智通財經APP獲悉，5月16日，克爾瑞地產研究發佈《2023年房企償債能力報告》。報告顯示，從65家重點樣本上市房企的財務情況來看，2023年末樣本房企的現金持有量同比下滑15%，持續三年下滑；總有息負債同比下滑4.23%至55431億元；其中，短期有息負債規模略下降0.69%。由於現金持有下滑幅度遠高於有息負債降幅，調整後的非受限現金短債比下降至0.50，淨負債率上升至91.16%，扣預後資本負債率上升至71.82%，房企短期償債壓力依然較大。
2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從“救項目”轉換至“救項目與救企業並存”。進入2023年，先後有多個部門陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。尤其是是，第四季度央行、金融監管總局、證監會三部門召開金融機構座談會，此後多家國有行召開房企座談會，各地持續推進融資協調機制。雖然融資政策持續利好，但實際收益仍僅限於優質房企及白名單房企，整體行業面資金壓力依然緊張。
01現金持有量同比下降15% 民營房企現金下降30%
1、銷售持續下探，2023年房企持有現金進一步減少15%
從歷年來看，現金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年現金持有量歷年首次出現了負增長，同比下滑了13%；2022年，現金持有量加速下滑24%。
進入2023年，一季度房企銷售迎來“小陽春”，在後疫情時期需求集中釋放下快速衝高；但二季度在供應收縮、需求退潮下銷售回暖、市場復甦動能快速衰退。2023年下半年，雖然中央至地方出臺一系列利好政策，行業銷售迎來邊際改善，但仍處於歷史較低區間。在此背景下，2023年末重點上市房企的現金持有量爲14857億元，同比降幅較2022年有所收窄，但仍繼續下降了15%，房企資金壓力依然較大。
2、83%房企現金同比下降，民營房企持有現金下滑30%
從各個梯隊的表現來看，TOP10房企持有現金7738億元，同比下降了9.55%；是各梯隊中下降幅度最小的。而TOP51+梯隊房企的現金持有量同比大幅下降約29.92%，各梯隊中降幅最大。
從企業性質來看，央國企與民營房企之間的分化加劇。央企的現金持有量達6312億元，同比略有下降3.64%，11家央企平均現金持有量574億元，是所有性質房企中規模最高的；而國企持有現金2446億元，同比上升4.45%，是所有性質房企中唯一出現正增長的。而混合所有制及民營房企的現金持有量均出現大幅度下滑，分別同比下降26%及30%，可見民營房企的現金流狀況仍不容樂觀。
02總有息債規模首次出現同比下降 民營房企下降7.24%
1、房企融資持續低迷，2023年總有息負債首次同比下降
2023年重點樣本房企的總有息債規模爲55431億元，歷年首次出現同比下降，降幅爲4.23%。從歷年來看，房企總有息負債規模自2021年增速下降至3%，2022年下降至0.34%，直到2023年首次同比下降。一方面是因爲自“三條紅線”的監管要求提出之後，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業也加速了去槓桿進程。
另一方面則是由於行業暴雷情況頻發，受資本市場信心不足，大多數房企的再融資情況不容樂觀；疊加償債潮的到來，從而整體行業的總有息負債規模出現了同比下降。
2、民營房企總有息負債下降7.24%，央企與去年持平
從梯隊表現來看，2023年TOP10房企的總有息負債規模同比下降2.31%至18968億元，是各梯隊中同比降幅最低的。其餘各梯隊的房企總有息負債規模同比也均有所減少。其中TOP31-50的房企降幅達到6.4%，該梯隊中絕大多數房企出現下降明顯。
從企業性質來看，央企的總有息負債規模同比變化不大，維持在15672億元；國企的總有息負債下降了4.66%；民營房企總有息負債同比下降了7.24%。
由於重點房企的持有現金規模持續萎縮，2023年底重點房企的調整後非受限現金短債比的加權平均值同比繼續下降了0.06至0.5，房企整體仍然有着較大的短期償債壓力。
值得注意的是，部分企業在其年報中並未披露預售監管資金，若是加上該部分受監管的資金，企業持有的非受限現金將進一步減少，調整後非受限現金短債比將會進一步降低，企業實際上的流動性風險將會更大。
從各類性質房企來看，僅有央企和國企的調整後非受限現金短債比高於1，其中國企同比有所改善；混合所有制房企的同比降幅爲0.18，是各類房企中降幅最大的；而民營房企已經降到了0.16。整體看來混合所有制和民營房企都存在着一定的短期償債壓力，大多數民營房企的資金鍊壓力則相對較大，而混合所有制房企的財務狀況惡化較爲嚴重。
