團(01908)等。3）龍頭央企：中國海外發展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)等；4）租賃企業：貝殼(02423)、我愛我家(000560.SZ)。
天風證券主要觀點如下：
新房、二手房環比顯著提升，政策或推動短期需求入市
5 月第二週新房、二手房成交環比修復明顯，受益於多地限購政策放鬆月度同比降幅收窄，北京、深圳等地二手周度成交面積絕對值已超過 22、23 年。上週五央行宣佈下調房貸利率及首付比例下限，或催化居民購房需求短期集中入市，一二線量能有望繼續衝高。市場信心改善下若能建立持續企穩趨勢，則跌價邊際有望同步收窄。
銷售、開發投資同比繼續走弱，5 月或有邊際改善
1—4 月份，新建商品房銷售面積 29252 萬平方米，同比下降 20.2%，其中住宅銷售面積下降 23.8%。新建商品房銷售額28067 億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降 31.1%。1—4 月份，房地產開發企業房屋施工面積 687544 萬平方米，同比下降 10.8%。其中，住宅施工面積 480647 萬平方米，下降 11.4%。房屋新開工面積 23510 萬平方米，下降 24.6%。其中，住宅新開工面積 17006 萬平方米，下降 25.6%。房屋竣工面積 18860 萬平方米，下降 20.4%。其中，住宅竣工面積 13746 萬平方米，下降 21.0%。前 4 月商品房銷售額及開發投資增速均繼續走弱，我們預計 5 月市場熱度回升後銷售降幅或有望收窄，投資端房企或仍較謹慎，等待需求復甦持續性驗證。
收儲政策落地協力去庫存，看好板塊困境反轉機遇
上週五中央政府收儲計劃發佈，我們預計 5000 億銀行貸款或能帶動過百萬套存量商品去化，結合土地出讓新規限制供給，高庫存城市有望進入穩步去庫階段，供求關係變化或利好低能級城市基本面修復。困境反轉邏輯下我們繼續看好地產板塊短期估值中樞向上修復，“穩地產”政策思路下中期同樣看好地產供求政策的持續性。擇股角度，建議重點關注優質非國央企及地方國企的估值彈性，此外近期重點關注城投及租賃企業受益於收儲和二手房復甦情緒催化的交易機會。
5 月新房、二手房同比降幅收窄
新房市場本週成交320萬平，月度同比-40.28%，相較上月下降 5.13pct；累計庫存 15248萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本週成交 216 萬平，月度同比-18.21%，相較上月下降 13.41pct。5 月 6 日-5 月 12 日，土地市場成交建面 708 萬平，滾動 12 周同比-21.56%；成交總額 134 億元，滾動 12 周同比-27.65%；全國平均溢價率 2.54%，滾動 12 周同比 -0.09pct。本週申萬房地產指數+12.65%，較上週提升 8.27pct，漲幅排名1/31，領先滬深 300 指數12.33pct。H 股方面，本週 Wind 香港房地產指數+8.77%，較上週提升 7.36pct，漲幅排序 1/11，領先恆生指數 5.66pct；克而瑞內房股領先指數爲 12.67%，較上週提升 11.18pct。
投資建議：
需求側，中央層面突破政策邊界後，預計各地未來將有更多需求刺激舉措落地，同時市場或將等待成交量邊際變化以檢驗政策效力，在此期間博弈行情或有望延續。供給側，政府收儲模式的開啓將推動房企的資產修復，融資協調機制也將繼續發力，行業供給側改革或接近尾聲，信用修復利好行業信心穩固。伴隨 24下半年高基數效應消退，銷售同比降幅有望進一步收窄，發生二次下滑概率或較低。基本面止跌企穩前我們認爲需求不穩、政策不止，短期繼續看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。
標的方面，重點關注 1）未出險優質非國央企：龍湖集團、濱江集團、綠城中國、萬科 A 等。2）地方國企&地方城投：越秀地產、建發國際集團、城建發展等。3）龍頭央企：中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）租賃企業：貝殼、我愛我家。