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中指研究院:典型房企構建新發展模式初現成效

發布 2024-5-16 下午03:25
中指研究院:典型房企構建新發展模式初現成效
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智通財經APP獲悉,5月16日,中指研究院發佈2024中國房地產上市公司TOP10研究報告。其中提到,房企構建新發展模式初現成效,經營性業務業績增長快於開發業務,重要性日益凸顯。從業務規模看,典型房企經營性業務營收在2018年至2023年之間年複合增長率達到21.0%,增速比開發業務高出6.4個百分點。同時,較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的佔比呈現上升態勢。從利潤來看,開發業務毛利下滑,經營業務利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年,典型房企毛利中來自經營業務的佔比從8.9%增長到26.5%。

中國房地產開發上市公司整體發展狀況分析

2023年,房地產上市公司收入規模階段性上升,淨利潤持續下滑,流動性有所惡化,且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。未來新房市場將緩慢復甦,行業將加速出清、重整,未來擁有良好基本面、核心業務開發經營優勢、聚焦高能級城市的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。

經營規模:行業持續縮表投資性房地產是唯一正增長資產

2023年房地產上市公司總資產均值及增長率

2023年,房地產上市公司總資產規模連續兩年負增長,降幅擴大。其中,滬深上市房地產公司總資產均值爲1309.9億元,較上年下降8.1%,降幅較上年擴大3.3個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值爲1951.6億元,較上年下降7.9%,降幅較上年擴大2.6個百分點。滬深及內地在港上市房地產公司總資產連續兩年負增長,行業持續縮表。行業縮表主要源自民營和混合所有制房企縮表,央企資產規模與上年基本持平,地方國企資產規模小幅增長。

2023年,房地產市場仍在深度調整週期,上市房企主動收縮投資規模,加快竣工結轉,年末存貨規模下降,受銷售下降和融資受限影響,貨幣資金規模連續兩年下降,上市房企降低權益性投資規模,適度提高持有性物業規模,適應房地產發展新階段要求,推動總資產規模有序下降。

盈利能力:營收增速回正,短期內盈利仍將承壓

2023年房地產上市公司營業收入與淨利潤均值

2023年,滬深及內地在港上市房地產公司竣工結轉加速,營收增速較上年明顯回升,淨利潤繼續下滑。其中,剔除異常值後,滬深上市房地產公司營業收入均值爲273.5億元,同比增長2.1%;內地在港上市房地產公司營業收入均值爲396.1億元,同比增長5.0%。滬深、內地在港上市房地產公司淨利潤均值分別爲3.0億元、-21.3億元,同比下降,降幅有所收窄。

過去幾年銷售額增速逐年下滑,2023年上市房企結轉規模因前期積累較高且上年下滑過快後出現反彈,其增長可持續性有限,結轉收入規模短期內維持下行趨勢。同時,近兩年市場持續調整,短期內對銷售毛利率形成較大壓力,隨着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付,短期內結轉業績承壓。

2023年,上市房企淨利潤率均值、淨資產收益率均值爲負。滬深、內地在港上市房地產公司淨利潤率均值分別爲-0.8%、-24.0%,較上年下降。

財務穩健性:負債率有所上升,短期償債能力下降

2023年滬深及內地在港上市房地產公司三道紅線情況

2023年,行業繼續在調整期運行,滬深上市公司及內地在港上市公司負債率均有所上升。滬深及內地在港上市房地產公司淨負債率均值爲91.2%、163.1%。短期償債能力持續下降,滬深及內地在港上市房地產公司現金短債比均值分別爲1.14、0.75。

上市公司流動性出現明顯分化,頭部央國企及部分穩健型民企持續優化債務結構,負債率下降;部分民企和混合所有制企業由於存量債務到期、再融資不足導致債務壓力加大。

投資價值:優秀企業估值仍有提升空間關注經營穩健、投資積極的企業

2019-2024年一季度房地產板塊與大盤漲跌幅度變化情況

2023年,房地產板塊持續走低,滬深及內地在港房地產上市公司表現整體不如大盤。2023年A股市場經歷了較大波動,年末滬深300同比下跌11.4%,2023年年末申萬地產指數同比下降26.4%。港股市場在2023年的整體走勢延續了2022年的弱勢、在震盪中持續走低,2023年年末恆生指數同比下降13.8%,港股房地產板塊整體隨大盤波動,恆生地產指數同比下降29.6%。

房地產上市公司估值承壓,新房市場延續調整態勢,投資者將更加關注企業可持續運營能力和長期價值,保持穩健運營、展現出拿地能力、經營性業務較強的企業更易獲得投資者的青睞。

新發展模式:經營性業務業績亮眼典型房企構建新發展模式初現成效

探索新發展模式,代表房企總體上均採取“開發+經營”爲模式的輕重並舉發展策略,代表房企往往採用“住宅開發/重資產+X”的方式,其中X代表運營與服務類業務,包含購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、代建、裝飾、展覽、康養等業務領域。

房企構建新發展模式初現成效,經營性業務業績增長快於開發業務,重要性日益凸顯。從業務規模看,典型房企經營性業務營收在2018年至2023年之間年複合增長率達到21.0%,增速比開發業務高出6.4個百分點。同時,較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的佔比呈現上升態勢。從利潤來看,開發業務毛利下滑,經營業務利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年,典型房企毛利中來自經營業務的佔比從8.9%增長到26.5%。

2024中國房地產開發上市公司TOP10研究結果

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