03淨負債率繼續提升 民營房企財務結構仍在惡化
加權平均淨負債率繼續升至91.16%，央企及國企有所優化
2023年底65家重點房企的加權平均淨負債率(永續債作爲權益)爲91.16%，同比提高了4.38個百分點。剔除掉建業、奧園、花樣年和天譽這4家2023年底總權益爲負的房企之後，剩餘61家房企的加權平均淨負債率就同比提高了3.5個百分點至86.13%。在總有息負債和總權益變動相對較小的情況下，淨負債率的提高主要是因爲房企的持有現金減少了14.92%，融資難再加上銷售下行導致的回款減少導致房企的持有現金大幅縮水，未來仍有可能有更多房企出現流動性危機。
從各類性質房企的企業表現來看，2023年底國企和央企的淨負債率都同比出現了一定的優化，而混合所有制和民營房企的淨負債率則仍在繼續上升。淨負債率最低的還是央企，爲53.36%，同比降低1.45個百分點，較淨負債率最高的民營房企低103.27個百分點，企業間的槓桿水平分化有所加大。降幅最大的則是國企，同比降低了15.57個百分點至78.03%，而民營房企的同比增幅則達到了27.43個百分點。整體看來民營房企的財務狀況在困難重重的同時也在持續惡化，同時混合所有制房企的財務風險也需要關注。
04融資能力繼續分化 金融支持政策效果待觀察
房企整體融資成本微升至6.2%，融資能力分化仍然明顯
2023年底65家重點樣本房企整體的綜合融資成本的算數平均值同比提升了0.04pct至6.2%，變動幅度較小。由於2023年房企的整體新增融資成本相對較低，成本較高的境外融資基本停滯，同時進行融資的主要都是融資成本較低的國企央企以及優質民營企業，因此整體融資成本基本保持低位。但是由於部分房企存量債務結構變動以及債務重組導致成本上升等原因，整體的綜合融資成本同比還是略有提升。
“白名單”金融支持政策加快落地，政策效果待觀察
市場也關注到當前混合所有制、穩健民營流動性呈邊際緊張的趨勢，當前政策主線方向是穩預期、防風險。穩預期上各地政府“因城施策”操作空間打開，後續可能放鬆限購限售調控政策，避免房地產市場“硬着陸”；防風險上“抓兩頭”，“一頭”抓出險房企，幫助流動性風險房企自救，對待資不抵債房企“應破盡破”，“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。
化解出險房企債務風險的相關政策可能從以下幾方面開展：
1)對於當前面臨經營困難而提出債務重組房企，給出政策引導和窗口指引。
2)對房企持續注入流動性或進行展期，如延長前期利好政策的適用期限，或適度放寬抵押物要求，給予市場和房企更多的緩衝期。
3)鼓勵AMC、國資入股出險房企項目，注入信用。
4)完善保交樓的政策工具，期待後續更多紓困政策出臺，繼續加大紓困資金投入，優化紓困資金申請、使用和監管機制。
5)對於完全資不抵債的企業果斷實施破產重整，破除部分房企的僥倖心理。
而另一頭抓優質房企方面，爲避免行業信用風險的蔓延，近期所推動的房地產融資協調機制，其政策定位是落實中央提出的“一視同仁”滿足不同所有制房企合理融資需求的重要舉措，以破解房企融資困境。部分出險房企也有所獲益，如碧桂園、融創、金科、綠地、中梁等陸續披露旗下項目被納入白名單情況。
但從實際落地角度來講，一方面入選“白名單”項目的要求相對嚴格，尤其對出險房企而言，“項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回”要求很難滿足；另一方面進入“白名單”並不等同於獲取銀行貸款，尤其是出險房企，銀行在選擇具體項目放貸上仍會以市場化方式爲主，若出險房企無法對項目提供增信，實際獲取融資支持也有限。此外，融資協調機制目標定位仍是“保交樓”而非“救房企”，對資不抵債出險房企救助效果可能微乎其微，對擁有優質資產、短期出現流動性風險的出現房企可能是利好，後續還需關注銀行端實際融資支持情況，其政策效果有待檢驗。
因此，即使當前中央對房地產寬鬆基調不變、金融支持政策加快落地，但金融機構還是遵循市場化原則進行放貸等商業活動，倘若市場信心依舊不足，基本面下行趨勢不改，多數房企難以獲取相應的資金支持，需要做好長期過冬準備。
1)模式轉型，房企需降低對對金融機構的依賴程度，積極通過銷售回款償還債務，同時不斷調整企業的融資結構，降低融資成本。
2)完善管理水平及決策機制，尤其對風險的把控以及成本的測算，要將決策機制打造成企業重要的風險防護線。
3)打造產品力護城河，通過技術進步，增強住房的建設質量，通過數字化營造、工業化建造等，提高企業產品力。
