智通財經APP獲悉，5月16日，中指研究院發佈2024中國房地產上市公司TOP10研究報告。其中提到，房企構建新發展模式初現成效，經營性業務業績增長快於開發業務，重要性日益凸顯。從業務規模看，典型房企經營性業務營收在2018年至2023年之間年複合增長率達到21.0%，增速比開發業務高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的佔比呈現上升態勢。從利潤來看，開發業務毛利下滑，經營業務利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經營業務的佔比從8.9%增長到26.5%。
中國房地產開發上市公司整體發展狀況分析
2023年，房地產上市公司收入規模階段性上升，淨利潤持續下滑，流動性有所惡化，且企業間經營規模、財富創造力和財務穩健等方面的表現持續分化。未來新房市場將緩慢復甦，行業將加速出清、重整，未來擁有良好基本面、核心業務開發經營優勢、聚焦高能級城市的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。
經營規模：行業持續縮表投資性房地產是唯一正增長資產
2023年房地產上市公司總資產均值及增長率
2023年，房地產上市公司總資產規模連續兩年負增長，降幅擴大。其中，滬深上市房地產公司總資產均值爲1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴大3.3個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值爲1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴大2.6個百分點。滬深及內地在港上市房地產公司總資產連續兩年負增長，行業持續縮表。行業縮表主要源自民營和混合所有制房企縮表，央企資產規模與上年基本持平，地方國企資產規模小幅增長。
2023年，房地產市場仍在深度調整週期，上市房企主動收縮投資規模，加快竣工結轉，年末存貨規模下降，受銷售下降和融資受限影響，貨幣資金規模連續兩年下降，上市房企降低權益性投資規模，適度提高持有性物業規模，適應房地產發展新階段要求，推動總資產規模有序下降。
盈利能力：營收增速回正，短期內盈利仍將承壓
2023年房地產上市公司營業收入與淨利潤均值
2023年，滬深及內地在港上市房地產公司竣工結轉加速，營收增速較上年明顯回升，淨利潤繼續下滑。其中，剔除異常值後，滬深上市房地產公司營業收入均值爲273.5億元，同比增長2.1%;內地在港上市房地產公司營業收入均值爲396.1億元，同比增長5.0%。滬深、內地在港上市房地產公司淨利潤均值分別爲3.0億元、-21.3億元，同比下降，降幅有所收窄。
過去幾年銷售額增速逐年下滑，2023年上市房企結轉規模因前期積累較高且上年下滑過快後出現反彈，其增長可持續性有限，結轉收入規模短期內維持下行趨勢。同時，近兩年市場持續調整，短期內對銷售毛利率形成較大壓力，隨着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉業績承壓。
2023年，上市房企淨利潤率均值、淨資產收益率均值爲負。滬深、內地在港上市房地產公司淨利潤率均值分別爲-0.8%、-24.0%，較上年下降。
財務穩健性：負債率有所上升，短期償債能力下降
2023年滬深及內地在港上市房地產公司三道紅線情況
2023年，行業繼續在調整期運行，滬深上市公司及內地在港上市公司負債率均有所上升。滬深及內地在港上市房地產公司淨負債率均值爲91.2%、163.1%。短期償債能力持續下降，滬深及內地在港上市房地產公司現金短債比均值分別爲1.14、0.75。
上市公司流動性出現明顯分化，頭部央國企及部分穩健型民企持續優化債務結構，負債率下降;部分民企和混合所有制企業由於存量債務到期、再融資不足導致債務壓力加大。
投資價值：優秀企業估值仍有提升空間關注經營穩健、投資積極的企業
2019-2024年一季度房地產板塊與大盤漲跌幅度變化情況
2023年，房地產板塊持續走低，滬深及內地在港房地產上市公司表現整體不如大盤。2023年A股市場經歷了較大波動，年末滬深300同比下跌11.4%，2023年年末申萬地產指數同比下降26.4%。港股市場在2023年的整體走勢延續了2022年的弱勢、在震盪中持續走低，2023年年末恆生指數同比下降13.8%，港股房地產板塊整體隨大盤波動，恆生地產指數同比下降29.6%。
房地產上市公司估值承壓，新房市場延續調整態勢，投資者將更加關注企業可持續運營能力和長期價值，保持穩健運營、展現出拿地能力、經營性業務較強的企業更易獲得投資者的青睞。
新發展模式：經營性業務業績亮眼典型房企構建新發展模式初現成效
探索新發展模式，代表房企總體上均採取“開發+經營”爲模式的輕重並舉發展策略，代表房企往往採用“住宅開發/重資產+X”的方式，其中X代表運營與服務類業務，包含購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、代建、裝飾、展覽、康養等業務領域。
房企構建新發展模式初現成效，經營性業務業績增長快於開發業務，重要性日益凸顯。從業務規模看，典型房企經營性業務營收在2018年至2023年之間年複合增長率達到21.0%，增速比開發業務高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經營業務在企業整體營收中的佔比呈現上升態勢。從利潤來看，開發業務毛利下滑，經營業務利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經營業務的佔比從8.9%增長到26.5%。
2024中國房地產開發上市公司TOP10研究結果
